“豪宅”化的海珠，东部和西部，分化严重

从去年开始，海珠就在广州楼面价TOP10榜中，占据了半壁江山。

海珠，也迎来了属于她的豪宅时代！

从招商保利·海珠天珺再到琶洲南TOD，足以证明富人们对海珠豪宅市场的认可。

那么随着这些豪宅项目的入市，海珠的二手豪宅市场，是否有受到冲击？

我们先来看看海珠二手市场整体的表现：

根据中原地产统计，今年上半年海珠区二手住宅成交了5937套，仅次于番禺位列全市第二，但同比近乎腰斩。

价格方面，成交均价刚刚4万出头，低于天河、越秀，同比也下跌了5.3%。

当然，这只是整体的一个数据，如果细分到各板块各楼盘，或许有不一样的答案，就比如我们今天要讲的二手豪宅。

海珠东部业主报价将近20万/平
首先自然是当红炸子鸡，以万胜围板块为代表的琶洲东部。
保利招商·海珠天珺、琶洲南TOD、以及保利湖光悦色的相继入市，让沉寂许久的琶洲东，在这一轮豪宅大战中，重新排入第一梯队。
与此同时，同板块的二手豪宅，又是什么表现呢？
标杆项目保利天悦花园，目前在贝壳找房挂牌出售的房源有36套，其中大面积户型报价在16-19.6万/平之间。
在2021年，保利天悦花园在贝壳找房，成交了6套房源，大面积就有3套，其中一套是在去年11月中旬成交的，单价超14万元/平。
2022年上半年，保利天悦花园通过贝壳只成交了一套公寓，111平，单价约5.6万元/平。对比去年差不多面积段的户型，成交单价在5-5.2万/平，价格仍有所上涨。

雅郡花园，虽然被纳入指导价小区，价格没有显示，但我们从成交量也可以看出一些端倪。
2021年全年，雅郡花园在贝壳平台成交了4套房源，其中有3套都是超200平的大面积单位。
而2022年上半年，成交了5套，都是普通户型，其中有3套面积在100平以下。

从这两个标杆楼盘的二手成交情况来看：今年的大面积单位成交都不多，至少在贝壳平台还没有大面积单位的成交记录。但是从挂牌的情况来看，业主的心理价位依然是比较高的，不会轻易降价。比如，保利天悦花园的报价，完全高出招商保利·海珠天珺、琶洲南TOD的开盘价，占据稀缺资源的保利天悦花园，目前在琶洲依然是王者般的存在。海珠中部有盘半年总价涨了70万

海珠中部，东接琶洲，北接珠江新城，地理位置优越，有不少二手楼盘都被纳入指导价小区，同样来自贝壳平台的数据：

珠江帝景苑，2021年成交了12套，2022年上半年成交了5套。

珠江帝景苑合生紫龙府，2021年成交2套，2022年上半年成交了3套。

泓景花园，2021年成交4套，2022年上半年成交了3套。

若以去年的成交量为参考，这些楼盘今年上半年的KPI已经达标，甚至是超额完成。

要知道，现在全市二手房量价齐跌，海珠的成交量更是近乎腰斩，而这些楼盘的成交量还能跑赢去年，已经算是表现不错了。

价格方面，也有一些微涨，来看看老牌豪宅板块滨江东。

中信君庭，今年上半年成交了3套，单价在8.2-10.8万元/平。

去年成交2套，单价在6.4-7万元/平。

富力银禧花园，今年上半年成交了4套，单价在6.9-9万元/平。

去年全年总共才成交7套，单价在6.3-8.5万元/平。

是的，同样是约126平的南向三房，去年8月1070万成交，时隔5个月总价涨了70万！

海珠西部业主报价11万/平

海珠西部，汇聚了不少新楼盘，在这些新盘的带动下，二手楼盘一度大涨。
相对于海珠东部和中部的标杆盘而言，海珠西的二手标杆盘，顶多算是刚改盘。但我们也可以通过数据，对比刚改盘和豪宅盘的差距。
以海珠西部二手顶流标杆光大花园中海锦榕湾为例，贝壳平台显示，今年上半年成交了7套，成交单价在7.2-8.2万元/平左右。
而去年全年，光大花园中海锦榕湾，在贝壳系统成交了11套，单价在6.5-8万元/平左右。
对比成交单价最高的两个单位，户型面积差不多，一个南向单价8.2万/平，一个东北向单价约8万元/平，也在情理之中。

价格总体上变动不大。

但业主的心理价位较强势，目前在售房源，报出的最高单价达到11万元/平。

另一个翠城花园，今年上半年在贝壳平台成交了15套，而去年全年在贝壳总共也才成交15套。

今年成交的单价在5.7-6.8万元左右，去年成交的单价在5.3-7.2万元/平左右，相对而言，价格有些微跌。

综上，虽然海珠豪宅新盘大热，但对二手豪宅盘也好、标杆大盘也好，并没有造成很大的影响，成交量不降反升。

尤其是一些占据了稀缺资源的二手豪宅盘，价格坚挺。事实再一次说明，高端豪宅，更具备较强的保值、升值能力。

但是海珠的高端盘有一个缺点，比较分散，缺乏连片效应，更考验开发商的水平。

如果你想在海珠买豪宅，无论是一手还是二手，一定要先考虑稀缺性，要么可以望江，要么产品给力。