老旧小区屋顶漏水屡修不好，到底是怎么回事？

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楔子

今天上午我看到一个新闻说上海某小区屋顶漏水，屡修不好。

15年来，小区1号楼至8号楼顶楼16户居民家中，饱受漏雨之苦，不少居民家中的天花板甚至破出了大洞！黄梅雨季又至，居民们整日提心吊胆，虽然之前已自掏腰包维修，但始终无济于事。

我参加过不少老旧小区修缮的设计工作，也碰到过屋顶漏水的情况，今天这篇文章就是来探讨下“屋顶漏水”这个问题。

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小区概况

此小区始建于上个世纪90年代中期，至今已有近30年。2004年左右，街道和居民共筹资金，通过“平改坡”加筑坡屋顶。之后，就再也没有大修过。

自2008年起，顶楼居民家中就先后出现渗漏情况。这一漏，就整整漏了15年。

这些年，虽然顶层每家每户都自掏腰包找来工程队，但经过多次修补，雨水还是会透过坡顶的毛毡，倒灌入顶层天台，漏进居民家中。

这里提到了平改坡，我稍微展开一下。

在上海市《多层住宅平屋面改坡屋面工程技术规程》（DG/T J08-023-2006 ）这本规范中是这样表述的：

平改坡工程：将已建多层住宅的平屋面改为坡屋面的工程。

为什么要平改坡？

我国早期建造的这些老公房，受制于当时的经济条件和建造技艺，所以多是”砖混结构+预制板“，性能只能说是差强人意。随着时代变迁，年久失修，这些老房子在使用上，已经显得捉襟见肘了，很难满足群众对于美好生活的”追求“，最大的问题体现在渗漏和保温隔热上。

上海属于夏热冬冷地区，夏天很热，冬天很冷（又不采暖），所以顶层居民夏天蒸桑拿，冬天开空调也不热，取暖全靠”一身正气"。

再加上原来的平屋顶防水层已经屡有破损，顶层渗漏现象屡见不鲜，严重影响到居民正常的生活质量了。

所以“平改坡”工程最早是由上海做起的，是一项惠民工程。形象一点说，就是给房子打了个伞。

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漏水原因

屋顶漏水的原因其实不复杂，就是新增的坡屋顶和下面原有的平屋顶都出现了漏水点。

为什么屡修不止呢？

因为坡屋顶漏水的位置未必和下方的平屋顶在同一个垂直面上，而雨水会顺着平屋顶的找坡坡度随意流淌 （如上图） 。就会出现：“你家上方的坡屋顶没有破损，但是你家却漏水”的情况。

如果每户修屋顶各自为政，那是永远也修不好的。这也是澳门家园修了15年还是漏的根本原因。

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怎么修？

正常的平屋顶维修，就如上图所示：一个大平屋顶上，工人整体铺设防水卷材；到了女儿墙的位置，再稍微做点翻边 （如下图） 。 现在热敷的方式很多地方都禁止了，改用冷敷了。

但是经过了平改坡的屋顶，平屋顶的防水就没那么容易了。如下图所示，原来完整的平屋顶被划分成了一个个“池子”。也就是说，每个池子都要做防水材料的“翻边工艺”，翻边的工作量成倍增加。

另外池子与池子之间还有过水孔，这个位置的防水卷材敷设也很难考验“人工”，变成了薄弱环节 （如上图）。 一旦工人偷工减料，那防水的效果就可想而知了。

另外还有一个原因也很重要，我们很多老旧小区的屋面是没有保温层的 （构造做法如下图） 。只是在屋顶上铺了一层架空隔热板 （如上图） 。但因为年代久远，早就风化了，对于屋顶起不到任何的保护作用。

使得屋顶的防水层常年受外界“风霜雪雨的考验” ，防水材料使用寿命也大打折扣。 所以，很多居民会反馈：屋顶防水年年修，屋顶年年漏水。

可有人会说： 既然这样的屋面构造做法不合理，为什么不改成有保温的做法呢？

原因也很简单，

首先增加保温要动到面层，施工拆除的量就很大，垃圾清运对于没有加装电梯的老小区是不小的考验。

其次，屋面增加了保温层，原则上会增加屋面整体荷载，这是需要结构复核计算的。而原始资料的缺失，无法完成这样的验算。

最后是因为预算的问题。屋面大动干戈，如果靠小业主和维修基金，是杯水车薪的。而且小区居民人心也不会太齐，这事情就干不成了。

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结束语

站得高，看得远，本来顶层居民有得天独厚的优势。但因为屋顶漏水问题，常年不胜其扰，这可能就是“事物的两面性”吧。

老旧小区平改坡，本来是给老房子加了一层“保护伞”，但因为构造做法和施工工艺等问题，让防水变得更加复杂，这可能也是一把”双刃剑“。

世间无难事，只怕有心人啊。其实只要改变一下考核的机制，这个事情可能就迎刃而解了。

最后，我给大家讲个故事:

当年，英国流放犯人到澳洲

期初按上船的犯人人数支付船主运送费用， 结果是 ， 运往澳大利亚的犯人在船上的平均死亡率高达12% 。

后来改变交易规则 ， 按照犯人到达澳大利亚的人数和体质 ， 支付船长的运送费用 。 结果是 ， 犯人的死亡率降到了1%以下 。