棚改发房票，不是救世主

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6月20日，郑州市发布《大棚户区改造项目房票安置实施办法》，棚改和房票再度引发市场关注。根据统计，近三月以来已有近20个城市推出棚改房票政策。棚改房票安置与货币化安置有什么区别？如何看待多城市近期频推出房票政策?对市场会产生什么样的影响？

什么是房票安置？

和货币化安置有什么区别？

1、房票安置也是货币化安置，有城市2015年开始实施

房票安置指的是政府不直接发放征收房屋的补偿款，而是以房票的方式发放，房票的面值等同于补偿款，居民凭着房票去市场上购买商品房，多退少补，但在房票使用上有一些限制，如仅限于和政府签订了协议的项目（俗称“房源超市”），居民凭房票购买“房源超市”的房子，然后开发商再以房票向政府结算现金，收回销售款。

尽管房票看起来是一种类似于“购房券”的创新工具，但从本质上来说，房票安置仍属于货币安置，只是具体操作方式有所不同。并且房票的应用时间也比较早，2015年由于全国面临较为严重的房地产高库存难题，尤其是三四线城市，政策开始加大货币化安置力度，要求各城市减少实物安置，提高货币化安置比例，一些城市即已经开始探索房票政策，如以安徽省安庆市为代表的一些三四线城市在2015年就在棚改过程中开拓性的使用了房票安置的方式，二线城市中的西安2016年也开始房票安置试点，同年6月发布《西安市棚户区改造货币化房票安置管理办法》试行方案。但总体来说，之前的货币化安置仍是以直接的货币补偿为主，房票安置为辅。

2、房票安置和货币化安置的区别：政策优惠但限制多

相较于直接的货币补偿，房票安置的流程更为复杂，从近期出台的房票政策来看，房票在使用上限制较多：

• 使用限制：房票只能用来购房，原则上一张房票只能用于一套房的购买，不允许转让(个别城市允许转让一次）、抵押、非法套现。并且部分城市对房票使用的比例也有要求，如丽水市规定房票的票面金额在单套住宅成交价的占比不得超过50%，意味着房票买房的总价需在房票面值的两倍以上，剩余的50%需要居民自己承担。郑州则规定购房款应不低于房票票面金额的90％，鼓励市民把房票用足。虽然这些规定表面上不同，但实质上都是鼓励居民购买总价更高的房屋。

• 区域限制：房票可购买的房屋只是市内或者特定区域的房屋，无法购买其他城市的房产，减少资金外流的可能。

• 房源限制：1、大多只能选择新房，不能选择二手房、非住宅的商铺和公寓，以达到定向去库存的目的，但少数城市如宁波海曙区、南京溧水也允许用于二手房，绍兴市越城区也可以购买商铺和公寓；2、新房只能选择纳入“房源超市”的房子，覆盖面并不全，部分开发商可能出于房票结算或项目定位的原因，对接纳房票购房有一定顾虑。

• 期限限制：直接货币补偿无法限制资金的使用时间，但房票使用有一定期限，不同城市期限不同，短则3个月，长达3年，且部分城市规定房票越晚使用优惠政策越小，鼓励市民尽早尽快购房。

因为房票的使用限制较多，不如现金便利，所以为了鼓励居民选择房票安置，政府在房票上通常会绑定一些优惠政策：

1. 溢价补偿：选择房票安置在补偿金额会有一定比例的上浮，5%-20%不等，视城市而定，部分城市规定房票越早使用，补偿上浮比例越高。

2. 价格优惠：用房票购买“房源超市”的房屋在价格上有一定折扣

3. 取消购房限制：房票购房不受其他调控政策的限制，如郑州规定房票购房不限购

4. 税费减免：房票购房在相关契税等方面上有一定减免

如何看待当下

多城市推出棚改房票政策？

1、多城市为何近期频推房票政策？“因城施策”去库存是主线

根据亿翰统计，从3月至今已有近20个城市推出棚改房票政策，除了郑州、宁波是二线城市外，其他主要为三四线城市。从房票政策的各项规定和细则来看，可以看出政府希望和鼓励拆迁市民用补偿的棚改资金尽快购买商品房。我们认为，政府积极推动房票安置，主要目的在于推动房地产市场的回温和去库存。2021年下半年以来随着销售市场持续的不景气，部分城市的去化周期拉长，土地出让也因房企无投资意愿陷入低迷，部分城市亟需房地产市场回暖，而棚改货币化安置能在短期内创造购房需求，有助于促进房地产市场的恢复。

而相比于直接货币补偿，房票安置有明显的优势：第一，房票安置的效率高，房票由市民购房后开发商向政府申请兑付，无需即期支付，政府的现金支付压力减小，市民也可以提前得到补偿款，从棚改到购房的时间周期缩短。且有城市提出推进房票在政府项目支付，土地出让金支付等领域的应用，有望进一步打通房票的使用，但我们认为，房票在这些方面的应用现在还面临着合法合规和部门协调的问题，短期内见到成效的概率不大。第二，因为房票在使用上的限制，棚改资金不会流向其他高能级城市，也不会流其他行业，定向去库存的效果更好。

所以，对于近期多城市推出的房票政策，我们认为是“因城施策”下政策推动房地产市场回暖的发力，与3月以来各城市限购等政策松绑的性质是一致的。2018年，因为三四线城市房价的上涨，住建部提出“因地制宜调整棚改货币化安置的鼓励政策”，针对库存比较少、房价上涨压力比较大的城市调整优惠政策，减少货币化安置的比例。而在当下，部分城市库存开始累积，房价承压，适当加大货币化安置的力度同样符合“因城施策”的政策基调，所以也并不排除接下来会有更多的城市根据各自房地产市场的情况，继续推出棚改房票安置的政策。

2、对市场影响几何？作用相对有限，但能和其他政策形成合力

棚改房票安置政策能够发挥多大的作用，能否有效改善当下部分城市房地产市场低迷的现状，我们认为仍然需要考量。一方面，市场对房票的接受度和认可度仍存在不确定因素。从居民的角度来说，实物安置的房屋价格较周边商品房便宜，且需要一定的建设时间，市民并不排斥接受货币或者房票的补偿。但选择房票还是现金，则受到多方面因素的影响，一是房票政策执行落地的情况，如“房源超市”覆盖房源是否足够多，房源地段和质量好不好，开发商对房票购房是否一视同仁，政策执行情况会影响市民的选择。二是在当下收入预期和信心不乐观的情况下，市民是否更愿意选择持有流动性更强的现金，而非房产。三是拆迁市民是否会为了去更高能级城市置业而选择可转移的现金，如郑州等二线城市，资金外流的可能性较小，但对于三四线城市来说，资金有可能被高能级城市吸走。从房企的角度来说，房票存在着应收款结算的风险，因此对将项目加入“房源超市”可能存在顾虑，但另外有一些城市如信阳要求“房源超市”的房子须为现房或主体完工的预售商品房，一般而言现房意味着该房源去化较慢，对于去化偏慢的房子，开发商也有动力将房源加入房票购房的范围。总体而言，对于居民和开发商来说，是否选择房票都有利有弊，政策实际落地后的效果有待观察。

另一方面，受限于棚改当前的现状，棚改货币安置的整体规模难以和之前相提并论。首先，经历了2015年至2018年这一轮全国化大规模的棚改后，各城市的棚改空间已经明显消化，2019年后棚改规模迅速下降，截至2022年3月27 日，22个省市公布的2022年棚改计划156万套，同比下降12.6%，棚改规模较小，对市场拉动的作用也相对有限。其次，棚改对资金的需求量较大，2015年的这一轮棚改高潮主要依赖于政策性贷款，央行通过PSL贷款给国开行等政策性银行，再由政策性银行贷款给地方政府，地方政府再通过土地出让收入偿还贷款，形成棚改金融的闭环。但随着2018年国开行收回分行的贷款审批权，棚改贷款逐渐收紧，2019年开始PSL期末余额持续压缩，没有金融的大力支持，棚改货币化安置难以发挥巨大的作用。

因此我们认为，当下多城市推出棚改房票安置对市场的影响更多是局部性的，并且作用也是相对有限的，购房者无需过度担心棚改货币化带来的涨价去库存，房地产从业人员也无需对房票拯救市场抱有过度的期望。过度的担忧和期望不可取，但同样，适当的关注和乐观也是必须的，棚改房票政策不能拯救房地产，但能够和其他政策形成合力，从而共同推动市场的回暖。市场的下行来自政策的合力，市场的回暖同样如此，政策不断的叠加，下半年市场的企稳回升是可以期待的。

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