“借”别人的名义买房，怎么证明是“借名买房”？

合伙指南 | 作者：李立律师

这是李立律师博客和合伙指南公众号第1135篇文字

“借”别人的名义买房，怎么证明是“借名买房”？

在没有明确的合同的前提下，怎么证明双方之间存在“借名买房”的事实呢？有客户去年向我打听过类似的问题。今天就来聊一下这个法律问题。

要理解这个问题，拆开来，要搞清楚3个问题。3个问题都很重要，而且是一环套一环的：

第一，什么是“借名买房”，法律上是什么性质？

第二，借名买下房屋后，能要求把名字换回来吗？

第三，没有合同的情况下，怎么证明有“借名买房”的事实？

下面就按照顺序来说一下。

一、什么是“借名买房”，法律上是什么性质？

借名买房，顾名思义，就是自己出钱，找别人出面买房，约定房子归自己所有。通常，都是指的城市住宅房屋。

但是，这并不是法律上的概念，只是现实中情况的概括。

操作“借名买房”的，都是出于一些特殊的原因，常见的有：自己没有购房资格、自己没有贷款资格、自己拿不到一些政策性的优惠。

房屋是属于不动产，不动产物权基于登记而产生。从物权的角度来看，借名买房双方约定的房屋所有权归属，不是物权性质，而是债权性质的。所以，出钱的那一方，假如要向法院起诉拿回房屋，那么只能请求对方将房屋登记变更到自己名下，不可以直接要求法院确认房屋是自己的。

“借名买房”，还有一定可能是无效法律行为。例如，借名购买经济适用住房等特殊的政策性保障住房，会被视为严重违反法律法规。在这样的借名买房无效的情况下，相应的房屋买卖合同也会被认定无效。

第二，借名买下房屋后，能要求把名字换回来吗？

只要没有前面说的非法无效的情况，也没有善意第三人的情况，那么，原则上，向法院诉讼请求把房产登记的权利人变更为实际权利人，是可以得到支持的。

但是，得到法院支持的前提是：需要举证证明“借名买房”的事实。

一旦需要起诉解决这些事情，意味着肯定有矛盾或者障碍，对方可能会否认借名买房，会表示是借款、赠与。这时候，就要看证据了。

第三，没有合同的情况下，怎么证明有“借名买房”的事实？

有内容明确的合同，那是当然好的，也是现代社会应当做到的事情。“借名买房”这么大的事情，居然可以只是口头约定，似乎是不可思议的事情。可是，现实情况告诉我们，还真不少。

记得有一个案件，不仅没有合同，而且“名义”的那位还去世了，出钱的一方只能和“名义”那位的继承人打官司要房子。

那些继承人都表示完全不知道有“借名买房”的事情。原告不得不非常困难地进行举证，并且证据也不是那么硬实。

最后，审理此案的法官不得不运用双方证据比较的方式，并结合日常经验法则来加以判断，最后认定不是“借名买房”。

那么，“委托书”这种文书能不能用来证明“借名买房”的事实呢？

委托书，通常都是单方出具的，对方是没有签字认可的，所以证明力也是不够的。

从上海法院处理此类案件的情况来看，在没有合同的情况下，要证明“借名买房”的事实，可以从以下4个方面综合举证，会有较好的举证效果：

1、出资情况

虽然，很可能最后付款是从名义人的银行账户支付的，但是，一般来说，这笔钱实际是另一方提供的。可以调取银行转账记录等，证明这笔款项的实际支出人是谁。

2、房屋使用情况

通常，“借名买房”买到房屋后，是有实际出资人实际占有和使用的。因此，实际出资人是可以举证证明自己是一直占用和使用房屋的人。像是物业费、水电费的支付记录、居委会的证明文件、出租房屋收取租金的情况，都是可以作为这方面的证据。

另外，一直占有使用，而“名义人”一直没有收过房租，也算是一种证明。

3、房屋的购买凭证等重要文件的持有情况

“借名买房”的人，通常一定会把房屋的购买凭证、房产证等重要文件放在自己的手里，不太会放在“名义人”的手里。这些东西的原件的占有情况，也是证据或者证明。

4、采取“借名买房”的原因说明

假如是因为当时自己没有购房资格，那么，一方面要找出当时的购房限制政策，另一方面要举证证明自己当时不具备购房资格。

另外，还有必要说明一下当时考虑买房的动机和需求。

以上这4个方面，单单依靠某一个方面的举证，很可能是得不到法官的确信的，但是，组合起来，就会有较好的说服力，有比较强的证明力。

最后，还是说一句，最好的习惯还是之前签订内容合理明确的合同。不签合同，是自己给自己埋雷，炸不炸，就看运气，何必呢。