一笔失败的物业并购案

来源：物业K线

文/乐居财经徐酒眠

56岁的李茂顺，出任新大正（002968.SZ）董事长，已有两年多的时间。六天前，6月28日，他现身四川民兴物业管理有限公司(简称“民兴物业”），与经营班子成员展开了一场座谈交流会。

当天，他身着蓝白细条竖纹短袖衬衫，搭配深蓝色西装休闲裤。在交流结束后的合影中，站在中间的位置，展颜微笑。这一趟到访民兴物业指导工作，似乎收获不错。

作为新大正上市至今最大也是第一笔收购，民兴物业在新大正的经营管理体系中，地位举足轻重。

2020年10月，新大正更改募资用途，动用了“停车场改造及投资”项目部分资金，从中调出9700万元，收购民兴物业100%股权。这起收购案持续了近7个月，直到2021年4月才完成。

这笔近亿元的收购，一口气给新大正带来了100余个项目。不过，“鲸吞”民兴物业之后，新大正在消化这些项目的过程中，融合的“阵痛”也显露了出来。

收购完成的2021年，新大正毛利率、净利率在近五年中，首次出现大波动，前者跌破20%的界线，后者跌到8%以下。

财报数据显示，截至2021年末，新大正的毛利率下滑到18.67%，净利率下滑到7.97%。而在此之前的四年，其毛利率基本稳定，维持在21%以上，净利率基本维持在10%左右。

2017年-2020年，新大正的毛利率分别为21.42%、21.24%、21.14%、21.42%；对应期内，净利率分别为9.29%、10.00%、9.97%、10.01%。

今年第一季度，新大正毛利率、净利率再创近五年的历史新低，分别为17.88%、7.20%。

民兴物业利润倒退

以金融物业发家，民兴物业深耕四川至今已有20年，核心业务包括国企总部办公楼、政府行政办公楼、综合写字楼等专业物业管理，以及银行、商场、医院、别墅、公寓等多门类综合性物业管理服务。

而在新大正完成收购后，整合民兴物业的第一年，民兴物业的营收增速，较之前出现了19个百分点的下滑；营业利润与净利润，甚至呈现出后退的趋势。

根据新大正收购公告及年报所披露，2019年、2020年、2021年三年，民兴物业的营业收入分别为2.62亿元（未经审计）、3.17亿元、3.23亿元。

同期，对应营业利润分别为3695.91万元（未经审计）、4155万元、3522.68万元；净利润分别为3112.95万元（未经审计）、3571.54万元、2847.46万元。

根据以上数据，2020年、2021年，民兴物业的收入增幅分别为20.99%、1.89%；营业利润增幅分别为12.42%、-15.22%；净利润增幅分别为14.73%、-20.27%。

一般而言，营业净利润是企业最基本经营活动的成果，也是企业一定时期获得利润中最主要、最稳定的来源；而净利润是一个企业的最终经营成果，是衡量一个企业经营效益的主要指标。

“新大正完成收购后，民兴物业的利润波动较大，同时经营效益也并不算如意。”业内人士点评道。

全国化“虚实”

2021年，是新大正“五五”战略规划的开局之年。

去年，新大正完成民兴物业的收购、增资入股重庆重报物业管理有限责任公司获60%控股权、再加上市场招投标增拓，其在管项目面积首次突破一亿平方米，项目覆盖布全国25省82城市，较2020年，增加进驻4个省市，37个城市。

不过，全国化布局推进顺利的表象下，实则大部分项目与收入，还是倚重川渝地区。

数据显示，截至2021年底，新大正的项目数量合计477个，较2020年的369个同比增长29.27%。其中，在重庆区域的项目数量为239个，占比50.01%；较2020年的209个，增加了30个。

2021年，新大正来自重庆区域的收入为9.86亿元，占总收入的47.24%，较2020年65.85% 的占比，有所减少。不过，此消彼长，其营收增幅最为明显是在四川地区，总收入3.44亿元，同比增幅达314.03%，占总收入的16.45%。

总体来看，新大正在川渝地区的总营收占比依旧在6成以上，约63.69%，较2020年68.08%的营收占比有所微减。这也意味着，其在川渝之外的项目增拓与发展速度不显。

值得注意的是，全国化进程推进缓慢，而屡创新高的市场拓展，使新进项目数量和规模快速增长，带来的新项目培育期和人员设备前期投入等增加。

2021年，新大正全年新拓展项目中标总金额16.90亿元，饱和年化合同收入金额8.20亿元，同比增长约74.22%；新签年合同额1000万（含）以上项目16个；斩获国家机关事务局、经济日报社、冬运中心、深创投广场、浙江高速等标志性项目。

而财报显示，新进项目的毛利率为12.6%，相较于成熟项目的19.56%，低了6.96个百分点。随着未来全国化进一步推行，新大正或面临利润率进一步下降的风险。