宋丁：恒大遭清盘申请，大湾区房地产怎么办？

在2022年上半年即将过去的时刻，一条重磅消息传来，已经被债务问题压得喘不过气来的地产界头牌困难户恒大，近日又遭遇海外机构提出清盘申请，这一次恒大能否熬得过去，就要看恒大的造化了。

由恒大的麻烦事，我想到了大湾区，因为，毕竟恒大出生于大湾区的广州，出走于大湾区的深圳，出事于大湾区并弥漫全国，遭清盘于大湾区的香港，总而言之，与大湾区密切关联。

想想看也是，中国房地产辉煌了二三十年，其核心的制度和经验就来自大湾区的香港，并经过大湾区的深圳传入内地，其最重要的战场之一就是大湾区，其最主要的一批头部房企，例如万科、碧桂园、恒大、华润等等，都在大湾区，可以说，大湾区房地产的一举一动，都深刻影响着中国房地产。

今天就想由恒大被申请清盘这个事开始，和大家聊一聊大湾区的房地产下半年、下一步是个什么情景，什么走势，该怎么办。

2022年上半年就要过去了，大湾区乃至全中国的房地产在国家和地方政府一再投放宽松政策的背景下，仍然难以走出因债务、信心、疫情等危机带来的负面影响，整体仍然呈现持续性的低迷态势，局部的回暖、个别的翻红难以改变基本形势，如此这般，看上去大湾区下半年房地产和楼市维持上半年这种低迷态势的机率似乎偏大。

坦率地说，大湾区房地产这一波动作，的确伤得不轻，特别是民营房企，大抵都放倒的放倒，躺平的躺平，疲软的疲软，退缩的退缩，剩下的大体都在低调前行，驻足观望。问题出在哪里？产业链关键环节断档了！过去是拿地、融贷、开发、预售、竣工、交楼、营收、还贷，获利，如此循环下去。如今，市场低迷，预售难以完成，回款不顺，影响施工，影响交楼，更影响还贷，由此，资金链断掉了，债务问题出来了，违约加剧了，前景暗淡了。

去年以来，大湾区房地产界还能够坚持三条绿线、资金盘没有出现大问题的房企，就阿弥陀佛了，但经营状况普遍恶化，这是不争的事实。君不见，连一些口碑一贯很好、业绩也还维持得不错的房企，今年都开始裁员了，减薪了，压缩投资了，都在做减法。若不是万不得已，谁也不会如此操刀。这说明，曾经风风火火的大湾区房地产，也难以扛得住这一波疫情、经济下滑以及房地产调控带来的连串压力。

你看房企们，尤其是民营房企们，连土拍都难得或懒得去了，不拿地，不贷款，不出手，静观其变，甚至躺平，这就是当下大湾区房地产界的主流表现。

更有一批大湾区的房企，在酝酿逃离房地产。这也难怪，中国城市化已经接近尾声，未来10万家的中国房地产商们，十年内肯定有一大批要脱离房地产，因为这个行当不需要那么多地产商了，还是主动一点撤出，总比将来被赶出去要好得多嘛。

这形势，这格局，说一点鼓噪的话都觉得有点矫情。但是，我今天偏偏要对大湾区房地产界说一点鼓噪的话，因为，房企们的表现有点过头了！我想说的是，这里是大湾区，是中国经济最重要的发动机和大平台，如果连大湾区的房企都找不着北了，中国房地产还怎么走下去？

所以，从纯粹逻辑推演的角度看，大湾区的房企包括民营房企都不该轻易躺平，撒手，退缩，因为不合逻辑。

何况，从现实经济走向看，中国经济的困局也算到谷底了，很难想象还有比当下更差的局面出来。即便疫情这个事，我们应对的策略也日渐成熟，对经济的影响日益可控，加上一系列宽松政策，保持一点谨慎乐观也是在情在理的。

我想和大湾区的房企们说的是，越低迷，越困局，越要冷静、理性。什么叫“谷底”？就是“洼地”啊，经济学里面不是有一个“洼地效应”吗，不是有一个“触底反弹”吗？很多重大的机会都是在经济出现“谷底”和“洼地”的时候产生的。既然如此，为什么要躺在那里抱怨、恐慌、沮丧、退缩，而不去认真研判大湾区新形势，积极捕捉那些重大的新机遇呢？

大湾区的重大新机遇真的很多，我在这里列举几个，大家看看是不是这么回事。

第一个重大机遇来自香港。

马上就7月1日了，对于香港来说，这个日子非同小可，这是香港回归25周年纪念日，按照当年的“50年不变”的约定，一半时间过去了，我们都知道，这两年香港刚刚经历了极其严峻的动荡挑战，可以说，前25年身回归了，心未回归，后25年，开启心的回归路程。这个对香港来说太重要了，因此最高领导要去香港参加庆祝日活动，当然会有重磅新政推出，我们难道不应该予以高度关注吗？

可以想见，其中一定有关于香港与内地更加紧密的合作的具体措施，包括在临近深圳的300平方公里范围内建设北部都会区这样的超级巨无霸工程。港府新班底风风火火准备大干，与大湾区广东各市深化合作是大概率事件，我就想和大湾区的房企们说一声，难道巨变中的香港就没有任何能够让我们可以捕捉到的重大合作机会吗？香港北部都会区的开发建设，大家就没有机会直接或间接参与吗？如果有，各位现在都做了什么样的准备？

第二个重大机遇应该是“黄金内湾”了。

这是广东省提出来的概念，感觉就是浓缩版、精编版的“大湾区”，这个黄金内湾几乎把大湾区最重要的城市和片区都囊括在里面了，比如，广东三大自贸片区，深圳前海及福南宝光四区，东莞金三角（滨海湾新区、松山湖、主城），广州南沙及主城片区，靠近内湾西岸的佛山顺德等片区，中山翠亨新区，珠海唐家湾和横琴，加上香港西部和澳门，这个“黄金内湾”的含金量，不要说国内，就是放在全球，也是极为罕见的。

加之，在这个黄金内湾的两岸，已经、正在或计划建设10多条跨江桥隧，这将根本改变这个超级内湾的东西大交通格局，让内湾真正“黄金”起来。我们来对比一下，旧金山湾区人均GDP10多万美元，大湾区人均GDP2万美元，差距是5倍，咱不是要追赶人家吗？想想看，若追到人均GDP10万美元，那需要大湾区做多大努力啊？尤其是黄金内湾，这里绝对是大湾区发展的重中之重，未来的投资可达数万亿，这里面难道没有一系列重大机遇吗？房企们要认真分析黄金内湾难以估量的发展潜力，我想，把它称为“黄金内湾”，一定有它的道理。

第三个重大机遇就是“科创湾区”。

现在连小学生都明白，国际竞争的焦点在于科技。前几年大湾区概念刚刚提出的时候，围绕应该建设一个什么样的大湾区，有过不少研讨，但九九归一，最一致的观点就是，建设一个具有国际竞争力的科技湾区。回头看看大湾区这几年来，房地产界在干一件什么事？在大力度转型，由单纯的住宅地产向产业地产转型。

一大批智慧园区、高科技智造园区在迅速成长，一大批战略性新兴产业、高新技术产业以及一大批独角兽企业、专精特新小巨人企业、世界500强企业在不断崛起。尽管一些房企在向产业地产转型过程中遭遇了不适应、招商困难、业绩下滑甚至亏损的情况，但是并不影响更多的房企踏入这个转型的战略轨道，因为国家战略和策略已经给予科创产业坚定的支持，房企转型做产业园区是大趋势，他们不会为一时一事的困难而放弃。事实上，大湾区房企的产业地产之路已经走得很广，并且正在走出一条具有大湾区特色的路线。

第四个重大机遇是“保障性住房”。

千万不要说，城市化快结束了，房子盖得差不多了，盖房子这件事行不通了，干点别的吧。就全国来讲，城市化是快结束了，但城市群都市圈的大幕刚刚拉开，未来大量人口会向城市群都市圈集中。就大湾区来讲，从六普到七普，人口净增2000多万，是全国净增人口最多的地区。这个现象在未来十年仍然会持续。这意味着，大湾区仍然要建设很多新房子。不同的是，将来的房子中间，更多的是满足刚需的普通商品住房和大量的保障性住房，包括共有产权住房、公租房和保障性租赁住房。对于房企来说，这些保障性住房的获利空间比不上商品住房，但和政府密切配合下房企参与保障房建设和运营的获利空间比较稳健，不失为一种长期稳定型的发展机遇。

第五个重大机遇是“存量经营”。

中国房地产正在由增量时代转化为存量时代，就是说，现存的估值大约为450多万亿存量物业资产正在成为新的产业大平台，国家提房地产税，就是要把未来的税收重心往存量物业上投放。同样，房企也应该看到这个大趋势，应该在激活存量物业的资产价值上做未雨绸缪的战略布局。从大湾区存量经营的前景看，按照大湾区在全国经济产能占比推导分析，大湾区的存量物业总市值大约在50万亿左右，这是一个超级聚宝盆，是可以深度挖掘其资产产能和价值的聚宝盆。怎么激活呢？二手房销售、物业管理这些都是老套路了，新方向很多，例如拓展智慧型产业园、商业物业、物流园、写字楼等工商物业运营，多类物业的多元租赁，政策类长租公寓、公租房运营，城市更新或旧改业务，针对商户和业主的各项社会化服务，社区商业及文化消费服务、社康中心服务，等等。

大湾区房地产还有不少各类机遇，我就不一一列举了。我的想法很直白，大湾区潜力大得很，身在大湾区的地产商们，千万不要被恒大的麻烦事吓到了，也不要被眼前一些困难压垮了，要风物长宜放眼量，更要静下心来，认真评估一下大湾区的真实底蕴，也掂量一下自己的真实分量，看看自己有多大能耐，能够抓住大湾区多少有价值的投资机会。毕竟，大家大体还好，虽然有点小困难，但还在正常经营，还没有狼狈到恒大那种被申请清盘的尴尬境地，大家还有很大的潜力，不妨从我上面谈到的那些重大机遇中提前做一点战略布局，一旦大的形势转好，这些机遇都有可能引导你再一次崛起。

大湾区有一句很有象征意义的话：投资不出大湾区。这显然有点自嗨的味道，但是，以大湾区的底蕴、潜力和责任，这么自嗨一下也正常啊，如果让国内很多地方这么自嗨恐怕还不够资格呢。身在大湾区，肯定要密切观察和捕捉各种投资和发展的新机遇，期待大家在不久的将来都能平安渡过困难，抓住大湾区新一波的发展红利。（宋丁视点）