北三环200万的一居，十多年了基本没涨过

最近我们走猎奇路线，搜罗一些位置好价格好的房源，也不能排除有小产权公寓这样的类别，毕竟光看价格的话是真香啊。当然买房是件大事，不能光看价格一冲动买了，住进去之后才后悔。我们之前经常说公寓不能碰，可是具体为什么不能碰？可能有些朋友不了解，今天就展开讲讲~

一、梯户比高。一般来说住宅都是一梯两户、两梯四户，公寓一层2、30户挤两台不大的电梯，等到上下班高峰期，通勤时间还要把等待电梯的时长加进去。我去踩盘了金澳国际，分南楼和北楼，层高35层，每层有四部电梯，北楼20层共有33户。

二、公摊高得房率低。目前已知商品房的得房率最低在75%左右，公寓更低，在60%左右，如果算实用面积的单价，公寓并不便宜。

三、商水商电。这个是大部分朋友都知道的，虽然房子总价确实低了不少，但是生活成本上去了，也是租户要考虑的重要因素之一，也会影响到好不好出租。

四、需要全款购买。买公寓有两种方式，可以以个人名义购买，需要60个月的社保且名下无房。也可以以公司的名义购买，不管是哪种方式，都需要全款。

五、鱼龙混杂。因为有一部分是公司名义购买的，就免不了会作为工作室，比如民宿、美甲美睫、美容院、轰趴馆、电竞公寓等等，这些人来往穿梭在公寓中，生活作息也不同，如果公寓隔音还不好，会影响正常的居住休息。金澳国际的居住楼在北楼，南楼是写字楼，基本上没有这方面的顾虑。

六、通风很差，没有燃气。公寓很少有南北通透的户型，所以通风不好，没有燃气只能用电磁炉，对于做饭有要求的朋友也不友好。

七、不能落户上学。不过对于大部分年轻人来说暂时不是重要的考虑因素，如果有孩子准备上学的话，可千万别考虑买公寓，除非是有其他用途。

八、房价大涨它小涨，房价小降它大降。

从1998年国家取消了福利分房，开始住宅货币化、私有化以来，房价一路上涨，大部分人都是追涨的，对房产“只涨不跌”这句话异常迷信，所以即便是公寓，也会匆忙入手，拿09年建成的金澳国际举例子。

金澳国际位于海淀区北三环外，距离健德门地铁站700多米，距离在建的马甸站300多米，周边然而十多年后，金澳国际的挂牌价给当初的购房者一个大大的“比兜”，09年开盘价2.7万/㎡，如今挂牌4.2万/㎡，十二年涨了1.5万，平均下来每年涨1000+，即便是三环老旧小都不止涨这个价，四舍五入没涨价，甚至连通胀都未必能跑得过。能想到商住房的好处唯一就是价格低租售比高，这些年跑不赢的通胀，也就只能靠租金背回来了。

以上种种都是不能买公寓的直接因素，谁愿意自己这些年攒的钱在隐形缩水呢，除了位置好点、交通便利、低于市场价，一无是处。

但是话又说回来，在交通地段配套都不错的地方，预算两百多万只是刚需自住，除了这儿又能买哪呢？之前有一位短视频博主装修大兴区义和庄地铁站附近一个14.2平的商住loft公寓走红，商住房不限购，需要以公司的名义来买，花了80万左右。他说买了这间小公寓后，就算最近收入不稳定也没有焦虑，这个小家也给了他一定的安全感。突然走红后借助装修公寓这一系列视频也获得了收入，公寓一定不能买？还是因人而异。

买房这事真是一文价钱一文货，想买内环高品质住宅就要荷包充裕才能实现，想买低总价住宅注定就要往五六环外看，比如和悦璞云，52㎡一居室，60㎡、68㎡两居室，85㎡、100㎡三居室，均价2.9万，总价130万起即可上车，虽然有了房不代表拥有了全世界，但最起码在这个时代能给自己一份家的安全感~

最后还是那句话，买房这件事最重要的还是看需求。