透心凉！2个月卖5套？光谷地王为啥“水土不服”？

最新动态：香港置地·元庐（东湖高新-光谷东）于5月28日首开6、7、8号楼，主推建面约114—142㎡带装修房源，共计275套，备案均价约3.1万元/平，折后均价2.9万元/平。

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楼盘聚焦

1、2个月卖5套？

香港置地元庐于5月28日首开，到现在差不多接近2个整月，据小程序最新数据显示，截至目前，该项目275套房源，共备案5套，待售房源270套，整体去化率约1.8%。

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2、地段无优势

香港置地元庐地处光谷东，北面是光谷外国语学校，南面靠近关豹高速，东侧是高科园路。

从地段上来说，项目地处光谷东的南部板块，相对远离板块中心，离光谷五路商业中心也有点距离。另外，周边多数都还未开发，最大的配套就是光谷外国语学校，不过这是民办学校，也不存在对口，相当于没有优势。

项目航拍已上线，点击图片查看

3、价格无优势

香港置地元庐折后带装修均价2.9万元/平，从这个价格来看，就不是面向刚需群体的，必须走改善路线。

但与区域内同样主打改善的光谷洺悦天玺以及光谷翡丽天玺对比，不仅价格更高，而且地段也没有另2盘好。

与同价位的领峯相比，与高新大道轴线的距离倒是差不多，但领峯周边发展更为成熟，省奥体中心、二妃山环绕，离地铁和光谷五路轴线更近，同时在整个武汉的环线位置更好。

（与关山大道的中建大公馆就更没得比了）

另外还有一点元庐不具备的就是地块的完整性。

领峯是一个非常完整的住宅地块，体量也比较大，但元庐却分成了两个小地块，相隔还有点距离，这也一定程度上拉低了对改善群体的吸引力。

4、对比同区域二手房，也没有竞争力

光谷中心城这年交付了大量新房，有部分小区已证满2年，比如光谷188国际社区就有2.4万左右的房源，也有小区的业主愿意包税过户，想在光谷中心城买房，购房者选择多多。

5、光谷新盘越来越多

随着中建大公馆、光谷大家中心、万和光谷的入市，光谷新盘也增加到了十余个，刚需、改善、高端改善，可以说几乎所有购房群体在光谷东都能找到至少3个符合要求的目标楼盘，这个情况下没有一技之长，销售无异于雪上加霜。

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香港置地元庐的价格拼不过2万左右的刚需盘、地段拼不过2.7-3万的改善盘，产品户型面积设置可替代性太强，也就能理解为什么销量会这么差了。

点击查看项目全部户型图

随着光谷整体价格的抬高，光谷其实已经逐步脱离了刚需市场，当然了，也还是有几个价格相对较低的盘，比如万和光谷，但多数都已达2万以上。

像香港置地元庐这种价格接近3万的改善盘，与区域内别墅价格基本持平，在光谷三环外，必须要满足地段、品质以及发展前景三项条件才会受欢迎。

至少目前来说，元庐尚不太具备这些因素，如果不采取其他措施，短期内销售压力依然会比较大。

基本信息

香港置地·元庐共由A、B、C、D四个地块组成，而一期包含了A、D地块，B、C地块暂未出规划公示。A、D地块共由10栋22-26层的高层住宅组成。

其中，A地块净用地面积约17402㎡，总建筑面积约69191㎡，计容建面约4.8万方，其中住宅建面约4.4万方，容积率约2.77，绿地率约35%，规划地下停车位约573个，车位配比约1：1.55，规划总户数约368户，户均建面约120.7平。

一期D地块净用地面积约2.7万方，总建面约10.4万方，计容建面约7.2万方，其中住宅建面约6.6万方，容积率约2.63，绿地率约35%，规划地下停车位约872个，车位配比约1.56，规划总户数约559户，户均建面约118.7平。

△图片截取自官方公示信息

从数据看，舒适度还不错，容积率不算特别高，建筑密度和绿化率还可以，不过最终品质还是要结合具体的园林规划和设计。

△A 地块

△D 地块

外立面偏香槟粉，香港置地审美在线。A地块只有4#有架空层，而且社区卫生服务站、养老服务站、物业服务站、标准菜市场，这些社区服务配套全部集中在A地块；

△A地块情况

D地块居住氛围更纯粹些，而且6#、7#、8#有架空层，社区体育设施也集中在这个地块，休闲设施更多。

A地块因为楼栋比较少，所以楼间距比较均等；D地块五栋楼，从图片直观看，8#楼和9#楼之间、10#和11#楼之间楼间距稍微有点“挤”。

从产品上看，都是清一色高层产品，没有高低配，社区品质就能够做到比较均衡，高层业主能享受到更多的园林景观。

△项目楼栋分布图

目前地块总户均面积约119㎡；A地块约120㎡；D地块约118㎡。这个面积段起步也不算特别小，但是与光谷电建德商洺悦天玺主推建面约141㎡-175㎡的户型，以及光谷翡丽天玺主推建面约142㎡-185㎡户型相比，面积已经算是友好很多了。

区位情况

香港置地·元庐位于东湖新技术开发区神墩五路与高科园路交汇处以西，属于光谷中心城板块。

武汉三环以外约6公里，距离地铁11号线光谷六路站约1.6公里。在区域内所处的位置还是很不错的，距离光谷中心城的商业核心不远。

项目微观区位：

北边是神墩五路、光谷外国语学校、高新二路等；

南边是高科园三路、规划绿化用地、高新三路；

西边是规划市政道路、教育用地及绿化用地、瑞安创新天地；

东边是高科园路、产业园等。

关于土拍

P（2021）033号地块经过212轮竞价，被武汉瀚置江越企业管理顾问有限公司（香港置地）竞得，成交价431610万元，楼面价20330元/平，溢价率84.36%！

P（2021）033号地块位于东湖新技术开发区神墩五路以南、高科园路以西、高科园三路以北、星高路以东。该地块规划净用地面积84769.91平方米，总建筑面积约21.23万方，建筑密度不大于20%，规划用地性质为居住用地。

区域交通配套

地铁方面，距离已有的11号线和19号线地铁都有一点远（距离最近的站点直线距离大约都在1.7公里左右），靠地铁出门不方便。

公交方面，距离项目约900多米，有个公交913路；距离项目700多米，有有轨电车L2号。如果不自驾的话，现在出行基本就靠这两条公交线，串联了很多学校和商业。

自驾方面，周边有神墩五路、高科园路、高科园三路、星高路，自驾条件算是可以，自驾大约十分钟可以覆盖光谷中心城大多数关键的配套。

商业方面，项目到光谷创新天地，坐公交三站路，约三十多分钟到，自驾大概约十分钟左右。

其他比较核心的商业配套如大悦城、龙湖天街等，坐公交或有轨电车大概三十多分钟能到，自驾大概在十分钟左右。

教育方面，该项目就在光谷外国语学校旁边，一墙之隔。该学校也算是光谷教育的比较重要的力量。另外周边还有一块教育规划用地。

休闲方面，距离项目最近的是星河公园。

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编辑：谷同学（微信：rzgg027）