10年后，市区高层和郊区洋房哪个更保值？内行人得出的结论很靠谱

众所周知，现在绝大多数的城镇居民家庭都不缺少房子，房产投资仅限于少数一二线大城市和热点城市，房地产的真实需求，除了少量的刚需和投资，正在由"有房住"向"住得舒适"方面过渡，并且随着“房住不炒”更加深入人心，未来绝大多数城市的房子都要回归到纯居住性质。而想要住得舒适，房子显然要具备周边环境好、房子面积大、交通出行方便、绿化覆盖率高、物业管理水平上档次等优点。但是这样的好房子，自然是稀缺的多层花园洋房或者别墅了。最近几年开发商显然也是掌握了市场这一变化，开始加大对多层住宅，特别是多层花园洋房的建设力度。但是由于城市住宅土地过于稀缺，在城区范围内满足不了此类改善需求，因此新建的多层花园洋房，大多位于城市郊区或城乡结合部。

这让买房的人很是纠结。因为房子商品化以后，其金融属性不断得到加强，多年来城市里的高层住宅价格始终只涨不跌，而且在物价上涨、货币贬值的情况下，房子还是抵抗通胀的最好投资品。但是从目前房子保值性能上看，显然又是城市中的高层住宅更胜一筹，每平方米的价格二者通常也会有数百元的悬殊。另外再从方便生活的角度看，如果你在城里工作生活，城里有房当然会更加方便；而在房价高高在上的当下，很多家庭需要掏空全部积蓄才能买得起一套房子，特别是大城市的居民，甚至一辈子都要在一处房子里居住，因此房子是否保值，还要从长期发展的角度来判断。那么假如放眼10年之后，现在购买城市高层住宅或郊区花园洋房，究竟哪个更保值呢？对此有内行人通过分析，认为今后郊区的花园洋房会更保值，原因有以下三个方面，一起来了解下。

第一，10年后中国社会老龄化将进一步加剧，适合养老的房子不多，优质的养老房非花园洋房莫属。

根据国家统计局七普人口统计数据显示，截至2021年末，我国60岁及以上人口为26402万人，占18.70%（其中，65岁以上人口为19064万人，占13.50%），而现在的70后，10年后也将陆续超过60岁，加入到老年人口行列。

按照国际老龄化人口占比划分标准，中国目前已经进入老龄化社会，10年后将进一步加深。另有专家认为，在2030年以后中国将超过日本，成为全球老龄化程度最高的国家。而适合养老的房子，肯定不是居住空间狭小、上下楼高度依赖电梯、小区容积率高、人口密度大、空气环境质量差、嘈杂污染严重的城市高层住宅，而是远离城市喧嚣、依山傍水空气环境质量好、人口密度低有利于疫情防控、物业管理水平高、小区养老服务设施齐全、活动空间范围大的郊区花园洋房。

毕竟人过了60岁以后，衣食住行等方方面面的需求和消费水平会明显降低，对于城市资源的依赖性也大大减弱，找一处适合养老的居所度过后半生，过着平淡无奇的生活，才是很多老年人的真实追求；加之如今的城乡道路交通非常发达，住在郊区并没有多大的距离感，如果城里还有闲置住房的，看病就医也不会受到影响。

以上是从老年人口需求层面进行分析，而从经济基础方面来看，老年人的经济基础相对较好，退休后收入稳定没有太大生活压力，也具备改善居住环境的条件。因为50～70后这部分群体都是从房改早期过来的，过去基本上家家都有住房，棚改拆迁后也都分到了安置房，如今的高房价对于这部分人来说几乎没有什么影响，很多人不仅不缺少房子，而且拥有二套以上的住房。

而从整个社会资源分配层面看，社会上的大部分资源也都掌握在50～80后这一代人手里，掌握资源较少、买房压力大的，是参加工作不久的90后，以及再往后出生的年轻人。因此想要改善居住环境，老年人只要卖掉城里多余的房子即可，且郊区的房子价格比较便宜，如果最近几年赶在房价高位的时候换房，不仅绰绰有余，余下的钱还可用于今后养老。

第二，城市高层住宅价格上涨不是一成不变的，城镇化建设达到顶点之时，也许就是房价回落的开始。

城市房价之所以能够持续30多年只涨不跌，根本原因在于中国有庞大的人口（房住需求）支撑，而买房需求则大部分依靠城镇化建设推动下的进城农民，住房需求增加了，但城市住宅用地稀缺，房价没有不涨的理由。

但是如今情况已经发生较大变化，房子供大于求，房价收入比距离越拉越大，待进城农民无力接盘现在的房子。尽管目前农村还有5亿多的人口没有进城，但是一方面如今还生活在农村地区的农民收入很低，买不起城里万元每平的房子。其次目前农村留守的农民多数是年龄超过50岁的老年人，消费水平不高，赚钱能力有限，进城意愿不强烈。

而从国际上发达国家城镇化推进过程来看，城镇化建设越是到了后期推进得越缓慢。如今国内城镇化率达到63.89%，已经比较接近发达国家70%以上的城镇化率水平，继续推进一定也会遇到相似的阻力。如果按照每年1%的推进速度，再过10年可能也就基本上达到了顶点。

而从新生人口出生情况看，高房价等因素影响下已经连续4年出现下滑，去年仅出生1200万人，总和生育率低至1.3，想要恢复到2.1的国际化标准值应该非常困难。因此中国的人口总量，很可能真如有关专家预测的那样，会在“十四五”时期进入负增长。

但是“房地产长期看人口”，一旦后续住房储备需求跟不上，本身房子又已经过剩，新建住房还在不断进入市场，今后的空置房只会越来越多，房价再想上涨几乎没有可能。

如果人口减少的趋势不能得到有效扭转，人口流动的趋势就要从增量流动变为存量流动。但众所周知的是，存量人口流动在促进少数城市房价保持上涨的情况下，大多数的城市会变得空心化，房价也会下降。

目前城市住房以高层住宅为主，10年后高层住宅不仅面临不易拆迁、难以维修等问题，那些人口持续流出，经济基本面较差的城市，还可能陷入“卖不掉、租不出去”的境地。就像如今很多北方城市那样，房价已经开始下降了，燕郊的房价跌幅超过50%，鹤岗、玉门等地的房价甚至跌至“白菜价”。

总而言之，房价上涨不是一成不变的，10年后的房价必然会出现更大的分化，很多城市的房子可能将迎来降价潮，高层住宅不能保值、房价下降的风险在增加。

第三，年轻人和老年人选择的居住环境已经发生变化，住房过剩将导致优胜劣汰，高品质的花园洋房将成为奢侈品。

正是由于高层住宅不利于养老，今后老年人和年轻人会分别选择不同的居住环境。年轻人因为工作在城里，子女上学在城里，住在城里的将以年轻人为主；老年人因为参与社会活动的机会少了，赋闲的时间多了，消费需求降低了，住在郊区的将以老年人为主。当更多的老年人逐渐离开高层搬进郊区的多层后，高层住宅的空置房会越来越多，高层“空心化”的情况也会越来越严重；如果再是房龄长、密度高的低品质高层住宅，会越来越不受欢迎；未来随着存量房不断增加，住房过剩的问题将更加突出，除非是房源相对紧张的一二线城市，多数城市的高层都将优胜劣汰，高品质的高层住宅将成为年轻人的首选。

过去20多年高层住宅之所以需求旺盛，除了与上面提到的城镇化建设有关，包括很多富人过去由于住腻了多层房子，对于新型居住环境也感到新鲜。但是经过一段时间的居住体验后，高层住宅的诸多弊端逐渐显现，比如对电梯的依赖太强，遇到火灾地震等自然灾害不易逃生，发生疫情属于高风险区等，另外由于城市人口过于集中，不仅空气环境质量差，道路交通拥挤也是最难解决的问题。其实细心的网友稍加观察不难发现，除了老年人开始向适合养老的郊区多层住宅转移，如今的“富人区”也在向郊区转移，很多富人住腻了高层电梯房以后，转而搬进郊区的花园洋房或者靠湖临山的别墅居住。所以富人所到之处，往往也是财富聚集之处，所谓物以稀为贵，综合来看，今后保值的房子，郊区花园洋房更有优势。