深圳重心回归，华为进入“西核”！2枢纽10轨道即将崛起万亿城市新中心

　　外行才谈战略，内行谈后勤。 21世纪，本质上是一场争夺供应链的角力。成功抢占供应链的城市能够迅速崛起成为超级城市。

　　——帕拉格·康纳《超级版图》

　　深圳重心强势回归

　　华为进入“西核”

　　又一万亿级城市新中心蓄势正发

　　5月27日，深圳出台（以下简称《措施》） 鲜明提出： 要持续强化对工业经济的政策与服务供给，进一步增强深圳工业经济在更高区位运行能力，开创工业立市新格局、争创制造强市新优势。

　　随后以战略性新兴产业+未来产业名义布局“20+8”产业集群，并用30%建成区面积规划建设总面积超300平方公里的20个先进制造业园区！

　　笔者认为，这是深圳一次深刻的“再工业化”信号，也意味着深圳重心强势回归！这是深圳继2005年首提“工业立市”“制造强市”之后的又一次强化。从2005到2021年，17年时间，工业增加值增长了3.26倍，深圳GDP增长超5倍，人口增加近1000万人。

　　纵观深圳城市发展历史，本质是一次工业发展史，得益于制造业不断向产业中高端迈进，深圳GDP在40余年间实现了从2.7亿元到3万亿元的跨越。值得注意的是，这一次，不是传统工业，而是在工业4.0、新一轮科技革命，更是在发达国家正在进行的“再工业化”、处处“卡脖子”，以及疫情反复，当前国际政治、地缘经济正面临“百年未有之大变局”背景之下。如今，深圳一幅新工业蓝图已打开，充满想象。

　　▲在加大优质产业用房供给方面，《措施》提出加快推进20大先进制造业园区规划建设。《深圳市人民政府关于发展壮大战略性新兴产业集群和培育发展未来产业的意见》明确：培育发展壮大“20+8”产业集群，规划建设总面积超300平方公里的20个先进制造业园区，占到深圳建成区面积的近30%。

　　“再工业化”的下一步伴随的是再城市化。工业新格局的开创，必然打开新的城市格局。

　　笔者不得不把目光投向中国工业第一强区——龙岗。其中最令人期待的是龙岗西部，规划建设的20个先进制造业园区中，龙岗西部先进制造业园区聚焦网络与通信、半导体与集成电路、智能终端。

　　2021年9月，龙岗区第七次党代会报告明确了平湖作为“龙岗西核”重要增长极的定位，并赋予平湖协同周边区域打造万亿级ICT产业集群承载区、千亿级跨境电商产业集聚区的重大使命。

　　笔者发现，这就是 中的“西核”——强化电子信息产业优势，整合坂雪岗科技城及其平湖等周边潜力空间，构建多层次产业生态体系，打造龙岗世界级电子信息产业集群承载区。

　　▲龙岗西核信息数字核空间布局图。据统计，2019年坂雪岗片区电子信息产业集群营收总额0.8万亿元，约占全球市场规模的3.2%。龙岗区提出对标美国硅谷101公路东段走廊和韩国京畿道三星数字谷两大世界级产业集群！预计2025年，片区ICT产值达1万亿，工业增加值3600亿元，年均增速6%。

　　龙岗坂雪岗科技城规划“一核四翼”的高端产业聚集高地。“一核”，即以华为总部为核心。 根据2020年深圳市重点区域开发建设总指挥部第十三次会议暨重大项目调度会议明确：将 原有深圳两大重点区域：平湖金融与现代服务业基地和坂雪岗科技城将进行整合，重点建设世界级电子信息产业集群承载区。

　　这意味着，华为产业链已进入“西核”。

　　未来的龙岗“西核”，随着华为等巨头布局，将构建更完整、更安全、更高效的电子信息产业链条，形成“巨头引领+链网协同+孵化创新”的多层次生态。 同时，将围绕通信和智能终端两大优势领域、针对集成电路核心技术和薄弱环节、云与计算两大生态、人工智能与智能汽车两大市场，提出“强链、补链、延链、建链”四大举措及“一链一策”产业发展路径。

　　随着 “龙岗西核”的提升，这不仅是工业的西核，更是一个 69.51平方公里（平湖41平方公里+坂田28.51平方公里）的新城市中心！

　　此言不虚。据《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》（草案），平湖被列为全市12个城市功能中心之一，平湖在全市的战略发展地位显著提升。 这意味着除了特区10区中心、前海中心之外，又一个万亿级的城市中心已来！

　　龙岗“西核”平湖一个新的增长极开始浮出水面。

　　万亿级ICT产业及国家级现代物流产业的交汇，让平湖正成为投资洼地。

　　大资金大项目正在流入“西核”平湖：

　　北部片区打造世界级电子信息产业集群承载区，深圳半导体项目基地启动建设，ICT重点企业逐步落地。最新消息显示，“平湖打造电子信息产业集群承载区，产业用地征拆工作全部完成”，宣告深圳市政府首次向全球推介30平方公里产业用地之一，也是龙岗“西核”唯一的平湖辅城坳产业用地终于兑现。

　　中部片区依托华南城布局跨境电商和市场采购贸易，正迎来史上最佳投资时刻：2021年9月17日，全国最大单体物流中心——投资额超过100亿元的平湖南国家物流枢纽启动建设。同日，全国首个第四代万达广场开业，5天内总客流达100.32万，总销售过亿。这个30.5万㎡的突出旅游、文化、社交、生活功能的综合体，目前已成为全市现象级的网红消费打卡点。

　　▲ 平湖南国家物流枢纽项目效果图

　　南部片区依托平湖南国家物流枢纽，引导物流产业向该片区转移集中，布局农产品批发及物流生态，打造“菜篮子小镇”。 疫情期间，深圳最大“菜篮子”海吉星正常运转，不仅保证深圳人民的供应，驰援上海，更对香港供应提供最大支持。 据悉，香港市场七成的蔬菜生鲜也来自于此。 目前， 投资20亿元的国际海鲜城已完工。

　　平湖的工业、重点项目投资也迎来高速增长：

　　2021年平湖规上工业总产值443.9亿元，同比增41.08%；规上工业增加值98.51亿元，同比增35.61%；固定资产投资130.47亿元，同比增22.33%；完成工业投资25.01亿元，同比增36.3%。

　　2022年6月6日，平湖更是大手笔，8个重点项目举行集中开工仪式总投资99亿元，预计实现年度投资额20亿元！

　　平湖的未来投资空间更值得想象：

　　首先，辖区产业用房面积1603.72万平方米，排名龙岗区第一。

　　其次，空间拓展后劲十足。平湖已建成区建筑密度不高，二次开发成本较低。现有罗山地块、辅城坳金融基地二/三期、平湖生态园等平方公里级土地整备项目，较大面积连片产业空间可挖掘潜力大。

　　其三，有千万平方米级别的旧改正在进行。据官方数据，有城市更新单元48个，其中已立项28个。所有项目建成后预计可提供住宅（含保障房、回迁房）建筑面积约1137万平方米。目前，在住宅领域已有华侨城、特发、 佳兆业、合正等品牌房企进入。这意味着，平湖旧改面积相当于再造一个新城，投资开发将进入大兵团作战时代！

　　2大枢纽、10条轨道

　　抢占供应链的平湖

　　将迅速崛起成为超级城市中心

　　“得供应链者，得天下”。未来产业的竞争很大程度上是产业集群、产业链的竞争。深圳重心回归工业，从交通供应链角度，不得不让我们把目光投向这个首批国家物流枢纽之一，深圳市唯一国家级综合物流枢纽之地——平湖。

　　平湖作为深圳地理中心的交通优势，一度被人忽视，甚至被大大低估。

　　我们可以从 枢纽+ 轨道上帮你梳理一番：

　　2大枢纽：
平湖宣布打造2大枢纽提升发展能级。
高水平推动平湖、白泥坑两大综合交通枢纽规划建设，构筑南北“双枢纽”格局。
其中，平湖枢纽站城一体化高品质开发推进顺利，目前已完成预可研，正在推动工可研招标工作。

　　▲ 平湖枢纽空间布局剖面示意图（图片来源：吕元祥建筑师事务所RLP）。平湖枢纽项目集国铁、城际、城市轨道5条线路于一体（广深铁路、深惠城际、地铁10、17、18号线），借助TOD模式启动城市更新和发展的引擎。未来，这里将成为深圳中北部的新门户、文化商业的聚集地、高品质的住宅和办公核心区，以及深莞惠城市带的几何中心。

　　3大铁路：

　　平湖是广深、平盐、平南多条铁路的交汇点。

　　2016年9月平湖火车站恢复广深城际客运功能。早在1911年，广九铁路（广州至香港九龙）全线通车时就建立了平湖火车站，平湖由此成为广九铁路进入深圳的第一站。

　　在很长一段时期内，平湖是深圳市唯一一个东南连通盐田港（平盐铁路），西南对接蛇口港（平南铁路）的重镇。

　　▲ 平盐铁路改造线站位布局方案图

　　▲ 平南铁路规划示意图

　　4条轨道：

　　一张平湖地铁规划图，将重构深圳全市与平湖的关系。

　　▲ 平湖地铁规划图

　　据规划， 有4条地铁线汇于平湖 ：

　　
深圳地铁17号线连接平湖与罗湖，计划延至牛湖与4号线打通；

　　18号线西接宝安、光明与盐田；

　　10号线东延龙岗中心城；

　　21号线连接龙岗、平湖与南山、前海。

　　▲ 深圳市规划和自然资源局关于《深圳市城市轨道交通21号线交通详细规划》（草案）的公示

　　据悉，17号线、18号线、21号线以及10号线东延段，均有望纳入深圳市轨道五期。

　　3大城际：

　　广深城际途经平湖站，从平湖11分钟可到达深圳罗湖火车站，约1小时到达广州东站。

　　深惠城际起于前海，经西丽、龙华进入平湖，再东延至凤岗、大运、坪地。相关规划图显示，从平湖至南山西丽仅3站，至龙岗大运只有2站。 再过3年，从 平湖枢纽到南山西丽，只需要10多分钟。据悉，深惠城际平湖站，2021年底已开工，预计2026年通车。

　　▲ 深惠城际规划图

　　深大城际连接宝安机场与惠州大亚湾的的城际轨道之间，在平湖白泥坑设有一站。据规划，从白坭坑至宝安机场T4枢纽只有6站，仅需20多分钟。而东至坪山仅2站，10多分钟即可抵达。

　　▲ 深大城际规划图

　　此外，平湖还有物流通路也值得关注。

　　还有一条铁路是“湾区号”中欧班列，已于2020年8月18日从深圳平湖南国家物流枢纽站首次启航，为粤港澳大湾区国际物流再开新通路。除“湾区号”中欧班列外，“湾区号”中老国际班列（深圳-老挝）已于去年底开通。

　　▲ 首列“湾区号”中欧班列途径站点

　　目前，选择“湾区号”中欧班列的企业累计已超过2600家，其中深圳本地企业约占三成，包括了华为、比亚迪、稳健医疗等知名企业。据深圳海关统计，2022年一季度，深圳“湾区号”国际班列累计开行30列，其中“湾区号”中欧班列开行26列，货重13443吨、货值7.3亿元，分别同比增长13.7%、31.5%，搭载货物以家电、防疫物资、日用品为主，主要发往中东欧国家。

　　如此一来，笔者发现，未来平湖将有超10条轨道连接全城和大湾区，甚至全球。

　　平湖交通枢纽地位，正在成就平湖中心地位。

　　平湖已打通东西两极海港，对接“一带一路”，不仅具备在海洋经济时代”向海而兴“的能力，也有连接全球的能力，更是深圳构建“国内国际双循环”的枢纽中心。

　　这不由得让我想起在全球新冠大流行前，全球战略家帕拉格·康纳(Parag Khanna)在出版的一本《超级版图》中所提到的几个观点：

　　“外行谈战略，内行谈后勤。” 掌握供应链是地缘政治地位的最初推动力，甚至要先于军事实力。在2022年疫情危急时刻，3月2日上午11时08分，首趟“中央援港 同心抗疫”铁路援港班列，满载防疫物资，就从深圳平湖南国家物流枢纽开出，驶向香港罗湖编组站。

　　康纳认为，21世纪，本质上是一场争夺供应链的角力。当前国家、地区、城市间的竞争自然也由传统的对领土和资源的争夺转向对供应链的争夺。成功抢占供应链的城市能够迅速崛起成为超级城市。

　　对于深圳而言，“再工业化”，何尝不是一次供应链的再造？平湖有何理由不能成为一个超级城市中心呢？

　　深圳地理正心

　　千亿旧改空间

　　居住价值正在提升

　　“众里寻他千百度，蓦然回首，那人却在灯火阑珊处。”

　　从深圳重回工业重心到超级城市新中心的投资价值、大交通格局一一领略之后，你会感兴趣地发问：平湖到底在哪？

　　铺开地图，你自有答案——深圳地理正心。

　　作为深圳“最具投资潜力区域”，平湖同样也是一个宜居之地。

　　近日，笔者发现，又一品牌房企——合正进入平湖，在“龙岗东核”布局合正方洲之后，坚定挥师“龙岗西核”，开发26万㎡的合正新悦项目，号称合正东部双星代表作之一。

　　这是一个云集商业BOX、街区商业、精品酒店、高端商务、品质住宅多种业态于一体的精致综合体。采用臻装品质集中大堂、入户大堂等多大堂设计，同时打造含归家风雨连廊、街心公园广场在内的六重园林景观，建成后将成为平湖区域内又一品质生活标杆。

　　在中国工业第一强区的背景下，平湖不仅居住成本远低于其它区域，而且交通、生活、公共配套却正在媲美城市中心。

　　比如‍，合正新悦项目正迎接平湖大交通利好：距离平湖枢纽站直线距离仅约1公里，其中汇集已通车的地铁10号线及规划中的地铁17、18号线。项目近邻17号线新南站（规划中），未来可一站换乘至平湖枢纽。

　　项目更是在分享新一轮城市发展红利：千万旧改已启动，而仅合正新悦项目所在的平湖区域发展主轴平湖大街，周边就有超300万㎡旧改将持续焕新区域面貌。项目两公里内已建成商业体量超60万㎡，汇集全球首座第四代万达广场、华南城奥特莱斯、平湖天虹、凤凰城购物中心、熙璟城购物中心和平湖佳兆业购物广场等大型商业。规划中商业体量超54万㎡，其中包含规划体量约83万㎡的平湖TOD枢纽以及红朱岭旧改、鹅公岭旧改等大型项目配套商业。

　　平湖公共投入也在上升：按照三级甲等医院规模打造的深圳大学附属华南医院落户于平湖街道福新路，一期建设完成床位数2000张，2021年正式开业。 未来，平湖还将规划建设平湖公共书房、工业展览馆、现代艺术体验馆、科技互动体验馆、平湖枢纽商业综合体、辅城坳五星级酒店、未来科技公园等公共配套，凤凰山矿山公园也将全面升级改造。

　　还有教育红利：项目旁边规划一所公立小学（土地已移交政府，建设情况以教育局告知为准）、项目范围内规划建设一所公立幼儿园（开发商建成后移交政府），项目对面是华中师范附中教育集团旗下的平湖中心学校（九年一贯制），这是平湖引入名校资源实现零的突破的成果。此外，区域内平湖中学、平湖外国语、平湖实验学校、华南师范大学附属平湖学校等优质教育资源林立 ；根据有关规划信息，一所南方科技大学附属学校拟在平湖北片区落地，计划年底完成土地供应，明年动工开建。值得一提的是，深圳“四大名校”集团成员，也有望在平湖办学。

　　深圳17年来首次重心回归，城市最新风口已来。平湖中心将迅速崛起，2大枢纽10条轨道辐射全城，你准备上车了吗？

　　来源： 深圳梦 （微信号ID：SZeverything）

　　*本文涉及合正新悦项目部分为推广内容

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