刘烨律师解读“停贷潮”：未取得房屋却要还贷，对购房者有失公平

购房人既未取得房屋，却支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理的加重了购房人负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。

近日，有近百家楼盘的业主公开向银行、开发商等发出强制停贷告知书，要求楼盘限期复工，否则强制停贷。停贷事件所涉楼盘情况不一，有的停工，有的实际上已处于烂尾状态，业主们维权多年，不仅收房无望，还要按时归还贷款。

该事件引起广泛关注。7月14日银保监会回应称，将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

工、农、中、建、交等14家银行对停工项目涉及的住房贷款情况和风险进行排查，汇总各家银行公告，其均表示风险可控，但近日银行股连续下跌。

有网友发帖质疑开发商为什么宁肯停工烂尾，也不愿意申请破产，并提出“如果法院允许开发商破产，那购房者和开发商的购房合同就自动取消了，购房者就可以不用还贷了”。

近些年来，被申请破产的开发商数量逐年攀升，其中不乏粤泰、协信远创、光耀集团等老牌知名开发商，而根据《企业破产法》的规定，企业不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以通过破产程序清理债权债务。

但开发商进入破产程序，并不意味着商品房买卖合同和借款合同就会自动解除。在商品房按揭贷款商业模式下，开发商、业主和银行三者之间存在这两个相对独立的法律关系，即业主与开发商之间的商品房买卖法律关系，业主与银行之间的借贷法律关系。

因此，即使开发商破产，购房人依然需要继续还贷。如果开发商被破产清算，房屋复工复建无望，购房人可能面临着房财两空的结局。

简而言之，即使开发商申请破产，烂尾楼如何复工复建依然是重中之重。除此之外，在破产程序中，业主与其他债权人，尤其是优先债权人的权益之争并非易事。

楼盘停工、烂尾，业主怎么办？

强制停贷会形成不良记录，影响个人征信，未来可能导致消费、出行、甚至就业受限。强制停贷维权之举实属无奈，但业主依然通过公开喊话方式维权，并获得全国多个烂尾楼业主的效仿。

随着停贷事件闹的沸沸扬扬，最高院的（2019）民再245号民事判决书再次刷屏朋友圈。案件聚焦在开发商违约导致商品房买卖合同及借款合同被解除的情况下，购房人是否需要继续承担还款责任。

根据判决书显示：根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定规定（法条有修改，现为第二十一条第二款），本案中因出卖人（开发商）未按照约定限期交付房屋，致使《商品房预售合同》解除，《借款合同》、《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），买房人不负有返还义务。

最高院在该判决书评析了商品房按揭贷款商业模式下购房人、开发商及贷款银行之间的权利义务关系。即商品房按揭贷款涉及商品房买卖合同和商品房担保合同双重法律关系。开发商违约不能交房导致各方合同解除，却实际占有购房人支付的首付款和银行的按揭贷款；银行既享有抵押权，又同时享有对开发商和购房人的债权；购房人既未取得房屋，却支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理的加重了购房人负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。

最终，最高院判决在开发商违约导致商品房买卖合同及借款合同被解除的情况下，购房人无需承担还款责任。

该案例对类似烂尾楼业主维权具有借鉴意义，也就是说，购房者可以通过诉讼方式解除商品房买卖合同以及借款合同、抵押合同，并不需要对剩余再承担还款责任。

无续建资金，可通过破产重整等方式化解

虽然业主能够通过诉讼的方式免除还贷的责任，并且能够要求返还购房款本金及利息，但是购房者所处的处境仍不容乐观。

尤其是最近几年房地产市场低迷，开发商的日子并不好过。在维权业主公开喊话停贷之前，开发商暴雷事件频发，佳兆业、花样年、华夏幸福、恒大、泰禾等知名开发商在公开市场违约，华夏幸福从去年开始债务重组，并于当年10月公布了出售750亿资产的债务重组方案。恒大去年9月暴雷后，此前称将于7月底前公布重组计划，但比重组计划来的更早的是债权人在香港申请其清盘的消息，而本次停贷风波中，就有20多个楼盘为恒大旗下。

受停贷风波影响，各地政府必然会加强对本地烂尾楼盘的风险排查、预售资金监管，以及烂尾楼复工复建政策的帮扶力度。例如，7月14日，西安市住建局等五部门联合发布了《关于防范商品房延期交房增量问题工作措施》，文件包括对项目实施全过程监管，项目停工超一个月需上报，强化预售资金监管等。

盘活烂尾楼需要结合不同项目以及开发商的实际情况，分类处置。例如，对于剩余资金缺口较小，购房业主自救积极性较高的项目，可通过政府引导、筹款自救的方式完成续建。目前已有业主通过该种方式顺利完成房屋交付。

对于优质项目，可通过项目出售等方式，保障房屋交付。去年12月底，央行及银保监会出台了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目，并购贷不计入三道红线。

对于债务问题复杂，涉及利益主体众多，矛盾突出，且开发商已无筹集续建资金，但还有挽救价值和可能的，可以通过破产重整等方式化解。

本文作者：北京海润天睿律师事务所刘烨律师

律师简介

刘烨，北京海润天睿律师事务所律师，注册会计师，专注企业破产重组领域。