实调 | 郑州3498家街铺，租金持平，关停率11%，好过预期！

临街商铺与我们的生活息息相关，近几年受疫情影响较大。作为商业版图中重要的一环，近况如何？

近期通过实地走访了郑州主城的典型街铺集中区（商业街、社区街铺、主干道沿线）,本次共统计到3498家门店，关停率11%，比年初略有下降，但社区商业出租稳定空租6%以下。租金大数为纯一层120元/㎡/月，一拖二100元/㎡/月，与去年基本持平。此次走访，也发现较多商户正在装修。

值得注意的是有3点变化：

1、传统主干道临街商铺不如大型社区底商，如人民路关停31%。

2、业态变化。如服装、教培比例持续下降，而餐饮果蔬、美容会所比例持续上升。

3、不均衡，铺户比低的社区一铺难求，商铺过剩的社区空租达33%。

调研时间：2022年6月24日—6月28日

北区

一、正弘城商圈

商铺：549家

租金：130-200元/㎡/月

空租率：约16％

科源路沿线：共计56家店，2家关门，关停率3.5%。

科源路主要为周边社区配套商业，商铺业态多样，虽然平均单店面积最大，但关停率在周边最低。

蓝堡湾贵人街：共计217家店，34家关门招租，关停率15.6%。

贵人街东半部分有正弘城和世玺中心写字楼客流辐射，客流更多，但一些大面积店铺有空租；

东风路沿线：共计80家店，10家关门，关停率12.5%。

东风路路宽且只有南侧一排商业，形不成客流集聚，加上西端科技市场生意低迷，最近两三年生意都比较一般。

文博东路：共计54家店，4家关门，关停率7.4%。

万达金街：共计142家店，空租43家，关停率30%。

咨询中介得知：蓝堡湾贵人街2楼172㎡户型，租金15000元/月，即87元/㎡/月；1楼212㎡户型，租金26000元/月，即123元/㎡/月。

早已沦为外卖小店集散地的金水万达金街，目前招租商铺中，1楼91㎡ 户型，租金19110元/月，即210元/㎡/月；1楼 56㎡户型，租金11000元/月，即196元/㎡/月。

整体租金范围基本是130-200元/㎡/月的租金水平，相比当年4-6万/㎡的购房成本，房东们早已躺平。即便如此，租户也无多少利润可言，每半年换一遍店铺是常态。

二、郑州天旺广场附近

商铺：87家

租金：150-180元/㎡/月

空租率：5％

天旺广场，周边有小区同乐花园、开祥御龙城等，沿东风路两侧，如图，共计有87家街铺。

街铺业态包含服装35家左右，餐饮25家左右，药店4家，银行2家，其余有超市，手机店，烟酒日用店，琴行等。

关门店铺5家，目前均在招租状态，整体关停率为5%。

租金月约为150-180元/㎡.月。

西区

一、锦艺城商圈

商铺：349家

租金：150-230元/㎡/月

空租率：8％

锦艺城商圈除南面的商场、写字楼外，围绕着锦艺国际华都1期-3期的商铺，主要按以下方式进行划分，如下图：

棉织一街和纺织街，锦艺国际华都一二期之间及南侧，共196家店，其中空租6家，关停率3%。其中，美容美发美甲按摩共14家，房产中介5家，药店3家，银行2家，其余主要为餐饮和生活服务类。

该路段是锦艺城片区最热闹的小吃街，逛商场客流、写字楼员工、小区居民三股需求叠加。相应的店铺租金也最高，大多在1.2万-2万/月。

伏牛路，锦艺国际华都二三期之间，共81家店，空租6家，关停率7%，理发店4家，快递中介各1家，正骨医院1家，药店2家，其余为餐饮和生活服务类。

大部分店铺月租金5000-10000元/月，且基本无转让费。

锦霞路，锦艺国际华都三期与惠众西城一品之间，共72家店，关门17家，关停率23%，4家生活馆，1家诊所，其余为兴趣教育培训班。

该街在锦艺城周边最冷清，租金大体为3000-7000元/月，无转让费。

锦艺城商圈，街铺整体关停率8%，现场调研过程当中，部分关停店铺已正在装修。店铺关停率，相较于年初来看，有所改观。

二、中原万达

商铺：422家

租金：180-350元/㎡/月

空租率：10％

街道1：中原万达金街，共240家店，32家关门，装修中8家，关停率13%。

街道2：中原万达南街及周边道路街铺，共182家店，关门招租12家，关停率6%。

中原万达作为西区商圈，金街内不再像原来一样一铺难求，换手率变高。

金街店铺租金普遍在280-350元/㎡/月，金街之外的店铺租金在180-250元/㎡/月。

三、盛润锦绣城及周边

商铺：419家

租金：纯一层80-135元/㎡/月；一拖二50-98元/㎡/月

空租率：42％

1、盛润锦绣城住宅底商，共计148间，空租75间，空租率51%，业态占比：餐饮26%、生活配套37%、培训37%。

租金情况，北侧纯一层70元/㎡/月，一拖二50-98元/㎡/月。

汇悦儿童城底商，共计49间，空租10间，关停率20%。业态占比：餐饮49%、生活配套40%、培训11%。

均为纯一层，租金86-128元/㎡/月。

2、方圆经纬，街铺共计115间，空租45间，关停率39%，业态占比：餐饮46%、生活配套12%、培训42%。

均为纯一层，租金80-135元/㎡/月。

3、宏江瀚苑，街铺107间，空租48间，关停率45%，业态占比：餐饮30%、生活配套61%、培训9%。

纯一层租金105-130元/㎡/月，一拖二50-95元/㎡/月。

盛润锦绣城片区空租率高，小编认为有两个原因，1、商铺数量过多，该片区有419间临街铺位，80%为两层，而居民有3000多户。铺户比严重高于平均水平。2、北边棉织路，由于施工暂未开放，空置街铺大多集中于此，后期路修通后，空置情况或有所改善。

四、中原商贸城附近

商铺：273家

租金：80-260元/㎡/月

空租率：13％

中原商贸城附近，共计街铺273间，空36间，关停率13%；业态占比：餐饮50%、日用30%、配套20% 。

南侧租金260元/㎡/月，中原商贸城北侧小吃一条街5000元/间/月 ，街南侧商贸城外铺180元/㎡/月，中原商贸城南侧商铺租金位置一般80元/㎡/月。

中区：人民路-商城路

商铺：354家

租金：108-216.9元/㎡/月

空租率：19％

人民路沿线：共146家店，空租46间，关停率31%。

其中，服装店26家，饭店17家，药店10家，小超市11家，手机店7家，其余为生活服务类。

人民路地铁口南40米，纯一楼210㎡，5.5W元/月，即261.9元/㎡/月。

紫荆山路沿线：共41家店，空租4间，关停率9%。

其中，餐厅15间占比最多，其余有银行4间，奶茶3间，及各种生活服务类。

商城路紫荆山路北100米路东，纯一层185㎡，2W元/月，即108.1元/㎡/月。

商城路沿线：共167家店，空租20间，关停率11%。

其中，餐厅54间，占比32.3%；小超市18间，占比10.7%；服装16间，占比9.5%；奶茶12间，占比7.1%。其余为酒店蛋糕手机通讯打印等生活服务类。

东区

商铺：520家

租金：150-400元/㎡/月、一拖二110-200元/㎡/月

空租率：8％

一、高铁片区-建业天筑

榆林南路12间，空2，关停率16%。

40%餐饮40%日用（必备常用：如超市服饰烟酒药店）20%生活配套（营业厅中介眼科口腔修车社区spa）

康宁街辅路（建业天筑底商）37间，空11间，关停率29%。餐饮30%、日用30%、生活配套40%。

福禄街61间，空2间，关停率3%。30%餐饮、40%日用、30%生活配套。

奥兰花园附近（靠近天筑）商铺租金，好位置400元/㎡/月，一般位置300元/㎡/月。

天筑底商商铺租金两层整租440㎡，租金8w5元/月，即193元/㎡/月，三层整租600㎡，租金12w6元/月，即210元/㎡/月。

二、黄河南路金水路-永威东棠

黄河南路金水路附近，周边小区有永威东棠、五星花苑、盛世年华、宏光鑫城等，共计有224家街铺。

街铺业态占比如下，餐饮（食品、水果）40%、社区服务（洗衣、理发、洗车、银行等）30%、日用小百货（超市、五斤、饮酒等）25%、其他5%。

关门店铺6家，目前均在招租状态，整体关停率为2.7%。

租金纯一层150-300元/㎡/月，小面积300-400元/㎡/月，一拖二110-200元/㎡/月。

三、CBD

CBD西侧

围绕丹尼斯七天地周边的商务内外环及西一街到西八街，除丹尼斯自有临街店铺外，共计89家店。

主要业态为小餐饮小超市（22家），其次是烟酒茶行（16家），以及中高端餐饮（10家）。

关门店铺11家，均为腾空招租状态，包括健身房、整形美容、中高端餐饮等，都是超大面积商铺。店铺整体关停率12.3%。

CBD东侧

总计97间，外环13间（无空租），内环84间，空租10。

其中主要业态为：30%餐饮、40%日用（便利店 烟酒店之类的）、30%生活配套（银行 足疗 美容 营业厅）。

租金：80-160元/㎡/月，大部分的店铺租金都在120-130元/㎡/月，小面积且位置很好的租金在160元/㎡/月。

南区

商铺：525家

租金：纯一层100-200元/㎡/月，一拖二80-120元/㎡/月

空租率：5％

一、橄榄城附近

连云路佛岗附近，周边小区有橄榄城、佛岗新居、青秀佳苑、黄科大等，共计有375家街铺。

街铺业态占比如下，餐饮（食品、水果）38%、社区服务（洗衣、理发、洗车、银行等）33%、日用小百货（超市、五斤、饮酒等）20%、教培13%。

关门店铺27家，目前均在招租状态，整体关停率为7.2%。

二、新郑路附近

陇海路新郑路附近，周边小区多为各家属院等，共计有150家街铺。

街铺业态占比如下，餐饮（食品、水果）51%、社区服务（洗衣、理发、洗车等）13%、日用小百货（超市、五金、饮酒等）36%。

关门店铺2家，为正道思达超市，目前在关门装修状态，整体关停率为1%。

根据走访，周边街铺以纯一层居多，租金约为100-160元/㎡/月

总结

本次共统计到3498家门店，关停率约11%。

综合本次统计，郑州目前街铺有以下几个特点：

1、大型社区住宅的临街商铺比主干道的临街商铺出租率高。

2、特色街道和街区的空租率高，之前的万达金街基本没有空租情况，如今空租率较高。

3、人民路临街商铺出现大量空租，关停率高达31%。

4、业态发生变化，之前占比较大的服装教培行业，现如今占比下降较为明显，占比从30％到5％再到无。

5、餐饮、水果、美容美发等生活配套占比增加。

6、小商铺出租率较高，大商铺空租率较高，小商铺被分割。不均衡，铺户比低的社区一铺难求，商铺过剩的社区空租达33%。

7、较多门面正在装修，疫情解封之后，生意好转。

五大区域为郑州主城人口及商业较密集片区，以此推算，郑州全城最低街铺关停率不会低于15%，而非商圈、非人口密集区街铺关停率至少翻倍至30%，综合推算，郑州街铺平均关停率可能在18%-28%之间。

市调中发现有很多门面正在装修，疫情之后活力回归，说明正向好发展。

以上是对郑州热门商圈部分街铺的市调情况，你家附近的街铺现状如何？欢迎大家文末留言，一起讨论。

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