正文: 在刚刚过去的南京第二次土拍中,整个江北区域的新房地块出让得还算顺利。保利、龙湖、金基等品牌房企再入江北拿地,龙湖底价拿下江浦两块地。金基底价拿下桥林地块,同时奥体建设也进驻江北新区拿地。
而本次土拍中在江北继续“趁热打铁”的KFS,当属本地房企颐居集团。
其中,保利拿下的新区G09地块,地段绝佳。紧邻江北金融中心、地下城商圈、华润万象商业街等。
一街之隔含包均价约4万。考察团曾经前往现场进行考察,
颐居G03地块现状
上文提到的颐居拿下新区G07和G08地块,和之前G03项目(分两小块)连成一片。附近有多个公共设施,如南京一中高中部,一中附属二小,鼓楼幼儿园江北分园,国际健康城邻里中心等。颐居G03地块,毛坯销售限价为4万元/㎡。
此前万众瞩目的江核G03地块,就在前一段时间项目公司正式成立,颐居、扬子国投、仁恒,联合开发。项目公司南京颐新居置业有限公司的股权结构为:南京国诚置业有限公司(颐居)占比51%;南京扬子江开发置业有限公司(扬子国投)占比39%;南京仁恒江洲房地产开发有限公司占比10%。
尽管说可能仁恒只占比一成,“含仁量”一般,但是足够挂牌了,而且当时颐居是底价拿地,G03也有足够的利润空间,通过引入仁恒抬高江北核心区的天花板,在江北核心区能出现品质的住宅对买房人是好事情,三幅地块紧靠,不禁让人产生遐想:颐居G03、G07、G08地块对标江核的仁恒新盘1期、2期、3期,4期要来了吗?
然而不管怎么样,未来的“江北新区仁恒新盘”的价格基本是明了的:首先保利G09地块未来新房不设毛坯限价,价格在这里不多进行揣测,但是接近区域天花板应该问题不大,就看能不能捅破了。
而颐居G03的销售价格,目前放风为4.5万每平,可能有一定下探的空间,但是估计空间不大,在这个基础上,紧靠G03地块的卓越晴翠府是买房人可以考虑的选择吗?
今天,考察团就前往项目进行了一番考察。
以下为正文:
开发商
项目前身为NO.新区2021G12地块(定山大街以北、浦滨路以西地块),在2021年5月20日被卓越底价拿下,成交总价43.8亿,未来最高毛坯销售限价35000元/㎡。土地出让协议中标明,该地块需要配建13万方商业综合体,48个月内开业运营。
项目由卓越、金地商置、旭辉三家开发商合作操盘,前两个两个开发商在江北这块区域算是老面孔了,尤其是卓越,此前和正荣合作了润辰·悦辰,又跟栖霞建设安排上了栖樾府,前面还有晴翠府、卓越大江等等一系列项目,而金地商置的江畔都会上城在当年也是摇号大热盘。
开发商整体表现与口碑中规中矩,好像除了脸熟之外,也确实没什么特别可说的,不过据说卓越近段时间与栖樾府项目的业主关系比较微妙,可以关注一下。
项目未来是旭辉永升物业,在行业里口碑还可以。
项目区位
位置在浦口区定山大街以北、浦滨路以西,属于江北核的健康城区域,项目的位置周边十分规整,道路宽阔,并且在距离上来讲,项目跟核中核区域也不远,未来的各种配套同样可以共享。
周边配套来说,项目未来所拥有的配套还是比较丰富的:
交通方面,项目紧靠扬子江隧道口,未来业主们开车,可通过江北大道快速路、浦滨路2条快速路,过扬子江隧道或长江隧道,进入内环线,快速到达南京新街口地区,车程约16公里。
公共交通方面,地铁4号线二期(规划中)浦江站上盖,轻松与鼓楼、玄武、栖霞等主城相连。另外,项目距在建中11号线中央商务区站约500米,连接江北各地,预计2025年通车;同站可换乘规划中13号线,能快速到达秦淮、江宁等地,4号线2期跟11号线都在如火如荼的建设当中,而13号线,可能需要等待时间较长。
地铁4号线二期浦江站
教育方面,项目周边配套完备,从幼儿园到高中都有相应的配套学校,江北新区一中教育集团的第二小学,一中高中部江北校区都在附近。
上图为江核新区一中教育集团的第二小学,下图为一中高中部江北校区。
商业方面,紧靠着自带13万㎡商业综合体——卓悦汇,还有跟京东达成合作的京东MALL,隔街相望40万㎡华润万象系商业,项目不远处则是规划中的江北地下城,共480万㎡,未来商业配套可以共享。
卓悦汇+京东MALL
一街之隔的万象商业
医疗方面,地处江北国际健康城区域,区域内吸引了如鼓楼医院江北国际医院、江苏省肿瘤医院、国际精准医疗中心等14所医疗机构,这一块的配套是不用担心的。
项目概况:
、总占地面积123178.1㎡,分四个地块,A地块商业及B地块商业为卓越旗下购物中心旗舰品牌——“卓悦汇广场”。
A地块组团为“璟府”、B地块组团为“珑府”、D地块组团为“翠府”,住宅部分共18栋16-30层高层、小高层产品。
户型建筑面积约112、127、129、143、165㎡,规划户数1478户左右,容积率2-2.4,绿化率30-35%,得房率在76.65%-79.9%之间。除此之外,项目还将打造1栋27层公寓,后期物业为旭辉永升物业。
根据销售的介绍,项目楼栋采用铝板+石材一体板设计,配备金属线条,比较大气。
D地块楼王6#共24层,每层3.1米高,一层采用架空设计,架空层高3.6米;其他楼栋采用部分架空形式,层高2.95米。所有楼栋配备20-40㎡阳光会客厅,项目内部进门为水栖景观,植物景观遍布社区内部,环境宜人,楼间距40-62米,视野比较开阔,另外还配备600米夜光跑道。
未来项目的内部景观配套现阶段都是所见即所得,这点值得点赞
项目户型+样板间
晴翠府项目建面户型建面约112、127、129、143、165㎡,其中127㎡、143㎡为主力户型,均为4房配置,4房配置的房源分布,也可以看出主要满足改善置业的需求。
现阶段项目工地旁的售楼处开放了实体样板间,在买房人越来越挑剔的今天,实体样板间这样的呈现形式也是越来越多,总体来说是好事。如上图所示,左边为D区4幢楼体,右边为3幢楼体,楼间距在五十多米左右。
晴翠府项目户型图 点击可看大图
今天来看看143㎡的四房实体样板间:
玄关柜,配了鞋柜精灵
U形厨房,冰箱空间足够
客厅开间在4.1米左右
客卫干湿分离
次卧与北向书房的空间尚可
主卧套房带浴缸与淋浴间
从联通阳台可以看出,楼间距较大的话,低楼层的采光情况也是不错的
关注一下装修标准:
在厨房电器配备上,使用了西门子油烟机、洗碗机、双头灶台;卫生间配备了杜拉维特台下盆、马桶、智能马桶盖,三大件方面项目配备了日立的中央空调、爱迪士、兰舍的新风系统,还有菲斯曼、A.O史密斯的燃气壁挂炉。卫生间镜柜采取一门到顶形式,其中台盆、马桶等采用杜拉维特品牌,主卫浴缸、龙头采用科勒或TOTO同等品牌产品。
周边新房二手房对比
周边新房在售的有核中核的晴樾府与中铁花语天境产品。
晴樾府项目建筑面积约112、129㎡,项目目前主力在售4、5、6号楼,销许均价36855元/㎡,另有3100元/㎡升级装修包,预计2024年12月底交付。
中国铁建花语天境已首开1、3号楼,共192套房源,建筑面积约143、168㎡,基础装修均价40017元/㎡,另有3800元/㎡精装包可选,预计2025年交付。
二手房方面,由于最近市场下行,以及二手房限售的放开,核心区二手房价格出现波动,附近当年的“摇号神盘”绿地海悦项目也有二手房房源挂出,但是目前还没有成交,由于是挂牌价格参考意义不大。
另外,附近的华润国际社区二手房前一段时间有一套3.3万成交,创下三年来小区成交价的新低
从而说明江核二手放开限售后,有部分业主心态失衡或者急用钱,开始甩卖模式。目前华润国际社区、绿地海悦的二手房均价在4万元每平方左右浮动。
晴翠府主力在售珑府1、2、3、4、6号楼,翠府1-6号楼,建筑面积约112、127、129、143㎡,销许均价38513元/㎡,具体一房一价,另有3100元装修包。
从网上房地产数据可以看出,去化情况其实还不错,这里面有多种原因:
首先,去化较好的楼栋,开盘节点较早,2021年年底就进行过首开,经过一系列政策加持后,项目去化速度明显在提速。
另外随着周边土拍的落地,项目周边未来新房的价格依然会上涨,而未来这些新上市的产品品质,比之前区域内的二手房还是有一定的提升,但目前核心区一二手倒挂现象已经消失,对于4.5万的核心区,还要看市场是否买账?
想着闭眼投资核心区的时代已经彻底结束了
未来的核心区买的是区域发展的未来,是长线前景,是各种规划和配套的落地,同时,自住的需求比重也慢慢会增加。
主编简介:
苏北哥, 男,11年金融工作经历,8000元白手起家,连续6次跨行业创业均获成功,实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房,2004年重点研究资产配置,有28年房产实操经验,深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派!感兴趣的就三件事,房产,创业以及投资,欢迎爱好相同的朋友和我交流。
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