2022年广东省房地产企业综合竞争力研究报告正式发布

　　2022年6月28日，由广东省房地产行业协会、中指研究院成立的广东省房地产企业综合竞争力研究课题组于线上发布《2022广东省房地产企业综合竞争力研究报告》。这也是广东省房地产企业综合竞争力研究课题组第三次发布研究成果，旨在为政府决策提供参考、为消费者置业提供依据、为行业发展树立标杆、为广东房地产擦亮品牌，树立正确的舆论导向，引导和推动房地产行业可持续、高质量发展。

　　研究背景与目的

　　2021年，房地产行业迎来变局之年，中央坚决落实“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”，综合运用土地、金融 、财税、立法等手段不断强化调控力度。进入下半年，随着调控持续深化，房地产销售压力加大，伴随涉房贷款规模降低、预售资金监管强化，企业资金链逐渐趋紧。4季度以来，政策开始调整与修正。12月6日，中央政治局会议强调“支持商品房市场满足购房者合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。此后，各地调控政策陆续出现一定的调整与松动。另外，房企融资重启、土地出让规则优化、预售资金监管制度完善等措施出台，一定程度上也稳定了市场预期。

　　当前，市场仍面临一定的挑战，购房者信心有待修复，行业信用体系仍在重构，行业正经历着重大变革，过去“高杠杆、高负债、高周转”的发展模式已不可持续，亟需探索出更健康、更高质量、更可持续的发展模式。

　　新形势下，房地产企业应增强风险意识，强化经营管理水平，实现企业高质量的发展。本次报告在分析总结近年研究经验及广东省房地产企业发展现状的基础上，研究组进一步完善了研究方法和评价指标体系，全面、客观地评价企业的综合实力，以期更好地引导企业不断优化发展模式，推动行业健康、良性运行。

　　研究方法体系

　　研究组通过规模性、成长性、经营稳健度、社会责任与荣誉、品牌影响力5大二级指标共26项三级指标，采用因子分析法与德尔菲法相结合，测评广东省范围内的房地产企业2021年度综合竞争力表现，最终评选出2022广东省房地产企业综合竞争力前100名。

　　2022年的评价指标体系在2020及2021年的基础上，结合当前行业的现状与特点，新增稳健性指标。房地产业是资金密集型行业，企业的高杠杆运营，在市场调整期往往带来资金链断裂的巨大压力；而一旦市场向好，企业为补偿资本所承受的风险，又容易诱发提高房价、盲目囤地，进一步推高了行业的不确定性风险，增加企业的经营难度。注重短期财务风险的控制，处理好稳健经营与快速成长之间的关系，有利于维护整个行业的平稳健康发展。

　　主要研究成果

　　▌“大象起舞”时代，头部企业销售额占比持续提高

　　随着房地产行业进入加速出清、优胜劣汰阶段，龙头房企凭借自身综合竞争力和资源优势形成了较强的规模壁垒，市场份额不断集中，TOP100房企总销售额超1.8万亿元，占广东省全年商品房销售额的82%，比重较2020年小幅下降2.3个百分点，但TOP10房企销售额占全省市场份额高达38.6%，较去年上升2.4个百分点，龙头企业优势有所扩大。

　　图：近两年综合竞争力前10名及前100名房企销售额市场份额对比

　　数据来源：《2022广东省房地产企业综合竞争力研究报告》

　　从入围房企销售额分档来看，2021年销售额过百亿的共有44家，基本与去年持平。其中，有3家销售额过千亿，分别为保利发展、碧桂园以及万科，较2020年增加1家；500-1000亿元的有6家，300-500亿元的有8家。

　　图：近两年百强房企销售额分段数量情况

　　数据来源：《2022广东省房地产企业综合竞争力研究报告》

　　▌本土房企持续深耕，国资房企稳健经营优势显现

　　从入围企业属地看，本土房企占比69%，外来房企占比31%。与2020年基本持平。从结构上来看，龙头企业仍以本土房企为主，TOP20房企中共19家本土房企上榜，仅1家外来房企，TOP40房企中仅有6家外来房企，TOP40之后是外来房企主要集中的区域。

　　图：入围企业本土房企及外来房企分布情况

　　数据来源：《2022广东省房地产企业综合竞争力研究报告》

　　从企业所有制的角度看，入围企业中，国资背景房企共31家，民营房企共64家，外资房企共5家。国资房企主要集中在TOP40房企，共16家，其中TOP10房企中更是有7家为国资房企。

　　图：入围房企门槛阶段数量结构

　　数据来源：《2022广东省房地产企业综合竞争力研究报告》

　　▌大湾区城市销售金额贡献最大，广佛市场贡献最高

　　从主要城市销售占比来看，龙头房企聚焦核心城市群，粤港澳大湾区中的广佛都市圈、深莞都市圈贡献销售额比例较高，多以广州、深圳、佛山、东莞、惠州、珠海等城市为布局重点。外来龙头房企广佛市场贡献销售收入比例比本土房企更高，这是由于广州、佛山土地供应量相对充足，且市场需求量较大，市场活跃度较高，成为较多外来房企入驻广东省的首选城市。

　　图：百强龙头房企2021年主要城市及区域销售占比情况

　　数据来源：

　　广东省活跃的房地产市场、人口持续增长带动的房地产需求旺盛也持续吸引本土及外来房企“加码”省内市场，龙头房企省内业绩贡献度持续提高。

　　图：部分房企2021年广东合约销售额占总销售金额比重

　　数据来源：

　　▌市场布局：龙头房企布局分化，聚焦高能级城市与多点全面布局并存

　　省百强房企的TOP20房企中，以本土房企为主的部分房企基本实现全省布局，如碧桂园已实现全省21个城市的布局，保利发展布局了除云浮以外的20个城市。部分房企以粤港澳大湾区内城市为布局重点，省内其它区域性重点城市为辅，如龙光集团除了布局粤港澳大湾区内城市以外，还重点布局了汕头等城市；招商蛇口布局粤港澳大湾区内城市以及湛江、汕头等粤东粤西重点城市。

　　另一方面，更多的房企以聚焦一二线核心城市及周边城市为主，如万科仅布局省内8城，越秀地产、华发集团主要布局其大本营以及周边城市。从2021年龙头房企拿地城市数来看，房企“聚焦发展”特点显现，仅碧桂园和保利发展两家房企在10个及以上城市成功拿地，其余房企拿地城市数均在个位数。这反映出龙头房企在去年的城市布局以稳为主，提高投资的确定性。2022年，市场仍处于调整期中，预计多数房企仍维持相对稳健的市场布局，先稳住已进驻城市的基本盘，谨慎投资。

　　图：部分龙头房企省内进驻城市数及2021年新拿地城市数

　　数据来源：

　　▌上半年房企积极拓展，下半年央企、国企托底地市

　　2021年上半年，广东房地产市场稳中向上，市场成交旺盛带动土地市场热度维持高位，房企拿地热情高涨，特别是大湾区内的广州、深圳、东莞、佛山、惠州、珠海等城市，房企积极争夺优质地块，多宗地块以高溢价率成交或触发摇号条件成交。百强典型房企中，民企积极拓展土储，上半年共新增土地储备1740万㎡，拿地金额高达1253.6亿元。央企、国企拓储相对稳健，上半年共新增土储1143.2万㎡，拿地金额1128.2亿元。

　　下半年，密集调控下市场调整压力增加，房地产金融审慎管理效果持续显现，叠加重点城市集中供地严查购地自有资金来源等，部分民营房企资金面出现紧张，拿地热情退却，观望情绪渐浓。与此同时，央企、国企凭借较强的经营稳定性以及充足的现金流，成为托底土地市场的“定海神针”，国资背景的房企也顺势摘下多宗性价比高的优质地块，成功实现“抄底”。百强典型房企中，国资背景企业共新增土地储备916.8万㎡，拿地金额1204.1亿元，而民企仅新增土储534.1万㎡，较上半年大幅减少近70%，拿地金额仅335.1亿元。

　　图：百强典型房企2021年上下半年拿地建筑面积及拿地金额

　　数据来源：

　　▌本土房企凭借深耕优势，土地储备优势明显

　　本地房企深耕广东多年，对本地市场熟悉程度更高。近年来，房企拓展模式趋向多样化，通过招拍挂、城市更新等方式补充土地资源，土储量十分丰富。另外，以区域为重点布局的“粤系”房企广东省内土地储备亦十分丰富，多家房企在粤土储量超1000万㎡。外来房企近年也积极拓展广东的土地储备，随着粤港澳大湾区的规划逐渐落地，利好持续兑现，外来房企也积极布局湾区城市。

　　表：典型百强房企截止2021年底广东省土储情况（规划建筑面积）

　　数据来源：房企年报

　　▌“三道红线”达标企业数持续提升，降杠杆降风险需持续性

　　随着行业进入缩表出清阶段，“唯规模论”已不再适用，百强房企更加强调财务安全与经营稳健。百强企业继续主动调整债务规模及结构，有息债务增速进一步放缓。截至2021年末，在已公布年报的省百强42家上市房企中，22家上市房企“三道红线”为绿档，国资背景的9家，民企13家。

　　在目前行业调整期且伴随部分房企风险事件的持续发酵，财务稳健及拥有优质信用背书的企业更易受投资者和消费者的青睐，进一步转化成促进销售增长的强大势能。

　　图：广东省百强上市房企2021年底“三道红线”分档情况

　　数据来源：房企年报

　　小结

　　2021年以来，“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的行业基调保持不变，房地产贷款集中管理制度严格落实，降负债、降杠杆、加速回款成为房企经营的主旋律。在此背景下，百强企业不再唯规模论，唯有在保证财务安全性和经营稳健性的基础上，才能行稳致远、实现高质量的发展。

　　展望下半年，随着政策端、融资端对房地产市场的支持政策不断落实，市场将逐步走出调整期，购房者市场信心开始修复。百强房企应积极把握政策窗口期，加大线上线下营销力度，提升精细化管理水平，促进回款，稳健经营，实现高质量发展。