四川
前滩，绝对的上海顶流板块，去年开盘的2个项目，在全年积分榜都名列前茅。
不过要提醒各位，尤其是前滩的业主们，属于前滩的时代，可能真的要过去了！
01
现象
先上结论，前滩的倒挂，其实水分很大。
很多人都认为，前滩的次新房单价过20万，而新房单价才刚过10万，这样来看，确实如此。
可问题是，并不是所有的房子都能卖20万！
随便在二手网站上搜寻一下，即便那些小面积的60多平房子，如今的价格也才15-17万啊，而且这还是挂牌价，最终成交价大概率是要让价的。
当然，也不否认前滩依旧有超过20万的三湘印象名邸、格力浦江海德，但前滩整体的价格，不可能再达到20万了。
我们姑且认为前滩的二手房16万/平，这个价格在当下的市场里，基本是符合行情的。
02
供应
当然，很多人会说，前滩开发这十来年，供应量基本完成了，那么在稀缺的土地上，房价坚挺也很正常啊！
这是因为你可能只看到了表面，没有看到本质。
事实上，前滩正在被“南北”两大板块所围攻，南面是徐徐冉升的真前滩南，北面是规划能级非常之高的后滩，而这两个区域，又都是天量供应。
就在2月28日，上海市爆出了36个“城中村”改造项目中规模最大的一个——三林楔形绿地9单元暨涵林路、耀龙路市政道路两个项目正式开工。
这两个项目，正位于前滩南腹地，去年10月，中华企业&世博土控联合体以121.96亿，拿下其中4幅住宅用地开发权。此次动工的就包含其中两幅宅地，总建筑面积约19.42万方。
从动工迹象就能看出，这个被上海隐藏多年的成片待开发的土地，在接下来或将迎来集中开发，所以当这里进入开发阶段，那么前滩的二手房性价比就全无了。
前滩南分为东、西两大片区。
此次开工的三林楔形绿地9单元15号（05-11）、17号（05-14）地块，是东区首开的商品住宅项目。而整个东区将供应11幅宅地，共有约5158套房源陆续面世。
西区，则有17幅涉宅用地，将提供约3035套住宅，还包括容积率更低的低密住宅用地。
整个前滩南（东区、西区）的供应量将达到8193套。而前滩的新房供应，也只有约8300套，这就相当于再造一个“前滩”。而前滩南由于规划能级和地段属性，预计价格会比前滩要低一些，如果按照9万/平（比现在的前滩低1万/平）甚至更低，那么对于隔壁的前滩16万/平的二手冲击显然是巨大的。超8000套的供应+比前滩更低的价格，前滩的业主，能不心塞吗？不仅如此，在前滩的北面，也就是后滩，这里也出了一个“九宫格”。
根据规划，后滩的住宅面积达到约46万方，将提供约4654套住宅，又相当于再造“半个前滩”。
即便这里的价格比前滩贵，就算贵2万，单价也才12万/平，那么对应现在的16万前滩次新房，也依旧形成了巨大的落差。
所以无论前滩南还是后滩，最终定价多少，都对前滩的二手房是“降维打击”。
03
结论
前滩南规划住宅套数：8193套
后滩规划住宅套数：4378套
12571套未来入市的房源价格都比前滩二手房低，那么你觉得前滩20万的单价，或者现在16万的单价，还稳吗，或者说还能坚挺多久？
事实上，现在的调控已经十分明朗，即便房价再涨，也都要在高层的掌控范围内，所以上海的房价都变得十分可控，而在前滩南北两侧的庞大供应下，这两个区域的新房至少也要消化5年以上吧。
这也就意味着，那些在从前用20万的价格买前滩二手房的客户，那么很有可能在接下来5年、甚至10年，都要深深被套，高位站岗。
而现在手握前滩房子的房东们，16万的价格或许还有得赚，但随着调控持续深入下去，16万能否再降到15万、14万，或者最终回落到真正的市场行情，这也是一个不可控因素，非常值得商榷。
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