苏北房价猛涨之后又跌了，真的不敢再买房了

“南京落户几乎0门槛，真的能吸引人来吗？”

“苏北房价猛涨之后又跌了，真的不敢再买房了”

“这政策不就是让苏北人来南京吗！”

就在前两天，南京实施落户新政，长三角人口基本都可落户南京，落户门槛大降！留不住人的苏北和敞开大门的南京，相遇了？

在这场抢人大战中，南京凭什么能招揽周边三四线的人？

1、南京周边三四线城市房价逐渐走高！有城市均价逼近2万/㎡

就在前两天，南京实施落户新政，在长三角区域三省一市缴纳城镇职工社会保险的，累计纳入我市缴纳年限计算并赋分。如此一来，长三角人口基本都可落户南京，南京落户门槛大降，“抢人”大战一触即发！

这一政策，为南京的“宁聚计划”增加了一大优势。（详情点击→重磅新政！刚刚，南京落户门槛大降！开启跨省“抢人”！）

从人口普查来看，南京近几年外来人口来源地以省内盐城、淮安、徐州等苏北城市占比为主；外省为安徽、河南、山东三省居前列，已成为南京吸纳新增大学生就业的主力军。

从我们身边的同事以及朋友来看，省内的、在南京的外地人也是以盐城、淮安、徐州、连云港等苏北城市为主，是什么样的吸引力，让这些年轻人来南京发展？

在谈到南京的魅力之前，先来了解了解为什么三四线城市留不住人？这就要说到房价了。

首先就是南京周边的三四线城市房价并不低。下面是最新数据，7月南京周边二三线城市房价纷纷破万，让感受一下来自“老家”的暴击。

7月南京周边二三线城市房价

二手房均价

新房均价

第一梯队

昆山

常州

无锡

南通

扬州

第二梯队

泰州

盐城

连云港

芜湖

徐州

淮安

第三梯队

镇江

9439

8775

马鞍山

9230

▲数据来源：安居客、365淘房

根据房价的不同，可以将这些城市分为3个梯队：

第一梯队：突破、逼近1.5万/㎡大关

提名城市：昆山、常州、无锡、南通、扬州

第二梯队：妥妥的万元大军

提名城市：泰州、盐城、连云港、芜湖、徐州、淮安

第三梯队：投资、生活新选择

提名城市：马鞍山、镇江

下面，就来详细看看“第二梯队”的代表人物。

徐州

二手房均价：10616元/㎡

新房均价：10296元/㎡

徐州素有“五省通衢”之称，是华东重要门户城市，也是江苏省重要的经济、商业和对外贸易中心。这个人口足足有902.85万的城市，去年的GDP高达8117.4亿元。目前徐州目前整体房价已破万，但是这是人口大市的整体水平，多数人还是可以承受。

淮安

新房均价：10048元/㎡

二手房均价：11046元/㎡

自进入2017年开始，淮安购房者的置业观念不断地被淮安楼市“刷新高度”，屡屡创下区域楼面价新高记录。很多准备买房的人都有这样的感叹：买不起的南京、回不去的淮安！

盐城

二手房均价：11591元/㎡

新房均价：12141元/㎡

连云港

二手房均价：10990元/㎡

新房均价：10204元/㎡

连云港，位于中国沿海中部，东濒黄海，是一座山、海、港、城相依相拥的城市。之前有传闻说连云港的房价会一直跌，然而，最近也经历了一波涨幅。

在苏北等南京周边三、四线城市房价整体偏高且拥有降价势头的背景下，南京拥有的国家级新区规划、新房房价在2.7-3.5万/平之间、长三角省会城市等优势对于苏北购房人来说一来不算贵，二来潜力十足，三来距离近，自然能够吸引众多外地购房群体。

有网友感慨，每天起码能听到两个盐城人卖掉盐城的房子去苏州/南京。如果不是因为上海买房难，盐城人倾家荡产也会去上海买房。

2、房价高却不够稳定，涨跌频繁，买房人顾虑颇多

第二点是：在房价不低的基础上，南京周边的三四线城市房价还不够稳定，经不起敲打。举个例子，今天的苏北人，直接经历了从天堂到地板的极大落差。

苏北城市群，过去几年简直逆天而行：

• 盐城，人口严重外流，房价涨幅却高居全国第一，秒杀省会南京；
• 淮安，人均收入水平低于全国，却冒出10万元/㎡的天价学区房，看齐北上广；
• 徐州，房价连涨58个月，创造了跨越周期的惊人记录，视市场规律如无物.....

然而，长达几年的楼市神话背后，酝酿着一场“大地震”。去年下半年开始，苏北楼市连连告急：

二手学区房10万单价直崩至4.4万，工抵房频频出现，地方不得不亲自出手叫停降价......

有业主的财富瞬间缩水三分之一。

暴涨与陷落，仿佛就发生在一夜之间。当初有多么高光时刻，今天就有凉得有多彻底。从我们第一部分的几大城市房价走势图也能看出来，第二梯队中苏北多个城市房价相较去年有了明显下跌。

徐州：

徐州贾汪区市场监管局责令开发商停止以“工抵房”名义宣传降价促销，声称这是违法行为。随后该项目立刻停止了工抵房降价活动，并对之前参加该项目工抵房活动的买房人退款。

据了解，这家楼盘销许备案价为7600元／平，但此次工抵房价格为5388元／平左右，降价2200元／平左右。

南通：

除了徐州，在此之前南通一楼盘领取销许时一项规定就引发了极大争议：为稳定商品房价格，不得超过备案价销售，降幅超过8％时必须重新备案，且重新备案间隔周期不少于6个月。

盐城：

降价抗议潮，传导到了盐城。位于东台的某楼盘，从8500元/㎡降至6800元/㎡，同样引来了业主们的抗议。更骚的操作是，尽管没有官方文件，但盐城的各大售楼处都摆上了“限跌令”的字样，表示成交价不能低于备案价85折。

3、没有硬实力，炒房客聚集，相比之下南京吸引力更强

你敢想象吗？当时江苏的一个省级贫困县，房价会从2017年的3500元/㎡飙涨至2019年的7127元/㎡，不到两年，房价翻倍，当地不得不对新房进行限价。

而这一招，往往常见于楼市活跃的一二线城市。最吊诡的是，跟很多地方有价无市的情况不同，当地部分二手房甚至直破万元。

与此对比，南京近几年的发展有目共睹：

1、南京城市影响力逐年上升

12月7日，中国社会科学院财经战略研究院对外公布了《中国城市品牌影响力报告(2021)》。2021年中国城市品牌影响力指数(CBII)排名前10强分别是北京、上海、杭州、深圳、重庆、广州、成都、武汉、南京和天津。

在去年的城市品牌影响力指数排名上，南京较去年上升了一位，位列全国第九。南京的城市品牌影响力跨入全国前十强之列，并呈现逐年上升的态势。

这，只是南京近来在诸多领域表现突出的一个侧面。

11月2日，《中国城市竞争力第19次报告》发布，南京在2021年全国城市经济综合竞争力排名当中位列全国第八。

2、南京科教实力位居全国前列

2021年底，中国科学院、中国工程院新增院士数据出炉，其中南京地区一共14位当选（不包含外籍院士）。

昨天，第二批“双一流”建设高校及建设学科名单出炉，南京一共13所高校入围，排名全国第三。

在此之前，南京已经在科创等多个领域获得了令人瞩目的飞跃式战绩：

• 2020《中国智能城市指数》报告中，南京位列中国十大人工智能创新城市第3
• 2020年联合国发布全球创新指数排名，南京排名世界第21，中国第4
• 2020年《自然指数》全球科研城市20强，南京位列全球第8、中国第3
• 2020年《中国城市高质量发展报告》中，南京创新指数位列中国第3
• 2020年中国城市科技创新发展指数排名，南京位列中国第四
• 2020年全球城市基础前沿研究监测指数，南京位列全球第9、中国第3

南京已经是科研世界前十、科创全球百强城市，高于广州、武汉、杭州等一众一线城市！

3、南京人口逐年向前迈进，人均GDP全国前列

南京的人口也接近千万人口规模，第七次全国人口普查显示，南京2020年的常住人口为9314685人。

南京不单单是人口总量较大，而且人口素质极高。在每十万人当中接受过高等教育的人口数高达35229人，在全国范围内仅次于北京，超过了上海，也超过了一些传统的科教名城，比如武汉、西安、广州等城市。

南京是长江经济带四大中心城市之一（上海、南京、武汉、重庆）。

南京的人均GDP高达159081.6元，在全国主要城市当中排列第三名（不含港澳台及资源型城市），仅次于无锡和北京。

苏北楼市房价上涨的原因是什么？

首先自然来自棚改。

第二点是短期利好的刺激，而不是基本面的长期优势支撑。

第三点是部分城市限售不限购的逆向调控政策，伤不了根本。

对于三、四线城市而言，没有硬实力是无法支撑起高房价的，恰好此时降低门槛的南京来了，对于像苏北这样的三四线城市吸引力十足。