房价赶超主城区？！番禺，正在抛弃刚需...

　　卖4万+的番禺，房价还在不断刺破新高。甚至，已经在开始赶超一些中心区域。

　　番禺，素有“睡城”之称，但近两年番禺的定位，就如这个名称一样，越来越有点尴尬。

　　无论是“中心五区”和“中心六区”的说法，都没有番禺位置。

　　但把番禺放在外围区，又有点格格不入，无论是房价还是配套基建，都稳稳秒杀其他外围区兄弟。

　　不得不说，如今的广州楼市，番禺就是一个如此特殊的存在。卖4万+的番禺，到底凭啥？

　　番禺房价为何猛涨？

　　千禧之年，广州的版图上多了两个小伙伴：番禺和花都，于同一年“撤市立区”正式并入广州。

　　时隔22年，番禺的最新成交价已经突破4万，而花都还死死徘徊在2万出头，连全市的平均线都达不到，差距越来越大。

　　如今的番禺，正在逐步实现“脱外入主”（脱离外围区，融入主城区），在与一些中心区的比拼中，番禺也在悄悄追上。

　　在中心区当中，番禺与黄埔和白云差距最小，毕竟老中心四区（天河、越秀、海珠、荔湾）的底子厚，地位雷打不动。

　　虽然说，黄埔、白云、番禺同处4万+梯队，但从近5年的房价走势看，番禺的表现简直666，不仅反杀黄埔一波，正在逼近横盘状态的白云！

　　近几年没有太多重磅利好的番禺，为何能在房价上超越黄埔，追赶白云？

　　除了万博、洛溪和南站等新城拔地而起，加上紧挨海珠的先天优势外。

　　“画大饼式”的规划不仅推高了地价，也吸引了越秀、新世界等优质房企的深度布局，打造高端项目，吸引刚改买家，这些都对番禺房价的“拔高”功不可没。

　　万博CBD高楼林立

　　据无介好房不完全统计，目前单单越秀地产，住宅项目布局最多的区就是番禺，总共7个。

　　而新世界则更不用说，基本上每去到一个板块，价格必定是板块内之“最”，像，新世界广汇尊府......例子太多就不一一赘述了。

　　这些优质房企在万博、南站和国际创新城等板块的项目，价格都稳居前列。

　　位于番禺万博的本月刚刚加推，均价区间已经去到了6.2万+/平，但这还不是番禺房价的天花板，旁边的吹风要卖7万+，而位于国际创新城的，吹风价也要6万+。

　　这些项目，无一不是精工细磨的品质高端项目。像越秀和樾府，即使学校一般般，照样很多买家掏钱买单。

　　从无介好房统计的4万+项目表我们可以看到，在区域核心板块的房价方面，番禺虽不及白云，但也已经超过黄埔。

　　甚至番禺一些高端盘的价格，也是可以买到天河、海珠和荔湾的一些网红盘。

　　例如，即将加推的，吹风价仅7-9万/平；

　　海珠老城区的和开盘价格仅6.5-7.4万/平；

　　而荔湾的改善盘，最低单价可以到6字头；

　　怎么选？就看你是改善需求还是看重配套了。

　　而番禺内其他刚需板块，只要位置不是特别差的，或者主打地铁的，价格也站稳3-5万/平，像华南板块的红盘，均价逼近5万关口，而南站板块的和，均价都在4万上下。

　　番禺主要板块均价区间

　　首付不多的刚需想要在番禺上车新房，只能往莲花湾、亚运城板块多看看了。

　　天量二手房，难卖！

　　刚需在番禺的机会在哪？大树认为新房机会真的不多了，3字头的星瀚TOD周边环境真的蛮一般，而虽然有海景，但交通是个大问题。

　　而二手房，机会则多得多了......

　　作为曾经的广州后花园，番禺一直是“新广”的安家的大本营，也催生了很多大型小区，像祈福新村、华南碧桂园、亚运城和南国奥林匹克花园等。

　　番禺主要大型小区挂牌套数及均价

　　而在现今的二手房市场，这些大型小区也成了番禺的供应大户，单单祈福新村就有超过2000套二手房房源，价格也仅仅只是2-3字头。

　　与此同时，番禺的二手房挂牌量也在迅速飙升，6月份挂牌量还徘徊在1.9万套，仅仅过了一个月，挂牌量已经突破2万套。

　　在二手房价格上，番禺区才真正回归到外围区应在的位置，甚至有不少板块1字头就能淘到房源，买家不妨多看，多淘，总能找到物美价廉的“好货”。

　　番禺房价已过度虚高？

　　市场“寒冬”下，番禺的项目不仅价格坚挺，而且吹风价频频走高。

　　难道是番禺的新房特别好卖？市场供不应求？

　　实际上，番禺的新房并不好卖，中原数据显示，番禺区的库存消化周期高达14个月，几乎是黄埔区的两倍。

　　单单上半年，番禺区的新房供应套数就多达5340套，高于黄埔和白云，供应量甚至是白云的2倍。

　　而且从开盘去化情况来看，并不尽人意，上半年番禺平均开盘去化率仅30%，跟中心区的去化率相比差距不小。

　　在这轮地产大周期下，番禺的房价显然已经成功攀上一个新高度。

　　但与黄埔和南沙等其他区相比，番禺的产业和政策红利并不明显，新房的房价是不是有点透支未来？后市能否持续走高？具体还得看番禺zf给不给力了。

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◎本文作者 |亚历山大树

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