记者/ 李惠琳 编辑/ 谭璐
易主之后，华南城再次出售资产。
7月18日，华南城公告，拟出售旗下公司——深圳第一亚太物业管理有限公司50%股权，代价为12.57亿元，买方为深圳市特区建设发展集团。
特区建发集团属于深圳市属国资企业，也是目前华南城的单一最大股东。
2021年底，特区建发集团以19亿港元认购华南城33.5亿股，今年5月交易完成后持股比例达29.28%。
由此，华南城创始人郑松兴的持股比例，则由28.5%降至20.16%，成为第二大股东。腾讯控股有限公司持股8.35%，为第三大股东。
引入国资股东之后，华南城的融资环境、流动性压力有所缓解，但债务危机尚存。2022年8月开始，华南城将有多笔美元债陆续到期，出售资产仍是未来脱困的选项之一。
“大考”将至
20年前，潮商郑松兴联合几个潮汕老乡一起创办华南城，走的是房地产的“另类”路线。
郑松兴 来源：华南城
华南城主打“商贸物流+”运营模式，对外宣称的定位，是综合物流及商品交易中心开发商及运营商，实际业务底色其实更偏房地产，过去10年其收入大头都来自物业销售。
7月3日，华南城披露的2022财年（2021年4月1日至2022年3月31日）数据显示，全年合约销售约117.95亿港元，收入为103亿港元，其中物业开发占比 71%，其他则来自物流和仓储服务、物业租赁和管理费、奥特莱斯运营等。
对于住宅业务，华南城没有太多规模野心，一直是围绕全国8座华南城的土地做开发。巅峰时期，合同销售额也不到150亿港元。
克而瑞数据显示，2021年华南城以129.5亿元的操盘金额位居全国房企第136位。
国内房企普遍存在的流动性危机，华南城也未能避免。
截至2022年3月底，华南城总计流动负债530.06亿港元，其中一年内到期的短期债务为207.5亿港元，账上现金仅有46.8亿港元。
企业预警通显示，华南城目前有5笔存续美元债，其中3笔将于2022年到期。
最紧迫的一笔是2022年8月12到期的票据，票面利率11.50%，金额为3.48亿美元。该笔债券原到期日为2022年2月，后获得展期6个月。
另外两笔分别是10月26日到期的3.5亿美元债券、11月20日到期的2.77亿美元债券。3笔合计规模约为9.75亿美元，约合人民币66亿元。
对于华南城说，未来4个月是个考验。
为了避免债务违约，华南城选择出售资产。2022财年，通过出售乾龙物流的西安、郑州和合肥项目，已回笼资金20亿元。
而此次出售深圳第一亚太物业管理公司的股权，其实也在意料之中。华南城早在财报中表示，已在物色潜在买家，出售若干物业项目的权益。
国资背书
特区建发入股后，在减轻华南城的流动性压力上，扮演了重要角色。
有了国企的信用背书，华南城的融资环境明显改善，今年4月获得上海银行深圳分行的40亿元授信额度。
早在今年1月的投资者电话会上 ，华南城管理层就预计，引入国企股东后，未来的融资成本有望下降至5%-6%，每年的利息支出可缩减至20亿港元，资产负债率由70%降到50%。
相比之下，2022财年华南城的加权平均融资成本为9%，同比增加0.6个百分点。
来源：华南城
此外，特区建发集团已向华南城出具未来12个月内的运营支持函，满足公司在没有重大缩减业务的前提下，履行到期负债的需求。
惠誉认为，华南城将有能力展期一年内到期的85亿港元银行贷款和其他贷款，同时将依靠资产处置和新的在岸融资来偿还将于2022年8月至2023年4月到期的125亿港元离岸债券。
债务危机待解，而华南城的业绩也并不理想。
2022财年，华南城的合约销售约117.95亿港元，同比减少27%；净利润为7.6亿港元，同比减少68.5%。
对于净利润暴跌，公司解释，因为物业平均售价下跌，导致毛利率减少。此外，商业租赁需求下降，投资物业公平价值增值减少，以及融资成本上升等。
惠誉预计，华南城在2023财年的物业销售额仍将疲弱，约为80亿至100亿港元。
目前，特区建发集团已介入华南城的经营。
今年6月，华南城委任两位执行董事万鸿涛和覃文忠，二者此前均在特区建发集团及其子公司担任多个职位。万鸿涛担任华南城副总裁，分管运营管理、战略协同和新业务发展工作。
华南城也表示，将利用特区建发集团在深圳及大湾区的优势，寻找旧改、园区升级等发展机会。
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