陕西
买房要注意避坑！买车位也是如此！
一直以来，关于车位维权或是投诉的问题不少，最多的是售价过高，随意涨租金，高价买到没有产权的车位，或是买到被变相出售的人防车位。
而关于人防车位问题更是层出不穷，有人因此被坑十几万！
01
什么是人防车位？
通常小区的车位分3类：产权车位、公摊车位、人防车位。
产权车位：指车位的建筑面积未被分摊，且开发商单独取得车库产权的。
常见于地下停车位，开发商利用地下空间而建造，可以用来出租和出售，业主只有购买或租用了车位才可以使用。可以办理产权证。
公摊车位：车位面积已经列入到公摊面积，并被业主分摊了的。
常见于小区地面停车位，用明确的标识划分出来的停车位，其产权是由小区房屋所有人共同拥有，归业主共同免费使用，它产生的收益也应该由业主共同所有。
人防车位：是指在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下，战时可用于人防工程的地下室，平时可做车库供业主使用的车位。
图片来自网络
由开发商投资建设且未纳入业主分摊面积的人防车位，其使用、管理及收益权归属于开发商。《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
如果人防车位建筑成本最终计入房价且面积亦由业主分摊，则其收益权就应该属于全体业主。
根据《人民防空法》等相关法律规定，战时此类车位人防办可免费征用此类车位作为地下人防工程，平时此类车位可由开发商处置。
不过，人民防空法规定“人防是国防的组成部分”，物权法则规定“国防资产属于国家所有”，所以它是没有所有权的，只有使用权。
图片来自西安人民防空办公室官网
西安关于人防车位使用的规定是：人防车位按照“谁投资谁收益”的原则交由开发企业管理，开发商可以出租使用权，最长期限20年。
与之对应的是产权车位是开发商出售给业主的，该类车位可以办理产权证，车位的年限一般与房屋的土地使用权一致，所以如果是住宅，产权车位的使用年限一般是70年。
人防空间用来做车位，这在很多城市都很普遍，也是城市空间资源的合理利用。
关键是，人防车位是不能卖的，规定也说的很清楚，优先向业主出租，不得出售、附赠。
《陕西省物业服务管理条例》第八十三条，物业服务区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。物业服务区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当优先向业主出租，不得出售、附赠。
第一百零九条规定，违反本条例第八十三条第二款规定，将停车位出售、附赠的，由县级以上人民防空主管部门责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。
但很多开发商违规销售，而对于不知情的业主来说，却面着不少风险和损失。
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02
在西安严查变相出售、附赠人防车位等的大背景之下，西安多个小区爆出人防车位问题。
本应该优先向业主出租的人防车位，却被爆出要花钱买，售价高达33万/个。
西安群贤道九号小区业主反应，小区内的人防车位，使用权限刚好卡在规定的20年，但费用要33万。
相当于花三十多万“买”了没有产权的人防车位。
还有这些小区自爆人防车位问题。
华龙太乙城时光界小区，车位售价约24.2W，其中部分都是人防车位。车位空置起码一半，不给业主租！
华安紫竹苑人防车位在售卖交易，不买车位的业主不能进小区，没有地方停车！
咸阳亨星※锦秀城小区，全部人防车位对外出租出售，一个车位出售13万左右，出租每月420元停车费。
碧桂园天颂，卖房时销售直接就将人防车位明码标价出售，实际签合同又写的长租合同，说到期后免费续约。
万象春天全是人防车位，均价16-17万一个，不买没地方停。
华远系列的底下人防被装修成了单间，纷纷卖给了业主！
朗郡水木兰亭小区，地下人防车位被卖了，地上临时车位被取消。
凤城一路杰信花园小区，人防车位只卖不租。
变相的高价出售没有产权的人防车位！强买强卖。
合同法规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。所以，当开发商卖给你的使用产权车位超过20年，或说20年后赠送50年，属于欺诈行为。
人防车位本来只能用来租，但多少开发商，通过使用权转让合同，合同上讲起来是长租，但不允许短租，高价长租不就是变相出售？
关键是不划算，变相买了20年的使用权，花费十几万，甚至三十几万，到期后又重新租，又是一笔很大的开支，还没有产权。
03
如何识别开发商卖的车位是产权车位还是人防车位。
一是实地考察，去要买的车位现场看，如果是人防车位，通常墙面或是地面会有“人防”标识字样！
图源网络、侵删
二是看合同，如果买的是产权车位，签订的合同是《商品房买卖合同（预售）》。合同约定中的土地用途为车位，土地使用权终止日期一般和房产日期一致，使用年限70年。
如果是人防车位，一般签订的合同名称为“地下车位使用权转让协议书”。其中约定“车位使用权期限自甲方交付车位之日起20年，到期后自动续期，单次续期年限不超过20年，总续期年限不超过土地使用权年限。
但根据西安在2021年出台了《人民防空工程平时开发利用备案登记办法》，办法中明确规定：人防工程平时开发利用实行备案登记制度，且《办法》第六条也明确了人防工程实际使用单位在合同期内不得擅自转租人防工程使用权。
所以，开发商没有权出售和转让使用权，只能进行出租，应该出具的是出租合同才对，但一些开发商为了从中牟利，高价转让，就会使用这种“地下车位使用权转让协议书”的方式，让业主自以为“买到”了车位，而不是租的。
最后，关于人防车位买卖和出租问题你怎么看？欢迎评论区留言讨论！
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