停贷潮下，谁是受害者？

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自6月底掀起的停贷风波，在7月12日、13日逐渐形成高潮，并且呈现出迅速蔓延的态势。

根据不完全统计，截至7月14日，已有超200个停工楼盘宣布停贷，从宣布停贷的项目来看，涉及多个一二线城市，北上广等一线城市也不能幸免，其中又以郑州、武汉和长沙等城市居多，主要以暴雷房企在当地的项目为主。

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停贷为复工，两败俱伤

在停贷宣告中，业主最主要的诉求仍是项目复工，如果无法复工，他们就以单方面停贷作为回应，弃征信于不顾，以维护自身权益。

购房者单方面宣布停贷，可能不合法，但于情于理都很难被社会指责，作为付出了首付、背上了贷款的消费者，一方面，每月要按期还贷，另一方面交房无望，压力可想而知。因此即使在法律层面，停贷可能面临着违约问题，但在情理上却得到了社会的广泛同情。

来势汹汹的停贷潮，对市场的其他各方，都带来了不利的冲击和影响。首先是资本市场，7月13日和14日，地产股和银行股连续两日快速下跌，涉事银行如兴业银行等被迫公开回应“已介入的且存在烂尾风险的按揭贷款总体规模较小，不会对经营构成重大影响”。

实际上，如果从规模上来说，相比于房地产行业庞大的市场，停贷涉及的项目整体规模是相对有限的。根据我们的统计，销售百强房企中出险企业的合约负债总额为2.35万亿元，而出险企业也并非所有项目都停工，以20%-25%的停工率计算，约有货值4700亿-5800亿元的项目处于停工状态，中国居民购房平均首付比例为60%，其中仅有40%即1880亿-2320亿元的资金是来自贷款，加上百强房企权益总销售额约占全国总销售额的二分之一，也就是说，总停贷规模大约是3760亿-4640亿。相比于银行2021年末存量按揭贷款38万亿的总规模来说，停贷规模占比1.2%，因而停贷引发银行业系统性风险的可能性是比较低的。

但停贷潮对于市场信心的打击是巨大的，尤其是对房地产行业而言，从2021年下半年开始，房地产行业由于房企的暴雷导致信用链断裂，叠加销售弱势，行业信心不足。尽管上半年宽松政策频出，但由于整体经济形势不乐观，宽松政策效果也不如预期，房地产行业恢复效果不佳。当前房地产行业正处在缓慢恢复的通道中，停贷风波的愈演愈烈让行业本就微弱的信心再度受挫，房地产恢复进程再度被延迟。进一步想，如果因为烂尾出现广泛断贷断供，市场信任不再，对社会信用也是一种打击。

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重新被讨论的预售制度

在这场停贷风波下，预售制度作为烂尾楼最直接的原因，再度成为人们讨论的焦点，预售制度还有没有存在的必要，应不应该取消，预售制度下资金监管的缺失，又该谁来负责？

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预售制度应不应该取消？

应该承认的是，预售制度为房地产行业的发展发挥了很大的作用。引用住建部相关人士的话来说，90年代建立预售制度主要有两个原因，一是中国当时的城镇住房短缺，二是住房建设信贷资金不足，信贷主要投向工业和交通运输业，很少有信贷投向住房建设。而预售制度弥补了住房建设资金不足的问题，对解决住房短缺起了很大的推动问题。但预售制度的弊端也开始出现，典型如烂尾楼的问题，付款和交房之间长达两三年的时间间隔，存在着太多不确定性的风险，即使能交房，房屋质量也难以保障。因此呼吁取消预售制度的声音也越来越多，而在这次停贷风波之后，或许会有更多人产生对期房的不信任。

取消预售制度，实行现房销售固然满足了交房的安全性，但贸然推动取消预售制度，推动现房销售，也有诸多的问题，一是房地产行业资金链已经处于非常恶化的情况，取消预售制度无疑会进一步加剧企业资金紧张，带来不可控的风险。二是预售制度在一定程度上加快了住房的供应，贸然取消是否会导致供应的短缺，造成市场的不平衡和房价上涨，这也是需要考虑的问题。

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预售资金监管缺位谁之责？

预售制度牵扯到社会的方方面面，短期内还无法完全退出。当下应该关注的是预售资金的监管问题，毕竟在预售制度下，只要资金监管到位，烂尾楼问题也是完全可以避免的。

在预售制度下，预售资金进入监管账户，由房地产行政主管部门和银行共同监管，其中重点监管资金只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。只有当房企达到规定的工程建设进度节点，方可申请支取相应比例的预售款。

但是在房地产行业周期向好时，资金监管问题并没有得到重视，部分房企违规提取资金，有的预售资金甚至没有进入监管账户，导致本该留存用于项目建设的资金被用于拿地或其他用途，在流动性收紧，项目烂尾和资金监管缺失的问题大面积暴露。应该来说，房地产行政主管部门和银行在其中并非是没有责任的。而随着2021年房企暴雷，地方城市对预售资金监管也采取了从严的态度，在这次停贷风波后，恐怕地方政府对资金的监管会进一步从严。作为普通的购房者，也应该重点关注购房资金，确认购房资金进入了合规的监管账户，避免资金被违规提取他用。

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烂尾了怎么办？该怎么解决?

当下最重要的问题是如何让项目复工，毕竟业主的停贷最终的目的并非不还贷，只是以此作为手段，敦促项目复工复产，只要能够复工，购房者仍然有很强的还贷意愿。

如何才能让项目复工，宏观层面上，我们可以看到监管部门在鼓励房企间的并购，鼓励AMC不良资产管理公司介入，通过优质房企并购风险房企的项目，重新盘活项目。但整体而言，在市场化的环境下，并购对优质房企而言并不是最优的选择，房企的并购动力并不充足，这也是行业出清节奏较慢的原因之一。

对于已经买到了烂尾楼的业主来说，项目如何才能复工，其实也需要分情况看待：

第一种情况，假如项目尚未出售完，部分资产还在，也就是说只要将剩余的楼栋出售完，还能支持楼盘完成建设，这样的项目最终交付的可能性还是比较大的。因为项目工程建设在总投资中的比重并不高，而烂尾项目本身的工程也已经到了一定的进度，只要项目本身并非资不抵债，只是流动性问题，那么在得到资金的支持，项目完全可以复工。

目前的问题是谁来垫资，谁来主导？这也有多种方式可以参考，第一，国有企业入场，在当下出险房企难以自救的情况下，烂尾楼问题在一定程度上已经演变为民生和社会问题，甚至在冲击金融系统的安全性，地方政府和国有企业应该出面承担起相应的社会责任。第二，与其他企业合作，让优质企业入场，代建并贴牌，通过收益分成的方式推进，但更多适用于未销售的优质项目。第三，购房者也有自救的手段，如有一些业主自筹资金让项目复工，但这种方法需要购房者继续出资，并且需要专业的人士推动，才能避免后续一系列的问题。

第二种情况，假如项目已经出售完，但监管账户上资金已被挪用，或者楼盘剩余货值不足以覆盖工程建设款。这种情况下，首先理应追回挪用预售资金，但这个难度比较大，因为多数不能复工项目的企业都面临非常大的资金压力，但也有成功案例。第二，如果企业在其他项目上有宽裕的资金，可在企业层面进行资金调用，或者企业在城市有其他项目或资产，可以由政府平台以收购资产包的方式给于出险企业现金流支持。第三，是否可以考虑购房政策进一步放宽，如限贷政策的放松，用市场端恢复带动项目去化，从而偿还债务、加速复工。

资深地产智库—亿翰智库董事、首席张博

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