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又到了破冰美元债的时间

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谁都不想回忆起去年秋天的至暗时刻,恒大多笔美元债违约,撕开了内地房企境外债务第一块遮羞布。

而后,美元债违约现象在内房中病毒式蔓延。

经历一年挣扎后,恒大近日收到了被呈请清盘的通知。

不甘心拥有同样宿命的房企,或批量出售资产变现,用于回购债券;或正在寻求展期,以求避免实质性违约。

7月即将来临的新一轮美元债偿债高峰,是摆在许多房企面前的最新一道坎。

克而瑞证券数据显示,下半年典型房企境内外到期债券规模约为2887亿元,其中民企债券到期规模占比达到71%。

具体到债券类型,下半年民营房企到期债券中,海外债约占总规模的56%。

由于债务规模庞大、自身周转难、评级机构信用下降等因素叠加影响,房企美元债偿还路依然凶险。

偿债顶峰期到达

2017年起到2019年,中资地产美元债发行规模持续走高,这批美元债发行周期多为3年期和5年期。

因此,被很多人看作“中资地产美元债至暗时刻”的2021年,只是开头,并非结尾

Wind数据显示,2022至2025年是房企美元债兑付高峰期,其中2022年偿债压力最大。

这主要受2019年发行量大影响,当时美元债发行规模达到804亿美元,体量接近同期地产境内债。

从今年6月开始,新一轮还债高峰期已经开启。久期财经统计数据显示,6月份和7月份,房企美元债到期规模分别达到78.04亿美元和65.57亿美元,为下半年最高

据DM研究统计,截至6月16日,7月境外债共有19只债券将面临到期或回售,剩余规模总额约为66.07亿美元,世茂集团、金地集团、富力地产等头部房企均有债券面临到期。

另外还有包括恒大、佳兆业、绿地、融创、越秀、远洋、禹洲集团、时代中国在内的40只境外地产债,面临3只以上债券需要付息。

经历一年债务动荡后,隧道仍未见曙光。

据地产壹线不完全统计,2022年至今,已有禹洲集团、阳光城、正荣地产、鸿坤伟业、祥生控股等房企宣告美元债违约。

头部房企的违约惊雷,已经传导到更多的地方中小房企。

京系房企鸿坤伟业因境外债违约触发境内债提前到期,均未有能力清偿;沪系房企景瑞控股宣布今年四只美元债券无法支付利息;领地控股、佳源控股、大发地产尝试对债务寻求展期,并经受了多次股价“闪崩”以及评级下调。

卖资产,比谁诚恳

面对高额的债务,房企都想着先从自己身上下狠手。卖资产、拼销售回款“造血”是还债的老方法。

但在市场信心不足、降价卖房不太奏效的情况下,就要在资产上做甩本买卖了。

像宝龙地产,等不及白衣骑士上门,就自己下场去找人。5月开始与中国华融洽谈出售杭州甲级写字楼资产,后又传出计划出售上海、杭州、厦门等城市的长租公寓,以及计划抵押其在河南和广东的购物中心做境外抵质押融资。

价格也可刀,杭州这栋写字楼资产先是出价30亿元,后来降到了19亿元。(宝,你痛吗?)

其次,还要拿出点优质的家底吸引投资者。

5月底,绿地在宣布寻求展期后给投资人吃下一颗定心丸:“将在计划3年出售2000亿资产,包含自持商业、办公楼和酒店等项目。”

不仅资产多,绿地还强调了是“优质资产”。去年,绿地就凭着海外城市核心地段的资产,获得了大量资金回笼。

为了给公司回血,融创也将一些明星文旅项目摆上货架,其中不少是自家正在成长的业务。

但资不抵债的方式时有发生。富力将百亿物业卖给碧桂园之后,到手的钱还是抵不上到来的新债。

于是富力掐指一算:将此前捡漏的国内10家万达酒店转出去,或许能拯救危机。

可当下没有人愿意接下酒店这个“烫手山芋”。富力只能羞涩地将十只美元债券摆上台面,跟投资人摊牌:我想期了

要约交换成展期主流

有房企咬紧牙关在DDL前回购债券,在国际场上扳回了一局,但也只是少数。

更多的房企迈入了寻求展期的征程。主要方式有两种:

1.意征求:修改部分投资者保护条款以豁免相关违约或延长现有债券到期日

2.要约交换:用新发行的债券交换一定数量的现有债券,也能实现展期的效果

今年,【要约交换】成了偿还美元债的主流。据中金公司统计,截至6月初,房企今年共新增发行26笔美元债券,其中16笔为要约交换,占比61.5%

天上不会掉馅饼,为了赢得投资人的青睐,一些房企提出了非常有诚意的费用安排。

大发地产每1000美元本金额将获得现金本金还款40美元、现金10美元,同意征求的人每1000美元票据支付2美元同意费;荣盛发展为早期投票的人提供25美金早鸟费。

荣盛发展富力地产还设置了特定的资产包支持对相关美元债的兑付,同时增加信用。

在一些投资人看来,要约交换显得比同意征求更有诚意,因为经过债务置换,需要交付的现金金额利率都比原来高不少。

搏一搏,单车有可能变摩托。

即使给到足额的好处,也不意味着债务都能顺利置换。如果一部分的票据持有人并不同意置换方案,那么这部分票据仍要按时支付款项

对于资金紧张的房企来说,握在手上的剩下债务仍是个定时炸弹。

大发地产此前就因未还上剩下的部分票据,被债权人提交清盘呈请。

而中梁控股有两笔未能置换的尚存本金,也无法偿还,无奈只能使出同样的把戏,将这笔钱再次展期。

但相比那些展期失败、排队等待破产重组的房企,它们起码成功了一半。

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