江苏
昨天看到的一组数据，盐城市区住宅未售量约29192套，住房去化周期约36个月。
可能有人不知道具体是什么意思，住宅未售量通常为已经拿了预售证，但是还没卖的新建住房数量。去化周期就是指这个未售量，以盐城上一年的平均月销量来计算，在市场上没有新增住宅的情况下，需要多长时间卖掉。
盐城需要36个月，也就是三年，这是一个相当高的数字。一个城市健康的去化周期通常为6-18个月。这组数据具体的统计方式不明，但通常情况下，住宅未售量的统计仅算已拿预售证的住宅，这样的统计其实是有缺陷的，将所有楼盘规划的住宅数量都算进去才更精确。
举几个例子：
新城云图时光，规划是18幢楼，1063户，现在有预售证的才7幢，约268户左右。
新城琅樾府，规划是8幢，864户，现有预售证的4幢，约495户左右。
东湖心语花园（东湖国际），规划24幢，896户，现有预售证的4幢约228户左右。
招商雍悦府（雍和府），规划630户，现有约176户左右。
晶曜府（晶曜上东），规划16幢，1146户，现有预售证6幢。
数据很多，大家可以自己去查，这里就不一一枚举了。从这个数据可以看出，未售房的体量还相当庞大，浮现出的仅是冰山一角。
从现有统计看， 城东的存量一枝独秀，将近7000，领先其余区域足足两千。这也是我此前一直推荐大家宁可买高新区也不要买城东的原因之一，这里的供给实在太高，而低密度还使得城东的商业很难成熟。尤其是世纪大道以南的非学区房，从别处置换到那里的人群极少，房价总体下降后，成熟区域的买房压力相对下降，刚需购买也会大幅转移。如果盐城不出现大量人口增长，个人认为这片区域完全没有成熟的希望。
即便以城东的景山学区房来看，伴随着教育资源扁平化，及人口出生率锐减的因素。盐城未来学校间的差异肯定会越来越小，届时失去支柱教育优势的景山学区房，性价比也会逐步降低。好在景山的小学、初中、高中离得很近，维持那一片区域绝没有问题。
城北的情况与城东相近，现在城北地区的解放路实验学校也开工了，即便其能与东景山拥有同样的师资，可生源呢？
人口问题已经很近了，未来生源会是一个大问题，三年后看幼儿园如何抢生源，便是先导。市区并校的可能性很小，未来难道是要进一步小班化？各地师资有没有转换调配的可能？值得大家关注。
接着就是城南和城西南，这两者可以合起来看，虽然分属不同的行政划分，但商业资源已经基本融合，教育水准很多地方也相近。他们加起来有9000多套。这个量很大，这片区域是盐城目前最成熟的区域，学区房在这里、商业业态也是最成熟的，可以说是盐城的终极置换区。这个区域的住宅供应量很充足，可以说明就连这里也没有了涨价的要素，而一旦房价下降或停滞，这里有的是房源对其它区域进行虹吸。
比如，一个人要买一个100平左右的小三房，能接受12000左右的房价，当城南是14000的时候，这人会无奈选择其它区域，可当三年后，城南降到12000了，而他经过三年的积蓄，也有了更多存款的时候，置换便很容易便形成了。
对个人来说，有打断这种置换的情况，一是孩子已在当前区域上学，二是当前区域这三年有了很大的发展。加快这种置换的可能也有，比如地区的发展停滞，新房不断烂尾。宏观来说，孩子上学这个情况只能延缓，而不能阻止虹吸的发生。
从最近的销售也能看出，购房者还是有判断的。有数据显示，六月中海华樾一枝独秀，卖了111套。在此前一篇提醒大家注意新房风险文章中我就曾说过，现在买期房，稳字当头，一是选对位置，二是选对房企。位置首选城南、城西南，房企首选央企。目前看符合这两个条件的，可能还真的只有华樾。
其余区域，城西看看富力就明白了。市中心已散尽千金，即使现在奋起直追，但100米摔了一跤，博尔特也不可能再追上。南海未来城，只要别再盲目扩张，不要再建高于12层的大面积改善房，除了流通性会成问题，其它问题相对别的区域问题并不大。而高新区，是目前盐城市区入门买房的首选，只是盐都的教育仿佛要跟亭湖打擂般，现在也跟着学起了资源集中。这样一来，近几年的高新区的教育资源只怕还是得不到改善，孩子要上学的，尽量还是往上提一提。
已预售的库存，未预售的库存，再加上庞大的二手房存量，盐城的房子有多够住，要真正完全消化下去的可能性还有多少，相信大家都能看清楚了。未来再有拆迁计划，倘若还继续建安置房，而不用房票，这种现状只怕连改善的机会都难有。
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来源盐阜网事
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