房地产税会如何影响我们的经济？

最近几年，房地产税的推进一直停停走走。

2019年，房地产税一度呼之欲出，当年全国人大在“两会”期间表示，2019年要集中力量落实好确定的重大立法事项，其中就包括房地产税法。

不过，2019年不仅没有完成房地产税立法，而且推进过程开始明显放缓，2020和2021年的《工作报告》中，对于房地产税只字未提。

而最近财政部提出要在十四五期间“积极稳妥推进”，预示着一度暂缓的房地产税立法将被重新激活。

一旦确立房地产税，会对经济产生怎样的影响？

在谈到房地产税的时候，我们不得不提的一点就是“共同富裕”，本质上房地产税也好，共同富裕也好，所要进行的其实就是一次收入结构上的再分配。

这就好比用南方的经济去补贴西北方的经济一样，从而达到一个“均衡”的状态。

而房地产税的出台，所要做得还不止这么一件事。

我在此前的文章中也曾经说过，房地产的价格组成有很大一部分是源自于地方的收入，恒大去年的净利润也有6.7%，大头是地方的财政收入，这一点是毋容置疑的事实。

不过这里的问题在于，当经济发展到一定的规模和增量时，单靠土地财政收入的地方，这种模式是不可持续的。

94年的税制改革，让地方在土地出让金上有了一些自主话语权，这也变相导致了地方对于卖地收入的依赖，但我们都知道土地是一个耗散资源，一旦用光了就没有了，这也是土地收入不可持续的根本原因。

因而，在这样一个地方依赖房地产市场的大背景下，很多人会认为房地产税的出台可以帮助地方摆脱“土地瘾”。

但我认为，单靠房地产税就想摆脱地方对房地产的依赖，这不太现实。

为什么？

税务这件事，本身是非常重要的，要在收税的多少上找到一个平衡点这是非常重要的一点，而其中“性价比”是非常重要的，也就是我们常说的数据统计，你怎么知道对方有多少资产、怎么收税等等。

现在对个体户的税难收，根本原因就是因为统计他们的收入很难。

房地产税其实也是如此。

一些老房子的资料可能没有联网、各地的房价又不统一、人们的收入结构也大不相同，最重要的一点是，主动掏钱比被动扣钱要难得多。

一种假想的情况是，一定会有人就是不交房地产税，把房子租出去、或者自住等等，这种情况下，不交钱也很难把对方赶到大街上，增添更多的不稳定性。

我们都知道，平常我们所购买的商品的价格本身就有增值税是包含在其中的，不用再费心去多给额外的钱，但房地产税的不同之处在于，你得主动交钱，这样一来，给人造成的心理认知就不同。

收房地产税，也就变相要困难一些。

因此考虑到这些情况的存在，房地产税可能会有一些豁免，在什么情况可以不交、或者延迟交等等，这都是有可能的。

这就导致了，到最后房地产税真正能够收获的主力人群，应该就是那些有余力做投资的中产群体。

我们还需要注意的是，即使房地产税开始收，最开始的时候肯定也非常的少，理论上应该是远远低于地方的土地出让金的。

未来随着市场越来越规范化，房地产税的收入也许会越来越多，但在短期内来看，房地产税更像是一个未来可期的长期且可持续发展的税种。

房地产税的出台，势必会影响到房价本身的走势，一旦房价松绑，那么楼市里的钱，一定会流到股市里。

这是不少人持有的一个观点。

这种观点乍一听好像挺有道理的，但实际上流入股市的钱可能会有，但至少没有我们想象中的那么多。

只要金融市场上的货币总量增加，金融产品的价格自然就会水涨船高，但是房地产的下跌和股市资金会增加，这之间能否划等号呢？

从某种意义上来说，房地产的确承担了一个“货币蓄水池”的作用，从M2的广义货币总量来看，的确有相当大一部分是在楼市之中的，但房地产下跌，这部分资金能否回流股市，又能够流多少，我认为这需要取决于股市的“深度”。

换句话说，楼市可以装如此多的水，但股市行吗？

回顾A股几十年的发展历史来看，几千点已经是顶峰了，股市“蓄水池”的深度，同样取决于股市背后的发展逻辑。

眼下来看，一旦房地产下跌，股市流入是一定的，但能够流入多少，这依然是一个未知数。

除了股市之外，其他消费品同样也可能会“上涨”，通货膨胀这个问题，反而更值得我们担忧。

直白来说，当钱的总量达到了一定的高度后，如果频繁的交易甚至“抛售”的话，那么市场一旦无法快速吸收这部分多出来的钱，那么带来的结果之一必然就是通货膨胀。

钱不值钱。

能不能放水，取决于楼市还能够“蓄多少水”。

于是我们得出一个短期内的结果，那就是房地产税在短期内既不能帮助地方增加和土地出让金相比的收入，也不能对金融市场产生很大的正向帮助。

相反，还有可能推高物价、降低大众对房地产的预期，造成通货膨胀的可能性。

如果沿着这个思路继续往下，房地产税还有可能引发更多的连锁反应，例如减少房地产的交易量、降低房企拿地建房的意愿，从而导致地方收入的减少，地方收入的减少又会导致在公共建设、投资、教育等领域的支出，从而造成一个恶性循环。

这也是为什么，在2019年就要试点的房地产税，如今一拖再拖。

答案很简单，在经济走势良好的时候，房地产税依然会对市场造成一定的负面影响，而当经济走势放缓甚至趋平的时候，房地产税则会对市场造成更大的负面效应。

既然房地产税有如此大的负面效应，那么问题来了，为什么要在此时推行房地产税？

首先，在“限跌令”这一特殊的背景之下，即使是推行房地产税，大概率一二线城市的房价也不会下跌多少，过去我常常说这是一场击鼓传花的游戏，但如果游戏的规则改变了呢？

击鼓可以，传花就免了，或者类似于像离婚预约一样，把房地产的二手市场也推行一个预约制，这样就能限制一部分房地产的下跌趋势。

这在金融领域还有一个词汇，叫做“套牢”。

当然，这不是一定的，只是说有可能，是一种猜想和假设。

为什么说会有这种可能性呢？其实去年恒大打折降价卖房的时候，就已经有这一端倪了，因此“卖房预约”我认为不是完全没有可能的。

这至少可以限制一部分房地产市场的非理性行为，也可以给房地产税的出台造成一些时间差。

当然，考虑到房地产税的全国范围铺开，这应该也算几年后的事情了。

不过我心中一个小小的疑问是，我们还能够等那么久吗？我们还等得起吗？

除此之外，还有一点非常重要，那就是站在宏观层面来看，房地产税之所以能在这个阶段出台试点，有一个很大的原因是对大多数家庭来说，其实也就一套商品房，这是带有很强的刚需属性的，也就是说房地产的价格降、跌，对他们影响并不大。

至于那些投资客，一句话“房子是用来住的，不是用来炒的。”

房地产税的出台，可以推迟“炸弹”爆炸的时间，给我们更多的时间来发展、消化房地产的泡沫，但问题始终还是那个问题，并没有解决，我认为在短时间内也不可能被解决。

就像我之前所说的那样，要彻底解决房地产问题，不必解决台湾问题要轻松。

而我们现在最缺的，其实也就是时间。

房地产税本质上就是先戳破一点泡沫，让房地产这个大蓄水池先排出一点水。

之前我也说过，房地产发挥着一定的货币作用；市场上钱的总量在不断增加，那么对应的钱也就在不断贬值，这是一个客观规律，每年的货币贬值率都会在一个合理的范围内。

但如果楼市的钱突然大量地流入到了市场中，市场中流通的钱突然增加，那么必然会导致物价上涨，这是基本的市场规律。

基于此，房地产的作用除了蓄水，很大程度上还是一个对抗通货的作用，尤其是对我们普通人而言，这也是买房保值、增值的一个基本逻辑。

我们买房，其实也是货币增发的一种模式。一个人贷款100万买了一套新房，这100万是哪里来的呢？长期来看肯定是需要你自己慢慢打工攒出来，但短期看，其实就是商业行业从央行那里拿来的。

借贷的本质是什么？就是透支你未来的收入，来填补你今天的消费需要。但从广义货币的角度来看，在你借贷的那一刻，市场上已经凭空多出来了这些钱。

对普通人来说，投资保值的需求其实一直都在，但当你没有那么多钱的时候，银行又不愿意给你贷款创业做生意的时候，那么相对而言，房屋贷款是比较容易被银行接纳的。

同时房屋贷款又是一个定向贷款，你不能用这笔钱去消费甚至于购买别的东西。于是我们就看到了一个非常奇特但又正常的现象，那就是楼市的总价值很高，但物价在这几年的变化却不是很大的原因。

因此，一旦楼市泡沫破裂的话，所带来的不良后果，对很多人来说，都是致命性的打击，原因很简单，因为有太多太多的钱在楼市中，这些钱现在也只能在楼市中，因为一旦大量流入市场，势必会破坏现有的市场价格体系，造成大范围的崩坏。

房价的上涨超过了物价的上涨，这个问题有好有坏。

好处在于，我们的生活成本没有那么高，生活压力不会太大；但坏处在于，对大多数的工薪阶层而言，他们的收入上涨幅度，可能就没有别人买房投资赚的钱还多。

这也是很多人最意难平的一件事，在房价合适的时候没有买房想着做生意打工慢慢攒钱，但结果却没有别人买了一套房的家庭资产多。

因为当别人首付的三十万上涨到了六十万的时候，你的三十万存款可能还是三十万。

不过房地产市场发展的天花板也非常有限，买房不像买手机，几年就得换一个，对大多数人来说，房地产几十年也就一套房而已，基于此房地产如今的增量到达瓶颈也就不是一句瞎话。

其实早在2015年万科王石就曾经说：“除了一线城市之外，其他房市都会稳中有降。”也正是这一年，李嘉诚开始“跑路”。

从这两位房地产大佬的行动来看，当时的房地产已经快要见顶。

不过2016年的“棚改货币化”，如今看来应该和今天的房地产税一样，是为房地产的硬着陆又争取了一定的时间。

但争取到的时间能否解决房地产所面临的问题呢？从2016年的经验来看，多出来的几年时间，似乎房地产所挤压的问题更多了，也给严重了。

2008年国内的广义货币总量是47.5万亿人民币；2018年广义货币总量是170万亿；2008年的外汇储备不到2万亿美元，2018年的外汇储备则是3万亿。

而2018年房地产市值450万亿人民币，相当于65万亿美元，这个数字超过了美国、欧盟加日本的总值。

我们可以想象，房地产增发了多少货币。

而最后，这些货币又由谁来买单呢？

这是房地产市场积压的严重性。

我们创造了历史，又重新刷新了历史。

随着现在美元的走强，一些控制在外资公司的美元也会倾向于回到美元本土市场，如果房地产泡沫和美元走强两件事碰到了一起，这就更难招架了。

单从货币的角度来看，房地产税出台的时间点也许从2018年开始就起征的话，也许会更好一些。

开征房地产税，我们有很多办法阻止房价下跌；虽然开征房地产税在短期内可能看不到太多的实质性作用，但所起到的意义却是非常重要的。

这个意义是什么？其实就是告诉地方一点，那就是靠卖地经营发展的模式已经走不通了，必须要多元化发展其他收入。

房地产对我们的作用，目前已经是弊大于利了，因而我们需要尽早摒弃过去的发展模式，开始转型。

其实调控房地产最早从2006年就已经开始了，调控房地产十几年，房价也涨了十几年，这背后的原因除了国人自带的买房属性之外，这其实和地方对土地的依赖也是分割不开的。

央行的绝大部分钱，除了大基建之外，很多都流入了楼市，这显然是不太健康的发展道路，也是不可持续的发展方向，但大公司有的路径依赖，其实地方也有。

转型两个字好念也好喊，但当真正去执行的时候，我们就会发现，这其中的困难远超一般人的想象。

更大的一部分实质性原因还在于，脱离了土地收入，地方很难再找到其他类似的收入来填补每年所需要花费的开支。

因此，房地产税的试点出台，其实更多的还是有着“劝诫”的作用在里面，那就是让人少买房的同时，房产价格还不至于大跌，从而让我们慢慢摆脱对房地产的依赖。

这几年大家都在说内卷，有的人说是因为人口多了内卷，有的人说是因为市场饱和了开始内卷，但要我说，真正内卷的源头，其实正是从楼市开始的。

对一个普通家庭而言，当他开始掏空钱包买房的时候，其实房地产已经开始席卷所有人了。

内卷的存量竞争，与其说是人口多和市场饱和，不如说是房地产的高房价，卷走了普通人十年数十年的全部收入。

从这个意义上讲，紧迫感和焦虑感的源头，其实正是房地产。

经济看起来是一个非常高大上的名词，其实说到底，经济是什么？经济就是我们普通人生活在这个世界上的直观感受，经济的上层建设决定了下层经济人的行为决策，乃至影响着人们的情绪、感受。

我们不能说房地产裹挟着我们所有人，但房地产至少裹挟着我们大多数人。

回顾历史，房地产的发展带给了我们多大的繁荣，未来我们可能就得把这种“繁荣”慢慢还回去。

情绪也好、焦虑也罢，我们每个人或多或少都因为房地产吃到了一部分红利；现在，或许是到了偿还的时候。

end.

作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。