新一轮去库存，楼市或重演2015年？棚改“新趋势”下，3类人受益

新一轮去库存，楼市或重演2015年？棚改“新趋势”下，3类人受益

2009年开始我国开始实施棚改政策，这是针对城镇贫困人口住房条件改善的一项重大政策，2018年已经有超过1亿多城镇人口改善了居住环境，借助棚改政策的东风搬进了新房子，而从2015年开始，棚改补偿政策发生变动，变成以货币安置为主，虽然这解决了城镇老旧小区的住房改善问题，消化了商品房库存，但也让大量热钱进入楼市，不少三四线城市房价的大涨，正是棚改货币化安置带来的。

2015年，楼市的关键词之一，就是“去库存”，2015年的棚改货币化安置比例从2014年的9%纵身一跃达到29.9%，而近期，不少城市的房票政策，又让我们看到了熟悉的配方。2015年时-2016年，也有不少城市使用“房票模式”，也是希望去库存，细想一下，2022年的房票，与2015年有极其相似之处。

2022年，棚改政策出现了“新趋势”，那就是“房票”政策重出江湖。房票指的是购房资格，但它不同于六七十年代的粮票、布票以及八十年代初期的电视机、电冰箱等等票券的购物资格，而是拆迁补偿或安置房源的凭证（指金额或还房面积的票据）。

被征收人领取房票之后，可以在参与房票安置的商品房项目中选择房源。被征收人使用房票购买商品房可以实现部分税收的优惠，而且，和货币化安置相比带有一定的奖励性质。房票安置不仅可以满足被拆迁者差异化的购房需求，可以自己选择开发商品牌以及住房面积，而且对于商品房去库存都有很积极的作用。

去库存大战已经打响，超过20个城市频频推出房票政策

根据不完全统计，2022年以来，已经有郑州、宜兴、常熟、信阳、许昌、宁波、鄂州、温州等超过20个城市推出房票政策。6月10日，浙江丽水选择房票安置方式的，给予房屋补偿款10%-18%的补贴。6月18日，南京溧水推出房票政策，选择房票安置方式的购房者可以补贴总房款0.8%。6月20日，郑州发布房票政策明确，选择房票安置方式的，给予安置补偿权益金额8%的奖励，而且不计入家庭限购套数。6月20日，江苏宜兴发布房票政策明确，选择房票安置方式的，给予房票使用面额1%的奖励。

房票制度的重启，和各地的商品房库存压力有关，以发布房票政策的郑州为例，截至2021年末，郑州的商品住宅去库存周期为17.6个月，虽然住建部门通过人才购房补贴、放松限购等方式激活楼市，但是库存压力依然比较大。截至2022年2月，郑州主城区域库存很高，超过了18个月，金水区达到35.4个月。市场信心也处于下降之中，自2021年8月以来，郑州一手和二手房价已连续10个月双双下跌。

房票安置在2016年时，也被一些城市用于去库存，例如，以内蒙古鄂尔多斯为例，2016年鄂尔多斯就推出过房票制度，当时有1平方米、2平方米、100平方米等多种面额的房票。推行房票制度以后，截至2016年5月底，鄂尔多斯东胜区消化住宅存量13566套，占比住宅库存套数40%。

房票安置的逻辑在于，也属于实物补偿的方式，但相比安置房源又增加了灵活性，同时不再向被拆迁者提供资金，这样钱可以留在本地楼市中，持票人只能拿房票去买房子，这对于当地楼市去库存有很大的好处。对于那些三四线城市来说，库存压力大，可以实现较好的去库存。以福建邵武为例，邵武住建局就明确，房票进一步响应国家楼市去库存政策，可以实现棚户区改造与房地产市场联动，加快商品房去化周期。

棚改“新趋势”下，三类人有福了。

2015年到2017年，棚改货币化安置的比例较高，但是货币化安置会带来大量热钱进入楼市推高房价，影响楼市的稳定。如今的房票制度相比以前的安置房更加灵活，优势主要在于两点。第一，降低开发商的拆迁压力，比如原本开发商需要花费一个亿的拆迁款才能开始下一步的开发，有了房票制度后，开发商就可以先盖房子，房屋盖好之后凭房票安排房源，基本上只需要提供部分拆迁过渡费即可，这样有助于棚改速度的加快，土地开发成本降低了，房子也好卖了，还有助于缓解货币化安置中可能出现的腐败问题。

第二，房票制度可以满足群众对房源的多样化需求。房票在购房时可充抵房款，还有税收的优惠。郑州规定，无购房记录的，用房票买房的可以享受首套房贷的最低利率4.25%，可以更好地解决老旧小区拆迁后的安置问题。

第1类受到利好的群体就是开发商。

在以前，货币化安置时，被拆迁人拿到补偿款以后，可能用于其他理财方式或者流向其他城市，而房票领取之后只能在本市选择商品房源，对于本地开发商的房屋去化有很大的促进。

如果房票推进工作到位，不仅可以降低开发商的拆迁压力，还能推动市场信心的恢复。房票安置剑指楼市的高库存，体现了相关部门对房地产行业的重视，可以起到稳定房地产市场信心的作用。

第2类就是选择了房票的拆迁家庭。

相比货币化安置，房票安置有一定的奖励措施，比如浙江丽水，被征收人申请一张、两张、三张以上房票的分别可以申请10%、15%和18%的购房补贴。郑州明确，以房票方式选择安置的可以不纳入限购套数。不少地区为了去库存，对选择房票方式有一些奖励，比如原本拆迁款是500万，房票金额可以达到550万，而且拿着房票去选房，有一定的自由度，可以自己选择开发商和住宅面积，满足自己的多样化需求。

不过需要注意的是，如果自己家的地理位置比较好，置换的回迁房可以用来出租的话，选择房票去买商品房不一定划算，因为新建商品房的价格往往比较高，还需要自己掏腰包付多余的钱以及装修费。大家选择房源时，也要注意参与安置的开发商是否交付质量好。

第3类就是刚需群体。

以前采用货币化安置方式时，许多拆迁户拿钱进入楼市，推高了房价，让刚需群体买房越来越难，还影响人们心中勤劳致富的价值观，但是现在采用房票安置之后，拆迁户只能在指定的项目中选择房源，不会和刚需群体的购房需求产生太大冲突，而且进入楼市的热钱少了，刚需群体不用担心棚改新趋势下房价有较大的上涨，这种安置方式对于促进楼市稳定发展有较好的作用。