"减量的北京"：5年拆了一个"东西城"，城区200万人被"疏解"，南城将爆发！

2022年6月27日，北京“党代会”召开，北京市最高领导发表了“第十三次党代会报告”，在这次报告中明确提出：

北京是全国第一个“减量发展”的超大城市。

为什么北京是全国第一个“减量发展”的超大城市？报告中有三个指标特别值得注意：

第一，在过去五年，北京拆除违法建筑超过了“2亿平米”。

“2亿平米”是什么概念？

按照北京东西城占地96平方公里来计算，按照2.2容积率估量，北京在过去5年基本上就拆除了“整整一个东西城的面积”。

而且在未来五年，北京还提出“要全面创建基本无违法建设区”。

这就意味着北京未来还要加大“拆违建力度”。

第二，过去五年，实现城六区常住人口比2014年下降15%。

2014年北京城六区的常住人口规模大概在1300万左右，按照15%来估算，那就是大概有200万人被“疏解出北京主城区”。

这就相当于每年平均有40万人“疏解离开主城区”。

这个疏解力度就是相当大了，而且从目前来看，主城区疏解常住人口的步伐还会持续。

第三，城六区的建设用地面积减少了110平方公里。

在过去五年，北京硬是把建设用地减少了110平方公里，而且把这110平方公里的面积全部变成了“绿地”。

这就相当于北京的住房面积几乎在五年的时间里，减少了一个“东西城”的面积，同时增加了一个“东西城大小的绿地”。

由此可见，北京的“减量发展”主要是“减少人口的量，减少建筑面积的量”，那么北京的经济就不发展了吗？

非也！

在北京的党代会报告中明确提出，北京未来5年GDP规模将会突破5万亿，这是中国第一个提出“五万亿GDP目标”的城市。

一边“常住人口减量”，一边“减少房地产依赖”，未来的北京依靠什么来突破“5万亿GDP总量”的目标呢？

目前看只有一条路了，那就是“大搞中高端制造业”，也就是“北京智造”。

在2021年以后，随着“互联网平台经济”被政策扼制，资本已经基本抛弃了“互联网经济”，很多“大厂”都在裁员降薪，已经“融不到钱”了。

相反“智造业”已经成为资本竞相争夺的对象，比如新能源汽车、集成电路、人工智能等行业，各大资本是纷纷重仓，钱都花不完。

三十年“京北”，三十年“京南”，北京产业结构正在“巨变”。

在《北京十四五高精尖产业发展规划》中，就已经明确，北京的南城地区将会成为“北京先进智造产业带”。

未来的“亦庄”，“通州”，“大兴”，“房山”才是北京GDP突破5万亿的关键所在，北京南城崛起已成趋势。

在本次北京“第十三次党代会”报告中，有以下几点非常值得我们关注：

第一，积极发展先进制造业，擦亮“北京智造”品牌。

毫无疑问，北京未来五年重点发展先进制造业，重点发展“北京南城”的北京智造业。

很显然，北京北部的“互联网经济”已经不再“被重视”。

第二，引导重大项目和优质资源要素优先在城市南部布局。

未来的北京南部将引入北京最好的“重大项目”和“优质资源要素”，产业项目、地铁轨道、优质学校、三级甲医院等北京最好的资源，都会优先向南城“倾斜”。

比如乐高乐园已经选定“房山新城”，小米新能源汽车总部已经选择“亦庄新城”，首医科大学已经落定“大兴新城”。

相比“北京北城”，北京南城在过去几年获得了更大资源倾斜。

第三，提升平原新城的综合承载能力。

简单来说，就是主城区不允许增加人口和增加居住面积，但平原新城可以“增加常住人口”和“增加居住面积”。

北京平原新城的发展将会进入“快车道”。

尤其是北京的“亦庄新城”，“大兴新城”和“房山新城”，未来的发展速度将会非常快。

由此可见，北京南城才是北京的“未来”。

其中“亦庄新城”更是北京南城的“绝对领头羊”，投资亦庄几乎可以相当于投资“北京”的未来。

那么，北京本次“党代会”报告的提出，对北京楼市有什么重大影响？

我们认为可能主要集中在以下几个方面：

第一，北京楼市“出救市新政”的可能性已经几乎不存在了。

一个是北京提出“坚持房住不炒”，并没有提到“优化楼市政策”，这足矣证明北京出台楼市新政的可能性几乎很低了。

北京楼市新政，几乎可以不用等了。

北京未来已经不可能再依靠房地产了，搞中高端制造业才是北京的重中之重，因此“大搞租赁房，大搞公租房，大搞共产房”，大量提供“保障房”，才是北京的重点。

第二，北京几乎不太可能“放松落户”，甚至增加“积分落户规模”的可能性都比较低了，北京户口会越来越值钱，但常住人口可能会持续“减量”。

这就意味着北京的“刚需市场”几乎没有太大的“涨价空间”了。

城区“非学区”型老破小，郊区的小户型，在北京新增人口持续“负增长”的背景下，几乎没有太大的市场前景了。

第三，主城区的新房和次新，尤其是四环里的新房，涨价空间依然非常大，北京改善需求依然非常强烈，加上四环里的“土地稀缺性”，是投资的好时机。

第四，近郊新城的机会主要集中在“产业区”和“配套区”，亦庄台马、房山长阳、大兴义和庄，都是非常重要的板块。

未来这些板块将会集中北京最好的资源、最强的产业，甚至是优惠的政策条件，投资空间明显看好。

未来五年的北京，属于南城。

【直播预告6月28日晚8点】

【主题：中国行政区调整背后的逻辑】

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