南京新玄武，业主喊话冲刺7万/㎡？

南京频吹抱团涨价风，新玄武也加入了！

最近，一份告全体新玄武业主的倡议书被广泛传播，业主们喊话：同心协力维护新玄武平稳健康发展，玄武公馆、星河天赋等6-6.5万/㎡；星河国际、复地明日之城等6.5-7万/㎡。

细细盘点，新玄武能交易的次新小区并不多。抱团涨价的背后，发生了什么？

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这份倡议书的文字并不多，开头与河西南鱼嘴润府的如出一辙，事先声明了坚持房住不炒、稳楼市、稳经济、稳人心的立场。

业主们给出的楼盘基准价值建议如下：

6-6.5万/㎡：玄武公馆、星河天赋、玄武映、宝龙、紫金悦峯A/B区；

6.5-7万/㎡：紫金悦峯C区、复地明日之城、星河国际、招商臻境。

这是什么概念？无独有偶，最近河西南业主也发了一份倡议书，给出的价格建议同样分为6-6.5万/㎡、6.5-7万/㎡两档。

欲与河西南“平起平坐”，新玄武的底气在哪？业主们给了两点理由：

第一，参考板块的新房天花板价、次新房价格高位。

以招商臻境最新价格为基准，毛坯限价+精装包新房5万/㎡起；辅以学区价值，借鉴中海玄武公馆次新房历史成交价6万/㎡。

此前，新玄武的星河国际、紫金悦峯、玄武宝龙城均价在4.5万/㎡左右。今年首开的臻境，是新玄武最后一块涉宅地块，毛坯限价为43555元/㎡，含包均价4.9万/㎡左右。

至于次新小区中海玄武公馆，去年夏天曾有房源破6万/㎡成交。

以新玄武的最新毛坯限价、房价格局，基本可以排在河西中、河西南、大校场、鼓楼等之后，妥妥的属于一线阵营了。

第二，板块规划、配套红利。

即将通车的地铁6号线、9号线，以及巨型商业群（宝龙、招商、六角广场、电子城商业）。

新玄武是南京重点发展的产城融合新城之一，与主城中心的距离优势明显。这里将重点引入人工智能、互联网、生命健康等产业，未来城市界面较为统一。

这里规划有宝龙综合体、招商局中心、复地滨湖商业、星河COCO city、北京电子城等商业，总体量达210万方。地铁6、9号线在红山新城站交汇，可抵达城北、城中、大校场、河西等板块，最快2023年通车。

从规划、产业、配套等来看，新玄武的含金量确实可以的。

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那么，业主们抱团涨价的美好心愿能实现吗？当下的现实，有些骨感。

目前，新玄武在售楼盘有紫金悦峯、玄武宝龙城、复地明日之城、臻境，均价在4.5-4.9万/㎡不等，但“存货”并不多。

已售罄的楼盘，有中海玄武公馆、玄武映、星河天赋、星河国际。中介介绍：“目前只有中海玄武公馆、星河天赋可交易，星河国际预计在今年底有一批解禁房源，玄武映则尚未交付。”

中海玄武公馆，一度走出独立行情。

2016年6月，中海玄武公馆以3.4万/㎡的均价首开，次年收官均价达到3.85万/㎡。2018年底小区首批次新房“上线”，单价4万/㎡出头。

2020年下半年起，在南师附小铁北+科利华铁北的学区光环下，中海玄武公馆的二手房价开始发力，迈进5万/㎡大关。去年夏天，有房源临门一脚破6万/㎡成交。

要知道，差不多时期，河西南部分次新小区的成交单价也就在6万/㎡出头。

今年以来，中海玄武公馆的房价与楼市行情一样经历了“滑铁卢”，“成交量下滑了不少，成交均价则降到5.4万/㎡左右。”

6月中旬，小区一套面积为142.82㎡的法拍房仅700万总价成交，单价只有4.9万/㎡。

星河天赋，随着今年5月的限售放宽而“解禁”，但中介坦言：“行情没有明显起色，哪有客户看房啊？更别说成交了。这不，业主的心理预期不断降低，挂牌都很少。”

仅有的三套挂牌房源，单价在5.6-5.7万/㎡不等，与业主们希望的6-6.5万/㎡还有不小的差距。

这套103.86㎡的三房，即使降价23万，也没能吸引来买家看房。

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这两年，有关新玄武的话题并不少，比如新盘首付比例降低；是“南师附小铁北+科利华铁北”还是“北京东路小学红山+南京市第十三中红山分校”的学区之争等。

这一次业主们抱团涨价，归根结底是对楼市行情缺乏自信。我们认为，当下新玄武短暂“陷入”困境有几点原因：

① 楼市大行情复苏还需要更多时间。

去年下半年起楼市降温以来，虽然有限购、限售放宽，房贷利率下调等利好组合拳，楼市的回暖步伐却不大。以二手房成交情况来看，今年上半年南京只卖出不到3.4万套二手房，与去年同期比几乎腰斩，创近五年来新低。

成交总价段来看，300万以内占比70%左右。这意味着类似中海玄武公馆、星河天赋般动辄500万以上的改善次新房，成交量非常有限。当然了，不光新玄武，河西、城中等改善板块也有少数小区出现“砸盘”的情况。

② 来自河西、大校场等板块的冲击。

近两年来，河西、大校场等一线板块供地节奏加快，新房库存增多，买房人的改善选择多了不少；而随着限售政策的松动，一批品质不错的次新房入市交易，且买方市场占据主导，买房人的选择更为充沛。

地缘客之外，改善买家不乏优选河西、大校场板块的，难免对新玄武形成一定的冲击。

③ 板块内部倒挂新房的冲击。

众所周知，“南师附小铁北+科利华铁北”的学区配置，是不少改善买家选择新玄武的原因之一。

去年，中海玄武公馆次新房价格高位期，正是楼市行情狂飙突进的时候，新玄武鲜有新房可选，日光是常态。6月，官方对板块学区划分进行明牌，而后楼市行情下行，非学区内的新盘如紫金悦峯开始卖不动。

去年下半年起陆续入市的含包均价4.6万/㎡的复地明日之城，4.9万/㎡的招商臻境（已开卖的南园、北园），都是“南师附小铁北+科利华铁北”学区房，又有倒挂优势，自然被买房人优选，板块内的二手房成交量价齐降也就不足为奇了。

总体来看，市场尚未明显回暖，当下是抄底买房的好时机，想卖房不妨再观望观望。业主们抱团涨价的心情可以理解，但要在符合市场规律的前提下去推进。