践行国企责任担当，筑巢助力南京人才安居

6月18日，南京市属国企安居集团旗下资产管理平台，南京颐悦置业发展有限公司倾力打造的——瑾家公寓河西大街店正式开业。作为安居集团首个入市的改建类保障性租赁住房项目，瑾家公寓河西大街店以美学设计为出发点，以“国潮”主题为切入点，以轻奢主义为产品落脚点，为南京新青年、新市民提供更优的品质居所。

7月1日，南京首批开发自持租赁式住房社区之一——瑾家阅江台租赁社区全面入市。这是安居集团与燕子矶新城倾力打造的国企大型租赁社区，配套1000平公共活动空间，涵盖共享厨房、健身区、桌球电竞、影音区、阅读区、剧本杀、共享轰趴、自习区等功能区，为所有栖巢南京、入住瑾家的新市民，新青年打造全方位服务的社群文化。

以上是南京住房租赁市场的A面，高品质的保障性租赁住房产品不断推出。B面，南京房产微政务微信公众号发布了南京豆壳公寓管理有限公司和南京创室纪公寓管理有限公司在开展住房租赁经营中存在拖欠房东租金等问题的风险提示通告，积极有效地为消费者、为租赁企业单位提供了警示，加强了风险防控的力度，保障消费者的居住权益。

综合A、B面的视角，全国完善住房保障体系和住房租赁市场发展双试点城市——南京住房租赁市场的发展图景正徐徐展开，逐步走向规范化、人性化、精细化运营管理，国企更是为之保驾护航。

“瑾家”，这个刚出现1年的新品牌，为南京住房租赁市场带来了怎样的影响？它为何能后来居上，不断树立南京区域住房租赁项目的标杆？作为地方国企背景住房租赁企业，瑾家在市场上的探索和实践为同类型的企业提供哪些借鉴意义？让我们一同从南京住房租赁的顶层架构、整体市场发展情况和瑾家的业务发展入手，总结底层规律和逻辑。

一、顺势而为 助力城市人才发展

被誉为“六朝古都”“十朝都会”的南京，在中国经济发展上一直发挥着重要的作用。据数据显示，2021年南京市地区生产总值16355.32亿元。

这个数据不仅表现了一个城市经济实力，更展示了其对于人口的吸引力。据南京市统计局公布的人口变动抽样调查结果显示，2021年年末南京市常住人口为942.34万人，与2020年年末931.97万常住人口相比，增加10.37万人，增幅1.11%。全市常住人口中，城镇人口818.89万人，占比86.90%，与2020年年末相比增加9.94万人。

人口虹吸叠加城镇化发展，如何处理好人们的安居问题一直是南京市人民政府的工作核心。早在2019年被确定为全国完善住房保障体系和住房租赁市场发展双试点城市以来，南京就立足于特大城市实际，扩大租赁住房供给，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，不断加大人才房、保障性租赁住房建设力度，以解决新市民和新青年的住房困难。2022年1月，南京市人民政府又出台了《南京市发展保障性租赁住房实施办法》，《办法》明确到“十四五”末，南京市将筹建保障性租赁住房12.6万套(间)，发放租赁补贴25万人，惠及不少于50万户家庭和个人。

得益政府顶层设计的不断完善，南京已经逐步形成了广覆盖、分层次、多元化的住房保障体系。其中，国企及地方政府发挥着先行先试作用。他们积极参与并引领高品质租赁住房建设，充分发挥住房租赁市场压舱石、稳定器作用，进一步有力规范住房租赁市场发展。瑾家就是其中的代表。

经过一年多的发展，瑾家涉足大型租赁社区和集中式公寓，房源管理面积（20W+）和管理房源数（1W+）都位列南京长租公寓行业第四名，且稳定期出租率99%以上，俨然一匹黑马。

二、贴合市场需求 构建城市理想家

带着使命而来，瑾家致力于解决市场存量资产改造和运营服务管理，成为行业一流的品牌运营服务商。同时因为国企的背景，瑾家承担更重的社会责任，注重产品安全性和运营的稳定性，为消费者提供更大的保障。这也是国家政策引导下，国家队纷纷进场的核心原因。

以构建“城市理想家”为目标，瑾家的第一个委托管理项目是瑾家珑熹台租赁社区，总建筑面积约16.58万方，提供近3000套租赁住房。作为江苏省第一笔开发自持租赁社区银团贷款落地项目、南京市第一个向社会展现的开发自持租赁社区项目、南京市投资金额第一的开发自持租赁社区项目，瑾家珑熹台租赁社区聚焦着大量的目光，从政府到社会大众，都对之寄予厚望。

2021年8月20日中标项目运营管理权，2021年9月28日正式投入运营，瑾家珑熹台租赁社区颇受市场欢迎和认可，项目首推房源共计428间，目前已实现99%的高位出租率。 这主要归功于三个层面的原因：

1、国企房东，安全放心。瑾家珑熹台租赁社区是由南京市属国有企业安居集团携手江宁高新区联合开发打造的南京租赁社区试点项目。不同于市场上水平参差不齐的民企项目，瑾家珑熹台租赁社区对于租客的权益有充分的保证；零中介费、租金明确，收费标准清晰、租期灵活（1-12月可任选）等等，都是国企房东的必要条件，更是国企的责任所在。

2、优质产品，贴合需求。瑾家珑熹台租赁社区结合市场需求调研分析打造了多种精装修户型，配备独立卫浴、24小时热水、洗衣机、冰箱、沙发、衣柜、书桌、座椅、智能门锁、独立Wi-Fi光纤入户等。住客可以拎包入住。而且社区项目建设过程中就引入了绿色健康建筑技术及科技智慧建筑技术，为住客提供更为绿色健康的居住环境。社区采用集中式管理，配备24小时保安和智能出入门禁，安全能级大大提高。

3、配套齐全，满足所需。在国企房东的规划下，瑾家珑熹台租赁社区围绕青年社交需求，打造了室外氧吧空间，包含篮球场、水景广场、休闲娱乐广场等；室内还设置了健身交友、聚会、休闲等约2000㎡的多功能共享空间。更为重要的是社区自带约7900㎡商业配套——“颐悦荟”，打造了集餐饮、娱乐、生活服务等多种业态于一体的一站式生活中心。

对于住客而言，瑾家珑熹台租赁社区能从居住、餐饮、休闲、娱乐等方面满足多元化和多层次的需求。一战成名，瑾家现已推出了2个大型租赁社区和5个集中式公寓项目，陆续入市2个集中式公寓及1个大型租赁社区，以此满足南京各类人才多样化的居住需求，助力南京抢占未来人才制高点，增强创新核心竞争力。

据智联招聘等平台联合推出的《中国城市人才吸引力排名》，南京在“95后人才吸引力”和“95后硕士及以上人才流入城市”两个榜单分别位居全国第六、全省第一。新一代的消费群体对于居住有着高质量的美学和品质需求。这也是瑾家公寓河西大街店在美学设计上倾向“国潮”“轻奢”的原因。

三、坚持初心 精耕细作创价值

“我们积极对标找差，通过调研考察商管和租赁住房行业头部企业、参加中国租赁住房论坛、南京市租赁住房成果展，加入南京商业地产商会、中国社区商业工作委员会等方式，加强行业交流、取长补短，积极研究更多新模式、新打法的落地。2021全年完成40余个公寓类项目及40余个商业类项目的实地调研和可行性分析。”

正如颐悦公司相关负责人所说，虽然是住房租赁行业的新进者，但是瑾家始终立足于南京区域市场，为可能尽所能，始终坚持价值创造。

据颐悦公司相关负责人介绍，在前期策划咨询业务上，瑾家为3个大型项目提供了专业咨询服务；在中资产运营方面，瑾家已开业运营瑾家河西大街店、瑾家麒麟科创园店、瑾家岱山一店、岱山二店；在轻资产委托管理方面，瑾家已经开业运营瑾家珑熹台租赁社区和瑾家阅江台租赁社区。

在经过2个大型租赁社区和5个集中式公寓的磨炼之后，瑾家已经形成了成熟的全产业链业务体系。前期策划咨询、中资产运营、轻资产委托管理，瑾家助力南京及安居集团积极发展租赁住房建设，推动南京“十四五”保障性租赁住房规划的实现。

前策方面：结合颐悦公司商业资产运营管理业务经验，瑾家贴合市场需求，为项目方提供项目可行性研究咨询服务、产品定位研究咨询服务、产品创新研究咨询服务等。站在业主的立场，用乙方（运营方）的逻辑做测算，为后期项目运营提供良好的支撑。这在瑾家阅江台租赁社区项目中体现得十分明显。前期开发中，颐悦公司主要在项目定位、产品户型定位、社群互动功能区等运营方面进行了创新设计，同时也结合了燕子矶新城的发展需求和安居集团在保障性租赁住房建设上的要求，进行了多方位的设计考量。

在瑾家阅江台租赁社区内部，社区设计了车行环绕道路，保证每户客户的可达性，社区主入口设置港湾式出租车停车位，既方便租户出行又美化环境。此外，瑾家阅江台租赁社区还打造了社区氧吧空间，包含水景广场、休闲娱乐广场、绿色跑道等，积极响应了国家碳中和发展战略目标，为客户提供了低碳绿色的居住空间。

中资产运营方面：依托于南京安居建设集团的资源沉淀，颐悦公司在街区型商业、集中型商业和租赁住房的运营管理输出经验积累，瑾家能为投资人搭建营造设计体系、前期管理体系和运营管理体系。

这个模式在住房租赁行业已经十分普遍，瑾家的优势在于以最合理的成本打造最高品质的产品，兼具盈利和美感。传统认知中，保障性租赁住房项目核心解决的是新市民、新青年住有所居的问题，但在瑾家，在住有所居的基础上，更加注重生活美学和质感，在产品营造改建的过程中，瑾家在保证改造成本的同时，更从客户居住视角出发，从项目的外立面、门厅、大堂、电梯厅、到走廊，以及户内的软装、收纳空间，都极致地追求生活美学的质感，为城市与空间创造美好的价值，更为入住客户提供了更高品质的居住体验。可以说，瑾家正重新定义保障性租赁住房。

在瑾家阅江台项目项目建设过程中，颐悦公司充分研究、调研了租赁客户的居住需求，除在产品户型面积上打造了三个产品线，也充分考虑生活便捷性，如快递间、外卖间的设置、防疫消杀点的设置、各楼栋客户步行至共享空间的动线设计等等，瑾家从客户居住体验出发，以客户居住舒适度为根本、以产品空间设计美感为目标，匠心打造了瑾家阅江台项目。

轻资产委托管理方面：在行业固有的认知中，国企做轻资产委托管理并不被看好，但瑾家打破了这个认知。通过目前的项目，它已经向市场交付了亮眼的成绩单。刚入市的瑾家阅江台租赁社区推出了216套95㎡户型，三室一厅一卫的房源，依托颐悦公司的企业资源，大客户资源，目前咨询量达1000余组，预约率超30%。

基于这些经验的沉淀，瑾家已经构建投标合作开发体系、项目管理运营体系和数字化运营管理的轻资产委托管理体系。

一步一脚印地稳扎稳打，底盘扎实的瑾家正有效缓解南京新市民、青年人的阶段性住房困难，不断推动广大市民特别是新市民、青年人住有所居。

四、结语

“房住不炒”，在这个国家政策的指导下，中国住房租赁市场正日益规范化。伴随着各地保障性住房政策的不断落地，机会点也将越来越多。

是机遇也是挑战，不论是从消费者对于居住品质要求的提升，还是从住房租赁市场参与主体的增多，有着更体系化业务能力、更深厚精细化运营能力的公寓品牌将拥有更大胜算。在落地实践上，瑾家已经通过具体项目摸索出了自己的打法，并明确了“深耕南京，做一成一”的战略，制定了在“十四五”规划期间成为南京租赁行业规模、品牌、运营NO.1的目标，期待安居瑾家的美好发展。