南沙升级，横沥的机会在哪？

南沙这地方，从不缺利好。

6月14日，国务院官网公布了《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案》（以下简称《方案》）。

其中，按照以点带面、循序渐进的建设时序，划定原本属于南沙自贸区的南沙湾、庆盛枢纽、南沙枢纽3个片区作为先行启动区，总面积约23平方公里。

南沙湾、庆盛枢纽、南沙枢纽3个片区，迎来了新的发展机会。

而过往南沙宠儿明珠湾起步区的横沥，不在其中。

但，这就意味着横沥没机会了吗？

当然不是。

01

知其然，更要知其所以然。

为什么是南沙湾、庆盛枢纽、南沙枢纽3个片区，作为前行启动区？

原因在于枢纽位置。

作为全市唯一出海通道，南沙一直都是连接珠三角城市群的重要枢纽性节点。

南沙距香港38海里、澳门41海里，方圆100公里内汇聚了粤港澳大湾区全部11座城市以及广州机场、深圳机场、香港机场等繁忙的国际空港。

但能够真正串联香港、深圳的，兼具先天优势和后发机会的，其实还是南沙湾、庆盛枢纽、南沙枢纽。

南沙湾是南沙早间最早和香港联通的板块，从地理位置上看，南沙湾到东莞、深圳的距离近，且拥有南沙最早的跨市通道——虎门大桥，这是南沙湾最大的优势之一。

同时，有水陆多维度优势，坐拥地铁4号线、南沙客运港，到广州市区和东莞、深圳比较便捷。南沙客运港至深圳机场码头，只需35分钟。

庆盛枢纽通过广深港高铁与深圳，香港联通，从庆盛站乘高铁，35分钟可直达香港西九，周边建有香港科技大学南沙校区。

南沙枢纽站则与珠海、江门、深圳、东莞联通，周边在建的，是南沙科技城。

显然，这三个片区，新的重任在于，借助各自的优势，和周边快速建立通达性，让人口快速流动起来，对于迫切需要人的南沙，是一个重要措施。

区位的开放，会是南沙新的发展关键点。

02

对于南沙来说，这是好事。

至少，我们要看到，在如何吸引人口的核心问题上，南沙一直在破局。

快速引入教育建设项目、医疗建设项目，完善现有的商业配套，是南沙作为广州副中心，大力吸引主城人口到南沙居住的破局之道。

而将南沙湾、庆盛枢纽、南沙枢纽作为先行启动区，则是串联周边，加快人口流动的另一种思维。

那对于横沥来说呢？同样是个加分项。

其一，横沥所在的明珠起步区，定位并没有变。

明珠湾起步区是南沙近几年重点发展核心区，将建设成为具有世界先进水平的粤港澳大湾区中央商务区。

这一点，无论在哪个方案当中，目前还没有看到有什么变化。

这就意味着以横沥为重心的明珠湾起步区，基本面还是稳的。

其二，横沥扮演的，其实更像是一个聚点角色。

看回横沥和明珠湾起步区的区位位置，就会明白：

北有庆盛，中有金洲，东有南沙湾，南有南沙枢纽万顷沙，明珠湾起步区正在处于核心C位上。

横沥岛所处区位

这样的区位位置，让明珠湾不仅仅只是南沙聚点，更是湾区时代的一个中心节点。

也正是得益于高规格定位，明珠湾起步区一直以来，在投资力度、基建配套等方面可以优先享受到更多资源倾斜。

而反过来，南沙湾、庆盛枢纽、南沙枢纽三个先行启动区届时所带动的人口流动，也势必会往南沙的中心位置靠拢。

对于横沥和明珠湾起步区这样的南沙聚焦点来说，也会承载起这样的人口流动需求。

第三，在方案当中，给横沥岛埋了一个彩蛋：

加快研究按程序在南沙设立粤港澳大湾区国际商业银行，这背后的指向地，正是横沥岛尖。

此前，我们就聊过，对于身处一线城市的广州来说，广州一直都在致力发展起自身的金融体系，布局的绝非南沙横沥岛，还有广州国际金融城，也就是当下的横沥。

这两者，同属金融中心的两大开发重心，但又有所不同。

IFF永久会址建设进度（拍摄：地产少年）

相比之下，广州国际金融城由于身处天河，是珠江新城之后的又一大载体，单就区位链接和产品辐射来看，聚集效应会更为明显。

相比之下，南沙横沥的金融定位，只要依附南沙的整体战略，也就是面向世界的粤港澳融合，才会有更大的突破口。

在此前横沥金融风声减弱的情况下，本次的方案提及，显然说明了，横沥的金融定位，还有机会。

有期待，就有空间，这才是横沥。

03

去过横沥岛不下十次的盘叔，对于这个板块，有一个非常主观，但也坚定不移的真实看法：

横沥的价值，是有的，但需要时间。

充满想象空间的土地，自然会让人趋之若鹜。

但也存在一个问题，就是兑现能力能否追得上想象空间。

只有城市建设到了一定能级，这个新兴板块，才能真正达到一个成熟区的凝聚力。

其次，则是宜居性。

随着未来各大住宅小区的陆续入住，这个板块，能不能真的让足够多的人住在这，并在人多的基础上依然井然有序。

这一点，决定了这个板块的居住上限。

同时，学校、医院、商业这些城市配套，能否很好服务居住这里的人们，让这里的人能够安居于此，也是需要观察的。

18号线横沥站（拍摄：地产少年）

事实上，近几年横沥岛在逐步兑现承诺，从蓝图走向现实。

例如备受关注的IFF，项目中心屋面钢结构支撑胎架卸载完成，标志着工程进入金属屋面施工阶段。（数据来源：中建二局）

IFF被誉为金融界“达沃斯”，金融地位可见一斑。不用多久，南沙将成为世界金融大咖聚集地，横沥岛也将成为湾区金融新名片。

与此同时，关乎板块居住价值的配套也在同步兑现。

国际一流三甲综合医院——中山大学附属第一（南沙）医院，预计将于近期正式启用；横沥岛首批教育设施已进行勘查设计招标，包括一所54班九年一贯制学校、一所48班小学、一所36班中学、一所36班小学。

参照一江之隔的灵山岛现状，横沥的城市界面，应该是没有太大问题的。

但还是那句话，需要时间。

04

其次，聊一个盘叔自己的踩盘体验。

横沥岛的绝大多数产品，做非常不错。

以往在一些板块看房，这种感受并不算很明显。

即便是在内卷很严重的板块，本该是需要以产品抢客户的板块，我们也会看到一些项目在产品的打造上，其实并没有真正的下功夫。

甚至连项目自己的策划内部人员，谈起项目的竞争力，都是含糊的。

确实让人有点可惜。

但横沥不同，虽然楼盘不少，但大家都很用心去做产品，身为板块竞品的操盘手，也会称赞对手做得好。

每个楼盘的核心卖点也都不太一样。

有的主打江景，有的主打地铁旁，有的主打板块区位C位……，但说实话，基本是目前横沥在售的项目，整体产品力都不错。

这确实很少见。

比如户型，横沥岛就有几个项目的户型设计，让我们看到了很出彩的产品力，比如绿城、建发、中铁建，都是这其中的佼佼者。

目前在售和即将开盘的，不少，包括有旭辉曜玥湾、建发明珠湾玺、深业颐泽府、铂玥明珠ONE、湾区金融城、绿城桂语汀澜、海语天悦湾等众多楼盘。

而且，深耕南沙的星河，他们在横沥岛的项目，也刚刚出了规划。

以后，更热闹了。

对于购房者来说，如果你先对横沥有信心，那么接下来的选择，就是正面的纠结了。

不用太过于纠结产品的不足，价格基本差不多，可以根据自己的需求优先项去匹配产品，选筹逻辑就简单很多了。

这是件好事。

但也有几点需要购房者有足够的认知：

其一，横沥目前的城市界面还处于一个起步发展阶段，参照灵山岛的建设进度，要真正成为一个宜居板块，是需要时间的。

这意味着你要有长期持有的自住心态，否则并不太建议。

其二，目前横沥楼盘众多，既是好事，也有变数。

一方面，楼盘比较集中，可以让购房者有更大的选择余地。

与此同时，体量不小的板块供应，加上存在变数的南沙楼市，未来能否有很好的流通性和价格，还要看后面成型的二手市场。

目前，这一切都存在变数。