棚改结束？住建部明确，房龄满20年的房子将“统一处理”

棚改结束？住建部明确，房龄满20年的房子将“统一处理”

如今在许多大城市的城中村里，老房子的业主只要一听说棚改拆迁就会很高兴，因为棚改给人的印象就是天降横财的感觉，不仅可以改善居住环境，搬离以前那种低矮破旧的房子，还能获得一笔拆迁款，从而实现财富的增长。过去几十年棚改过程中，有不少人依靠这个政策红利实现资产的增长，而“拆二代”也成了一个时代的名词，甚至有一些炒房者专门购买老房子等待拆迁，只是为了在棚改来临时大赚一笔。

不同时期的政策都是为了改善人们的居住环境，例如几十年前的福利分房，也是为了让职工有房住，当时采用了大量预制板的建设模式，但是这类房子的建筑质量问题暴露之后，迫切需要开展房改，拆除旧房子，建设新房子，更好地推进城市化进程。不得不说，2010-2015年大规模的棚改，确实给居民们带来了好处，但是从2021年开始，棚改会逐步退出历史舞台，随之而来的是旧城改造，为什么住建部要叫停棚改呢？

首先，棚改货币化安置为楼市注入了资金，不利于楼市稳定。在房价上涨这方面，棚改政策拥有姓名，在棚改货币化安置之下，不少被拆迁的业主获得一笔巨额补偿款，拿着这些钱，他们不一定会在当地买房子，而会流向其他城市，增加热点城市的供求矛盾。如果手上还有多余的钱，他们会买多套房进行投资，在棚改盛行的那些年，一些三四线城市的房价甚至可以在两三年的时间内翻倍，这会让当地人买房越来越难。

其次，楼市已经进入了相对成熟的发展阶段，大拆大建会造成资源浪费，推高住房空置率。数据显示，我国城镇居民住房拥有率超过90%，我国城镇住房空置率达到20%左右，我国的城镇化率已经达到64%左右，今后城镇化速度会放缓。过去城中村中有许多六层的楼房，拆掉六层高的楼房至少要新建20层的高层住宅才能覆盖成本，而如今遍地都是高层住宅，低矮的楼房越拆越少，如果不考虑住房市场的需求就推行棚改，那么会造成开发商拆不起，高价拿地后会出现房子卖不出去或者亏损的现象。

棚改政策之所以要逐步退出，还有一点原因就是，房龄20年以上的老房子，有的建筑质量还很好，并不一定非要通过拆迁才能改善居住环境。所以住建部也在一次通知中提到，城市改造更新不能一味地推倒重来，要考虑实际情况。另外住建部也有文件提出，一般城市老旧住宅小区范围内拆迁比例不能超过20%。要严格控制大规模拆除，严格控制大规模搬迁。住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中明确提到了，不沿用过度房地产化的开发建设方式，各地要不断加强实践总结，坚持底线思维，积极探索推进城市更新，切实防止大拆大建问题。

从2018年~2019年，山东省的棚改计划数量从80万套下降到18.5万套，河南省从50万套下降到15万套，这几年棚改目标的数量在逐渐下降，而旧城改造的目标在逐年增加。2025年之前，要改造17万个老旧小区。

房龄满20年的房子将统一处理

住建部明确，未来旧改将会取代棚改，在不会大拆大建的基础之上，运用绣花功夫对老房子进行改造。如果说以前的大拆大建的模式是在开发城市，那么现在就是从开发模式转向经营模式，既然大规模棚改拆迁已经逐步走向尾声，那么20年以上老房子将会如何处理呢？

在社区建设方面，会优先腾出空间，用于防灾设施、防洪排涝设施、公共绿地、公共活动场地、食堂等设施的建设，营造无障碍环境，建设海绵城市，创建全龄友好型社区。

在水电气等基础设施改造方面，大多数老旧小区水电问题是一个很大的安全隐患，防火防盗相关的设施也需要改进。这些都影响小区居民的生活质量，所以旧城改造会在不大幅度拆除的基础上，对资源进行再次利用，例如对小区墙面和楼梯进行维修，对电路、下水道、小区的绿化、照明等设施进行维修。

有条件的小区还可以申请加装电梯，为了降低加装电梯的门槛，济南、上海等地还推出“双2/3投票，双3/4同意”的规则，取消一票否决制。加装电梯不仅可以申请财政补贴，还可以申请提取公积金，降低人们的经济负担。

在适老化改造方面，还要提升老社区周边的综合设施，比如规划停车位，增加养老服务设施，增加老年活动室，让老人在空闲之余可以休闲娱乐，总之，旧城改造不仅要改善小区居民的居住条件，还要提高小区的居住品质。

旧城改造对大城市的意义

旧城改造之后，老城区居民的居住环境可以得到大幅度的提升，而且水电等基础设施改造是由相关单位负责，业主不需要出资。而加装电梯这类改造也是按照“谁受益，谁出资”的原则，高楼层多出钱，低楼层少出钱的方式，兼顾公平。所以旧城改造可以在不增加业主负担的基础上改变老城区的面貌，不仅带来颜值的提升，也增加小区本身的优势，老旧小区的业主成为受益者。而过去的那种棚改货币化安置，虽然有的地区会发放拆迁补偿金，但是要想买到周边的商品房基本要加价购买，还有的安置房源位置比较偏远，并不符合业主的需求。

不过旧城改造并不是一刀切，除了多数房子实行旧城改造之外，还有20%的房子会被拆除。主要是老旧危房，城市规划范围内的房子以及拆迁价值高、黄金地段上的房子。不过即使这类房子也会被拆除，安置方式也以实物安置为主，货币化安置的比例大幅度降低，这也能避免过度棚改拆迁带来的资源浪费、房价上涨、增加楼市泡沫的问题。另外，旧城改造还能带动家装、建材、电梯、家电等行业的发展，拉动内需，增加一批相关行业人员的就业。