上海第二批次宅地指导价：长宁西郊16.3万、桃浦8.3万、顾村7.4万

6月27日，2022年上海第二批集中供地官宣，共34幅涉宅地块（2幅城中村改造用地），总出让面积约119.66万方，起拍总价高达746.46亿元。

从区域分布来看，浦东新区5幅，静安区1幅；长宁区1幅；普陀区3幅；杨浦区3幅；宝山区1幅；闵行区4幅；嘉定区5幅；金山区1幅；松江区2幅；青浦区5幅；奉贤区3幅。

相对于1批次集中供地来讲，2批次供地在数量减少的情况下，共有以下变化。

首先，优质热门宅地增多，主要体现在中心城区供地占比从11%上涨至25%，长宁更是拿出压箱底地块。

其次，房地联动价，有一定比例的上调，比如青浦区大虹桥地块，1批次中大虹桥房地联动价在6.3万/平方米左右，此次房地联动价每平方米涨了1000元。

还有就是，地块限制条件略有变化，主要体现在配建保障房比例下降，除1宗需配建8%以外，其余维持在5%的比例；还针对高层、别墅等类型，做了不一样的定价，比如顾村地块公寓联动价57076元/平方米、复式联动价74316元/平方米。

长宁区1幅

一向供应稀缺的长宁区此次推出了新泾镇232街坊17/1丘77-01地块，为纯住宅用地，出让面积23047.8平方米，地块起始楼面价91075元/平方米，房地联动价高达16.3万/平方米，容积率仅为1.2，预计将打造洋房、别墅等低密产品，起拍价25.19亿元。

虽然该地块位于中外环间，但绝对可以称得上是2批次土拍里面的王炸地块，来看看，地块周边的邻居，檀宫、明苑别墅、夏都花园、鼎邦丽池、西郊清溪花园、田园别墅……

清一色的顶豪，要知道先前一栋880平方米明苑别墅，要价2亿；一栋736平方米清溪花园别墅，要价3亿；一栋占地近2500平方米的檀宫，要价9.1亿……

静安区1幅

此次静安上线了天目社区1幅宅地，比较“迷你”，建面仅1.33万方，起价约5.62亿元，房地联动价约12.88万/平方米，又一个苏河湾豪宅待上市。

地块位于新静安内环内，周边有地铁3号线、8号线、12号线，南侧紧邻天目中路，可直达南北高架路。周边生活配套齐全，包括裘锦秋实验学校、向东中学、棋院实验小学、静安区北站医院、大悦城等。

杨浦区3幅

从去年第五批次开始，杨浦已经成为市区供应的主要来源。杨浦土地市场的厚积薄发，越来越明显。2批次杨浦上线了3幅涉宅地，总建面约17.18万方，起始总价94.26亿元，主要位于江浦社区、长海社区。

其中杨浦江浦社区R-05地块（大桥街道115街坊），地块位于金隅外滩东岸的南侧，仁恒海上源的东侧，前些日子，仁恒海上源推新，372套房源，共1769组意向认购。

近年来，江浦社区新房不断传出利好，一房难求的同时，江浦的整体开发也进入了稳步发展期，相信未来该地块会很“热门”。

长海社区地块东侧紧邻上海体育学院，往南300米可达江湾体育场，距离地铁10号线三门路站1公里左右。

普陀区3幅

普陀区上线了3幅涉宅地，体量也都不市很大，总建面约15.61万方，起始总价77.8亿元，分布于中山北社区和桃浦智创城。

早前，我们报道过普陀桃浦智创城规划，含三类住宅用地102.45万㎡，其中自持住宅11.1万㎡。此次上线的地块正是位于桃浦智创城内，不过颇让人意外的是，地块的联动价已经达到了8.3万/㎡。

虽说地块位置算是桃浦比较好的，周边有优秀的民办学校、地铁等硬件配套，还有不少蓄势待发的科创产业园、商业综合体，但是目前桃浦智创城还尚属于发展阶段，未来发展如何还有待观察。

中山北社区地块，周边4条轨道交通路线，有武宁路小学、武宁中学、蓝田中学、安师实验中学、我格广场、普陀公园等丰富配套资源，一批次中，中山北社区地块北招商以底价竞得。

浦东5幅

地大物博的浦东上线了5幅地块，其中2幅为城中村改造用地，建面约56.1万方，起始总价181.01亿元，分布川沙、航头、唐镇、外高桥、张江五个板块。

与一批次相比，本批次的川沙、唐镇更靠近浦东核心，为改善板块。

其中，川沙地块距离地铁2号线川沙站1公里左右，周边有观澜小学、侨光中学、浦东新区实验小学、浦东新区中医院、百联川沙购物中心等。

闵行区4幅

虽然并不属于市区，但是无论是新房市场还是土地市场，闵行一直都很热，此次闵行上线了4幅地块，总建面约25.67万方，起始总价88.92亿元。

4幅地块都位于热门板块，一批次中浦锦街道、古美社区、紫竹园区也都有宅地出让，最低溢价率5.07%。

其中古美社区地块距离轨道交通9号线星中路站，直线约900m，1批次中闵行区七宝镇古美北社区地块，吸引了6个竞拍主体8家房企参拍，竞争最为激烈。

浦江地块就在一批次建发&华发以29.86亿、9.39%溢价率拿下的地块北侧，东侧为上海师范大学附属闵行第三小学、第三中学，还有漫城商业街、滨江商务广场、陈行公园等配套。

青浦区5幅

青浦区上线了5幅地块，总建面约34.37万方，起始总价95.9亿元，主要位于徐泾、朱家角、青浦新城。

一直以来，徐泾的宅地竞争都非常激烈，1批次中徐泾宅地溢价率都在8%以上。2批次徐泾共推出2幅涉宅用地，其中双联路距离地铁17号线徐盈路站1公里左右，3公里范围内有尚鸿小学、尚泰幼儿园、德达医院、天空万科广场等配套。

夏阳街道地块距离地铁17号线清浦新城站仅400米，青浦绿地缤纷城即为该站上盖物业。周边3公里生活圈内，有青安幼儿园小学、青浦佳禾小学、青浦高级中学等教育资源以及中山医院青浦分院等医疗资源。

嘉定区5幅

嘉定区上线了5幅地块，总建面约42.84万方，起始总价95.92亿元，均分布于嘉定新城。

当中最具看点的莫过于23-01、29-01地块，往南200米即为11号线马陆站，紧邻吉宝绿地缤纷城，周边有新城实验幼儿园、新城实验小学、马陆小学、育才中学等教育资源。

此外，复华园区地块周边有新城路小学、成佳学校、嘉定迎园医院等教育医疗资源，距离嘉定体育中心仅200米。

南门社区地块东侧紧邻沪宜公路，周边有南苑小学、叶城小学、练川实验学校等教育资源，往南1公里可达明发商业广场、保利大剧院、远香湖公园等。

奉贤区3幅

奉贤区上线了3幅地块，总建面约15.33万方，起始总价29.1亿元，位于奉贤新城和金汇镇。1批次中，16单元也有地块出让，近乎底价成交。

21单元地块位于奉浦中心区域，东侧为奉发住宅地块（在建），北侧为商业用地，建成后将成为5号线奉浦大道站的又一地铁房。

金汇镇地块西侧为禹洲天境项目，东侧为规划幼儿园地块，南侧为规划住宅用地，现状为耕地。

宝山区1幅

宝山区仅有顾村1幅地块出让，建筑面积约10.38万方，起始价31.19亿元。

地块就在地王建发·央玺的南侧，往南500米是在建的地铁18号线大康路站。

松江区2幅

松江区上线了2幅地块，体量都比较小，两幅地块总建面才8.17万方，起始总价17.25亿元，位于车墩镇和永丰街道。

金山区1幅

金山区仅上线了1幅地块，位于亭林板块，建筑面积约5万方，起价约3.24亿元。