杨浦滨江，距离市级商业中心还有多远？

　　作者 | 和贺文

　　排版丨souffle

　　头图丨视觉中国

　　吸引B站、美团、字节跳动拿地的杨浦滨江，又成功出让一幅商办地块。

　　6月24日，梦响强音文化传播（上海）有限公司、上海杨浦滨江投资开发有限公司、上海联可深活网络科技有限公司以25.26亿元的价格，竞得杨浦区定海社区N090603单元M1-04、M2-01、M3-01地块（大桥街道85街坊）。

　　该地块出让面积为42447.9平方米，东至广德路，南至规划安浦路，西至M1-01公共绿地，北至杨树浦路，与美团2020年拿下的地块为邻。根据出让文件，该地块商业应集中设置高品质办公配套商业，积极引进首店、旗舰店等，并结合滨江岸线公共区域的商旅服务需求做好商业的整体布局。

　　这也意味着，杨浦滨江的商业版图进一步扩容。

　　曾几何时，外界对于杨浦滨江的印象还停留在大量工业遗存上。如今，工业遗存早已升级为城市秀场、国际时尚中心，成为城市更新提供新的样本典范。同时，互联网企业争相布局于此，为杨浦滨江商业带来更多可能。今年公示的《上海市商业空间布局专项规划（2021-2035年）》草案中，杨浦滨江成了新晋的市级商业中心（远期）之一，商业潜力逐渐凸显。

　　从工业遗存更新，

　　到互联网企业竞逐之地

　　杨浦滨江，是上海乃至近代中国百年工业的先行区，集聚了中国第一家发电厂、第一家煤气厂、第一家水厂、第一家纺织厂等工业厂房。

　　随着城市化进程加快，杨浦滨江经历了“工业绣带”向“生活秀带”的蝶变：

　　曾经的远东第一制皂厂变身为“皂梦空间”，原本的污水处理车间，成了网红打卡点白七咖啡厅；国棉十七厂改造成成国际时尚中心，新建多功能秀场、创意办公、精品仓、酒店式公寓、餐饮娱乐及游船码头等功能区；1924年建立的明华糖厂，设计更新后成为一个集展览展示，艺术创新相互交融的场所；上海水产品中心批发交易市场，改造成为商业综合体渔人码头……

　　图片来源：上海杨浦官方微信公众号

　　据悉，杨浦滨江今年还将启动对瑞镕船厂、三新纱厂、电站辅机厂等9处的工业遗产老建筑的修缮更新项目。

　　另一方面，B站、美团、字节跳动等互联网企业的进驻，为杨浦滨江的商业注入了更多可能。

　　2020年10月，美团斥资65.41亿元拿下杨浦区滨江地块，对于该地块6.5万方的自持商业，美团曾回应过将积极引入首店和旗舰店。这无疑将提升区域内的商业能级。

　　2021年初，B站以81.18亿元0溢价拿下杨浦滨江一宗综合地块，规划为商办、文体、租赁住房，且拥有地上合计约12.6万方建筑面积的商业，距离美团地块仅一条马路。B站拥有的二次元、亚文化等优势，或将为上海再添一座独特的商业体。

　　美团、B站雄踞杨浦滨江，字节跳动也不甘落后。在收购铁狮门办公项目上海尚浦领世后，字节跳动又以20.419亿元底价拿下了杨浦区平凉街道1街坊南块。该地位于杨浦东外滩地段，字节跳动按出让年限自持全部文化物业、配套商业。

　　三大知名互联网企业雄踞于此，将进一步助推滨江商业的建设。此次梦响强音联合体拿下的地块，同样临近美团地块，且涉及1处保留历史建筑，体现杨浦滨江新旧交汇的特色。

　　而据此前消息，杨浦滨江规划总开发体量将超过800万平方米，将建设最高达320米的商办建筑群，以及众多的历史保护街区。

　　可以说，这些企业的入局与相关规划，不仅能够带动区域的产业发展，也激发了区域商业的潜能，对于未来区域价值的提升至关重要。

　　商业尚有挖掘空间，

　　距离市级商业中心还有多远？

　　西临虹口，北接宝山，隔江相望浦东新区，位于上海中心城区东北部的杨浦区，在商业存量、未来商业增量方面仍有很大的潜力空间可挖掘。

　　提及杨浦区商业，五角场商圈称得上是区域核心，集结了五角场万达、五角场合生汇、百联又一城、UMAX悠迈生活广场、苏宁易购广场、创智天地等众多商业项目。

　　图片来源：赢商tech——城市商业地图

　　近年来，五角场万达、东方商厦（杨浦店）、五角场苏宁易购广场、合生汇相继升级改造，激发了商圈新活力。其商业“触角”，也在向更远处延伸。

　　目前，杨浦区共有三个成熟商圈，分别是五角场商圈、控江商圈、杨浦滨江商圈。

　　相较于新江湾城仍为五角场商圈的延伸，控江商圈仅有控江旭辉mall、君欣时代广场、紫荆广场三个项目，杨浦滨江商圈因众多百年工业遗存改造商业与互联网企业集聚，用“后起之秀”来形容更为恰当，且逐渐向五角场商圈靠拢。

　　图片来源：赢商tech——城市商业地图

　　赢商tech——城市商业地图显示，杨浦滨江商圈商业存量面积为25.7万㎡，商圈内已开业购物中心有宝龙·旭辉广场、七巧国、百联滨江购物中心、上海时代城市奥特莱斯，美团、B站等项目则在积极筹备中。

　　图片来源：赢商tech——城市商业地图

　　通过商圈对比不难发现，杨浦滨江商圈无论是在商业存量、购物中心品牌入驻水平，还是在日均客流方面，都明显优于控江商圈，且购物中心品牌入驻水平、日均客流与五角场商圈十分接近，在商业存量方面则存在一定的差距。

　　图片来源：赢商tech——城市商业地图

　　不过，B站、美团、字节跳动三大互联网企业在杨浦滨江拿地，并布局商业板块，势必会结合自身流量、文化优势，打造独特的商业内容，与周边商圈形成明显的差异化。这也将助推杨浦滨江商圈更快实现市级商业中心的目标。

　　不断入局的企业与地块出让，预示着杨浦滨江离“滨江国际创新带，后工业未来水岸”这一规划越来越近。

　　而杨浦滨江的现状，只是上海滨江商业的一个缩影。

　　基于自然环境、产业集聚及政策利好等方面的优势，上海滨江区域的商业发展愈加火热，南外滩、北外滩、杨浦滨江、徐汇滨江、陆家嘴滨江、前滩、后滩等重点滨江区域，在商圈发展方面表现得尤为突出。

　　如今，这些滨江区域均已完成滨江文化生活公共空间的打造，且成为一大亮点，接下来如何借助区域内商业项目的力量，构建全新的商业活力带，值得拭目以待。

　　时间地点：2022年7月13-14日|广州南丰朗豪酒店

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