上半年全国楼市量价趋稳 四季度或将实现实质性回暖

在疫情影响减轻、支持性政策逐渐显效和供应改善等多重因素下，6月份，全国楼市销售出现销售向好的迹象。

国家统计局15日公布了2022年1～6月份全国房地产开发投资和销售数据。数据显示，1~6月份，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。

但近两月来，全国楼市整体呈量价企稳走势。5月份，全国商品房销售面积和销售额均实现今年以来单月环比首次提高；6月份，全国商品房销售面积和销售额的累计同比跌幅出现今年来首次缩小。

价格方面，根据国家统计局同日发布的2022年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况的统计，6月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体趋稳，环比上涨城市个数增加。

多名受访业界人士认为，当前，楼市复苏态势已经出现，或可在今年四季度实现实质性回暖。下半年房地产市场应聚焦解决需求侧的三方面问题：其一，当前市场改善仍是由热点城市需求回补所带动的，下半年需进一步激活三四线城市的楼市需求；其二，消费者购买力和收入预期仍待提升；其三，应通过地产供应侧稳定，提振购房者预期。

从全年来看，中国首席经济学家论坛理事长、中国银行业协会行业发展研究委员会主任连平预计，由于住房信贷增速回升到销售改善一般需要两到三个季度，今年下半年房地产市场表现或将好于上半年，房地产销售有望率先企稳回升，年内部分地区 “金九银十”可期。

上半年楼市企稳，二手房修复快于新房

据市场机构统计，今年上半年，共计有超180个城市从需求侧优化调整房地产政策近500次。

6月份，政策暖风延续，但“三限”(限售、限购、限贷)放松政策力度有所放缓，落户放宽和房票安置政策成为补充。截至2022年6月下旬，已有包括郑州、丽水、绍兴、海宁、鄂州等19座城市出台“房票”制度。

政策利好叠加房企加大推盘力度，市场供货量稳中有增，6月份，新房销售也随之显著回升。6月份，全国商品房共计销售18185万平方米和17735亿元，销售面积和金额均高于上月。

值得注意的是，6月份正值618营销和房企中期业绩冲刺的时间节点，部分房企推出了如“首付5%起，首年0月供”特价房、小麦换房等多项以价换量的创新型营销手段。但由于此类促销活动多停留于去化压力大的城市，而当月销售回暖主要依靠热点城市带动，故此，当月全国新房价格持续回落的势头仍得到遏制。

根据国家统计局数据，5月份新房价格环比下降的城市数较上月减少四个，且比2021年11月高点(59个)减少了16个；6月份新房价格环比下探的城市数再次减少5个，有31个城市新房价格环比上涨。

中指研究院近日公布的数据亦显示，2022年上半年，百城新建住宅价格累计上涨0.15%。4月以来，在持续性的稳楼市政策助力下，百城新建住宅价格稳中微升，6月百城新建住宅均价16205元/平方米，环比上涨0.04%，房价呈现底部企稳迹象。

在新房房价上涨的城市中，环比涨幅也有所扩大。其中，一线城市和长三角等热点城市群的核心城市新房价格率先企稳。

根据国家统计局数据，6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

二线城市中，二季度以来，成都始终居于70城新房价格环比涨幅之首。6月份，成都新房价格较上月上涨1.3%，涨幅扩大了0.4个百分点。当月，杭州新房价格涨幅也达到了1%。

二手房市场亦呈现整体修复、区域分化的走势。

成交量方面，贝壳研究院称，在政策宽松和住房信贷环境改善的背景下，5、6月贝壳50城二手房成交量连续环比增长，环比增幅分别为14%、25%。二季度成交量比一季度增长约15%。从市场复苏的节奏和力度看，强二线城市成交率先回暖。

成交回暖推动房价企稳。根据国家统计局数据，6月份，一二三线城市二手房价格分别出现了环比上涨、降幅持平和降幅收敛。

此外，第一财经注意到，相较于新房市场，当前，全国多个城市二手房市场修复更快。

从房价来看，6月份，三线城市二手房价格跌幅环比上月减少0.2个百分点，而三线城市新房价格跌幅与上月持平。克而瑞地产研究数据亦显示，5月份以来，无论是杭州、南京等多热点地区城市，还是在大连、东莞等弱二线城市和三四线城市二手房市场成交恢复速度加快。

中国社科院生态文明研究所理论研究室主任、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强告诉第一财经，短期“交付焦虑”的压力会刺激二手房市场率先启动，加快换房需求进入市场，对新房市场形成一定的挤压。

“但在较长周期里，二手房市场的快速恢复有利于带动新房成交量筑底回升。”王业强称，当销售端去化加快叠加房企融资压力缓解，房企周转效率会回归正常化，资金流动性压力也能得到实质性缓解，拿地信心逐步恢复，进而带动土地市场修复。

下半年房价怎么走？

在多名业界人士看来，当前楼市边际回暖的信号体现在一线城市和热点二线城市，普通二线及以下城市预期仍在低位。整体性的销售企稳或出现于今年第四季度。

从短期市场来看，亿翰智库宏观首席研究员张化东称，当前，楼市复苏主要体现在部分城市刚需群体的需求释放，下半年，为了让楼市复苏更具可持续性，仍需关注改善性需求和地产供给侧的修复。

王业强也认为，房企的债务问题是影响当前房地产市场稳定的一个重要问题。

除此之外，在他看来，下半年房地产市场发展仍需注意三个问题：其一，当前市场信心仍未明显修复，下半年需要通过继续优化调控政策以助力市场信心恢复；其二，住房品质问题。疫情过后，市场对住房品质需要更高，而大量的改性需求要进入市场，也需要更高品质的住房产品；其三，市场分化的问题，尤其是对三四线以下的市场，楼市调控政策要稳。

“从全年来看，楼市销售逐步修复是一个趋势，但这个V形的右侧也许更加平缓，需要有一个相对较长时间的恢复过程。”王业强称。

上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿持相近观点。他告诉第一财经，今年下半年房地产市场的复杂性与不确定或将总体增加，但总体上看是局部的、范围可控的现象，并没有影响房地产市场整体的供需关系。

崔光灿表示，由于当前楼市修复主要依靠热点城市带动，所以在未来没有大的政策调整和预期转换背景下，今年，房地产市场或将稳步回升，但明显反弹的概率较小。

连平认为，考虑到部分城市限购、限贷等限制性措施或将在下半年退出，购房者在疫情得到有效管控后将回到房地产市场，叠加前期信贷优化政策显效，三季度房地产销售可能完成筑底，四季度销售增速将重拾正增长。

“下半年房价可能‘先抑后扬’。”连平称，结合过去类似周期的房价表现，预计本轮房价的拐点大致在三季度左右，全年新房价格涨幅在0附近，二手房同比下跌0.9%。

其中，在库存处于低位、去年土地成交价格上涨等因素下，连平预计称，热点城市房价有望在三季度出现企稳回升。“一线城市房价表现可能相对坚挺，到年末新房价格涨幅可能达到4%左右，二手房价格涨幅在3%左右，较上半年有一定程度的回升。”