楼市销售回暖 房企机遇与挑战并存

近日发布的《百城土地成交报告》显示，6月前20日百城土地成交金额为1661亿元，环比5月前20日增速为53%。

楼市销售回暖，对众多房企来说也是一大利好。但2022 年下半年房企的经营环境仍将充满挑战，房企流动性压力巨大，房企的信用和业务状况会持续分化，行业已进入“剩者为王”的时代。

房企机遇与挑战并存

自2022年初以来，监管部门出台了一系列措施稳定房地产市场，包括放松对房地产开发商预售资金监管、降低首付比例和允许商业银行降低房贷利率，放松收并购融资和鼓励优质开发商收购不良资产项目等，但房企最艰难的日子还未度过。

多家房企7月将再次迎来偿债高峰

中诚信国际最新数据显示，从2021年初—2022年5月底，总共有38家房地产企业出现了流动性困难，这38家房地产企业全是民营企业，未偿还信用债的本金余额大概在8400亿元，其中有5500亿元是房地产企业发行的境外美元债。

根据Wind数据统计，截至6月28日，中国恒大、融创中国、世茂集团、中国奥园、富力地产、恒大物业、世茂服务、佳兆业美好等17家港股上市房企及物管公司未披露2021年经审核全年业绩。其中，除富力地产外，其余公司目前均处于停牌状态。

来源：澎湃新闻

种种迹象显示，当前房企的资金压力仍较大，特别是7月将再次迎来偿债高峰。有券商研报统计，7月当月房企境内债到期规模576.7亿元，境外债到期56.1亿美元，下半年有大概220亿美元债券到期。

当前房地产市场较为脆弱，任何事件都可能会影响其他债权人的信心，进而影响化险进程。

2022年以来，监管层相继出台多项措施，房地产市场是否能够快速走出流动性危机受到多方关注！业内人士人表示，2022年，房地产企业整体处于债务到期的高峰，但房地产行业销售额和利润率的下滑在侵蚀房地产企业的现金流，房地产企业债务违约风险仍将上升。

房地产市场信心扭转或将在下半年出现

当前，大部分券商机构判断，市场信心的扭转和企稳或将在下半年出现。短期来看，中央层面关于“33条稳经济一揽子政策”的落地，有利于稳定各方面预期，为后续市场回暖提供有力支撑。

当然，想要真正形成行业性、普遍性的销售景气，且并不是简单基于2021下半年比较弱的数据上的改善，估计至少要到年底或者明年。

网络配图

根据中指研究院的监测数据，6月以来，苏州、成都等重点城市商品住宅周度成交面积整体呈上行态势，随着政策效果的持续显现，这部分城市市场有望率先进入恢复通道，并对全国市场情绪的修复带来积极效应。

从高频数据来看，6月1日至6月25日，30大中城市单日平均商品房成交套数为4427套，5月同期为2616套，去年同期为5365套。6月的销售情况虽不及去年同期，可较上月已有大幅回升。”

展望后市，在政策力度不减的情况下，预计房地产行业或将在年中前后筑底成功，并于下半年逐渐回暖。

预售监管资金政策后续政策放松会频现

政策适度纠偏，5月以来放松政策密集出台。

预售监管资金政策的趋严将直接影响到房企的现金流，对于房企的偿债带来直接的影响。在焦点研究院30家典型房企中，有20家在年报中批露了预售资金金额，预售监管资金合计金额占现金总额比例为29.4%，预售监管资金的存在必将会增加企业现金压力。

来源：搜狐焦点

后续政策放松会频现，不同房企迎来不同程度的利好。

在政策层面，预期后续全国层面的预售资金监管政策或者指导意见将会出台，这样可以减少政策的盲目性。现阶段各个城市出台标准不一，不利于房企统一调配资金和防范市场风险。确保保交楼顺利进行，以便于逐渐恢复市场信心。

在城市层面，部分城市监管过于严厉，政策后续放松的可能性较大，后续预计一二线城市也会陆续出台相关政策。据统计数据显示，目前主要是三四线城市出台预售资金监管放松政策，从政策的传导来看，后续一二线城市预计也会陆续加入放松的行列。

在企业层面，可以根据企业集团的风险性质来确定项目的预售资金监管额度。针对部分财务稳健的优质房企，可以放宽监管标准，针对部分因为疫情受到影响的房企，可以适当帮扶，防止项目烂尾发生。

房企市场逐渐企稳

在楼市暖风的吹拂下，部分房企频频花式促销，部分房企实现大宗交易。

“加速去库存、加强回款” 房企频频花式促销

继小麦2元/斤、大蒜5元/斤可抵房款后，又一家房企打出“西瓜换房”活动。

6月28日，新城控股一南京项目推出“西瓜换房，最高抵10万元”的活动。

来源：澎湃新闻

值得一提的是，除了上述“西瓜换房”活动，近期多家房企推出花式营销活动。

在业内人士看来，采用瓜果蔬菜抵首付的促销活动主要目的还是加速去库存，加强销售回款。本质上是想挖掘农民的购买潜力，通过粮食瓜果换房来降低购房成本，激发合理的住房消费需求。

对此，多位业内人士表示，爱心助农是好事，但如果房企打着爱心助农的旗号变相逃过监管政策，这样的做法就不可取。目前有些房企借一些营销，出现了变相回避限价的做法，这是当前各地在营销市场过程中需要注意的风险和问题。

华夏幸福现1笔折价10.41%的大宗交易

6月28日华夏幸福发生大宗交易，大宗交易成交价格2.84元，相对当日收盘价折价10.41%，成交602.25万股，成交金额1710.38万元，买方营业部为中信证券股份有限公司总部(非营业场所)，卖方营业部为中信证券股份有限公司廊坊裕华路证券营业部。

近三个月该股共发生5笔大宗交易，合计成交45.81万手，折价成交5笔。该股近期无解禁股上市。

截至2022年6月28日收盘，华夏幸福(600340)报收于3.17元，上涨0.63%，换手率1.24%，成交量48.1万手，成交额1.51亿元。

该股近半年内有股东持股变动，合计净减持10753.37万股，股东增减持明细如下表：

来源: 证券之星

房企持续向好发展

6月随着房地产销售的回暖，有利于企业获得更多的回暖以帮助企业解决部分现金流的问题。同时，更多促进房地产行业健康发展和良性循环的政策的落地，有助于房地产市场更快回暖，楼市回暖也将为房企带来新的活力，促使房企能持续向好的发展。

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