棚改停止？住建部已明确，2022年，20年的老房子将“统一处理”

棚改停止？住建部已明确，2022年，20年的老房子将“统一处理”

过去十年，是房地产行业大发展的十年。住房不仅是一个居住空间，更附带了投资价值，2010年全国平均房价在5034元每平方米左右。2021年9月，百城新建住宅均价为16175元每平方米。2021年人均可支配收入为每年32187元，相当于普通人需要40-50年左右的收入才能买下来一套房子。

但是买房难不是一天形成的，有人说，棚改拆迁是除了中彩票以外离买房非常近的方式，只要家里的老旧房子被拆迁，不仅可以得到安置房源，还可以得到拆迁补偿。深圳白石洲、广州猎德村就是曾经有名的拆迁村。少则几百万、多则几千万的拆迁费用可以让人们买房变得容易，但是我们发现，从2018年到2021年棚改开工数量越来越少。并且从2020年开始，全国17万个老旧小区会正式迎来旧城改造，老城区棚改拆迁的可能性进一步降低，那么棚改拆迁真的结束了吗？

为什么要用“旧改”代替“棚改”呢？

2021年住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，其中明确提出要防止过度房地产化的开发建设方式，避免大拆大建，严格控制大规模拆迁，严格控制大规模增建。原则上拆除面积不大于现有总建筑面积的20%。从“严格控制”这4个字就可以看到，目前棚改拆迁的可能性进一步降低。20年以上的老房子不会像以前那样一刀切拆掉了。

以前针对20年以上的老房子，基本是拆掉后重建新房，一般有两种方式可供选择，一种是安置房源，另一种是货币化补偿。这种处理办法可以加快城市化的步伐，但也带来了负面效应。其一，许多人拿到拆迁款后，进入楼市购买商品房，甚至为了追求利润，充当了炒房客的角色，这会加剧供求矛盾，造成房子畅销，太多热钱进入楼市，加快了房价的上涨。其二，在拆迁过程中，搬迁费、补偿费、过渡费的标准也水涨船高，给开发商和相关部门带来的经济压力也与日俱增。

其三，房地产行业告别黄金发展期，人口红利减弱，开发商利润下滑，拆迁预算有限。数据显示，2022年前5月，11个公布了业绩的典型房企的业绩完成率不足30%，太多的房子积压了卖不掉，盲目拆旧房、建新房，库存越来越高，开发商也没有多余的钱参与棚改了。

为了改善人们的居住环境，让房地产行业回归平稳健康发展，老房子不再采用以前“大拆大建”的处理办法，而是选择旧城改造，但是也不是一刀切完全不拆，而是如果房子达到了旧城改造的条件，短期内基本不会被拆迁了。

20年的老房子将“统一处理”，具体包括哪些？

2021年9月7日，住建部发布《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》，其中提到，要“认真摸排2000年底前建成的需改造城镇老旧小区存在的配套设施短板”，开展隐患排查整治。水电、供热、供气等相关的安全隐患都要得到解决。

①基础配套类设施的维护

房龄20年以上的老旧小区，大多都会有老化情况，比如门窗松动、外墙脱落、楼梯掉漆、门禁失灵、下水道不畅，这会影响大家的居住体验，也会影响城市形象，为了改善业主的生活条件，供水、供电、供气相关单位会担起责任，外墙维护、楼梯加固也会开展下去，这些维修费用也不需要业主出资。

②老旧小区加装电梯

过去很多六层、七层的老旧小区，没有配置电梯，年轻人走楼梯可以当作锻炼，但老人来回上下楼，买菜、看病都会很困难。为了解决高楼层业主下楼难问题，同时提升小区品质，老旧小区加装电梯被提上日程，为了降低老旧小区加装电梯的难度，不少地区取消了一票否决制，在上海、武汉、济南等城市，一个单元12户业主，满足“双2/3参与投票，双3/4同意”即可申请加装电梯。在出资方面，住建部门会给予补贴，剩下的部分按照“谁受益、谁出资”的原则，高楼层多出钱，低楼层少出钱。

不过，加装电梯也带来了争议，楼梯房中5-6层是不受欢迎的，安装电梯后，5-6层变得更值钱，1-2层房子价值骤降，还会带来采光被遮挡、通风被影响的问题，所以不少低楼层业主并不乐意，不过对此，有的地区提出可以给一楼补偿，这也算是一种换位思考的方式。

③养老托育、停车、便利市场、充电桩、物业等品质类改造

几十年前的老旧小区设计落后，没有考虑到人们的出行需求，停车难、没有充电桩等问题困扰着业主，为了改善生活品质，老旧小区改造还会增加停车位、充电桩、监控设备的规划，有条件的小区可以引进专业的物业公司进行托管，小区的安保设施也会更加完善。

“旧改”代替“棚改”，你怎么看？

不管是以前的棚改，还是现在的旧改，都是为了改善人民的居住环境，服务宗旨还是一切为了人民。

棚改推进过程中，拆掉了许多阻碍城市发展、过于老旧的房子，需要拆除的房子基本被拆掉了，如果一味的拆除旧房子，会增加财政负担、增加房价上涨压力、造成资源浪费。从老旧小区业主的角度看，在老房子里住了很多年，购物、就医都很方便，再搬到新房后会有很多不适应，而购买商品房基本要加钱购买，会增加经济负担。旧城改造，给老旧小区“改头换面”式的改变，老旧小区的价值进一步提升，居住方面的痛点也得到解决，这不失为一件好事。

大拆大建的时代过去了，未来20年的老房子以改造为主，不过，住建部也明确了，不会采用一刀切的处理方案，有20%的老房子仍然会拆除。影响城市规划、拆迁价值高的房子，以及危房、违建的房子还会在拆除范围内。

旧城改造后，那些等待拆迁的炒房者“一夜暴富”的期望落空，这也是一种挤出楼市泡沫的方式。除了这之外，拆迁的可能性进一步降低，即使拆迁，实物安置也会摆在货币化安置的前面，大家要做好心理准备。