大悦城秣马厉兵战狮山

来源：乐居韧性

乐居新媒体沙乐乐发自苏州一期中签率16%，狮山豪宅项目狮子山澜庭二期马上要开盘了。有小道消息称，狮子山澜庭二期预约已超2500组，而领取预售的仅248套房源，这意味着又是10人抢1套房。在一些购房者担心抢不到狮子山澜庭时，另一批购房者已经把目光瞄向了大悦城控股狮山永和村项目。就在6月中旬，大悦城控股狮山永和村地块率先出了项目公示，投资18亿，建设周期32个月。该地块也是苏州2022年首轮集中土拍中成交的15宗地块中进展最快的。苏州一位地产投资爱好者在看到项目公示信息后坦言，“园区已经满仓，下一个目标是大悦城狮山项目”。大悦城狮山永和村项目为何关注度那么高，有哪些亮点，将打造什么样的产品？我们先从5月的那场土拍说起。虎口夺食东金鸡湖、西狮子山，不管市场如何，千人摇号的场面还是一次次重演。这样的热度也同样体现在土地市场上。据克而瑞苏州机构此前的公开信息显示，第一次集中供地中园区湖东地块和新区狮山地块，报名参拍的房企均高达21家，其中民企占比超过3成。2022年5月9日10时，狮山永和村地块（苏地2022-WG-9号地块）率先开拍，在限时报价11轮时，报价超过了中止价，转入一次性报价。用苏州某位地产投资负责人的话说，“一次报价就是买彩票，能不能中大多靠运气”。最终4家房企进入一次性报价，卓远地产（成都）有限公司（即大悦城控股子公司）成功虎口夺食。大悦城控股狮山永和村地块成交总价10.52亿元，成交楼面价28124.97元/㎡，溢价率12.5%。在5月9日-10日2天土拍中，该地块的成交楼面价和溢价率均排在第二位，仅次于招商蛇口园区湖东地块。大悦城控股也因此跻身苏州2022年第一次集中供地拿地金额榜前十。这块地面积不算大，但地段优势明显，所以出让前就已经被很多房企和改善客群盯上了。大悦城控股狮山地块卫星图地块与苏州网红打卡点淮海街一路之隔，步行5分钟左右可至龙湖狮山天街，与轨交1号线沙金桥和狮山路站均不远。地块原址永和村按照2021年狮山的施教区划分，对口学校分别为新区实验小学和新区实验初中，都属于苏州公立学校一梯队。拥有这样成熟、优质配套地块在苏州来说真的不多了。当然，盯上这个项目的购房者，很多也是被它的增值空间所吸引。项目周边二手房源挂牌单价多在6万/㎡左右，部分次新房的挂牌价超过了7万/㎡，而新房售价在3.8万/㎡-4.2万/㎡。目前来看，新房倒挂是比较明显的，但随着新房备案价的逐步放开，以后这个差值是缩小还是进一步拉大还有待进一步观察。苏州一位资深业内表示，“无论自住还是投资，都只会考虑园区金鸡湖和新区狮山两个板块，因为不会错。”产品突围狮山永和村项目自带流量，不愁卖几乎是板上钉钉。产品会不会惊艳就看大悦城控股的实力了。该地块挂牌期的建设规划指出，住宅设置户数不多于220户，住宅户型建筑面积不小于140平米，装修成本不低于2000元/㎡。以此来看，大概率会做装修大平层产品。而从最新的项目公示来看，项目总用地面积20772.7平方米，项目拟建总建筑面积约为55420.52平方米，其中计容面积37390.86平方米，不计容面积18029.66平方米。拟建住宅及配套服务用房，住宅户数约190户。项目总投资约18亿元，建设期预计32个月。住宅户数由不超过220户定为190户，在容积率一定的前提下，要么是户均面积变大了，要么是最大户型面积变大了。这说明大悦城控股有意提升项目档次，去做一个真正意义上的豪宅。6月20日领取二期预售证的狮子山澜庭，备案均价已经达到了4.15万/㎡，除了底复房源单价较低外，其余房源单价均在4.6-4.8万/㎡之间。结合大悦城控股狮山永和村项目总投资金额、计容建筑面积等多重因素来看，届时单价有可能会逼近5万/㎡。自2007年进入苏州至今，大悦城控股打造了约12个项目，这些项目在板块内都可以称得上是均好型的改善项目，比如中粮本源、苏州·天悦等。但鉴于项目所处区位都不够核心，大悦城控股始终未能凭借产品力进入苏州房企头部阵营。此番通过狮山项目的打造，大悦城控股能否在产品力上打一个翻身仗还是很值得期待的。库存告急在克而瑞发布的2022年1-5月苏州市区房企全口径销售金额排行榜上，大悦城控股以12.84亿元排在第28位，未进入权益销售金额30强榜单。这与大悦城控股可售货值不足有关。大悦城控股在苏州目前仅有苏州·天悦（备案名：悦茏雅苑）、悦揽天地和大悦澜庭、苏州紫珺兰园四个项目在售，且四个均为合资项目，大悦城在这三个项目的持股比例分别为50.10%、70%、20%和14%。大悦澜庭算是这四个楼盘里面卖得最好的，长期居于新区新房销售TOP10前列，但在3次集中开盘后房源剩余已不多。苏州·天悦去年年底已交付，仅剩少量洋房底复。紫郡兰园首次开盘距今已经3年多，房源已经交付过2批，还有少量实景现房在售。悦揽天地虽然开盘时间较晚，但是楼盘本身体量也不大。大悦城控股在苏州的库存已经告急了。所以，在今年的首轮集中供地中，大悦城控股报名参拍了多宗地块，可见其补仓的决心。近日，狮山永和村项目拿地公司卓远地产（成都）有限公司（大悦城控股子公司）新增对外投资，投资企业为永悦房地产开发（苏州）有限公司。从股权穿透来看，该公司由卓远地产（成都）有限公司、苏州恒泰商用置业有限公司共同持有，持股比例分别为60%、40%。这说明，狮山永和村项目后期大概率是大悦城控股和恒泰商置合作开发。而从近两年大悦城参与开发的项目来看，基本都有苏州国企的身影。狮山永和村项目投资金额是18亿，而苏州住宅项目目前利润率普遍在5-8%，按照8%来算，大悦城控股狮山项目的可售货值大概19.44亿。这对大悦城控股业绩提升来说会起到一波大的助力，但是它要想进入苏州房企销售排行榜10强，恐怕还得在土地市场上继续加仓。苏州第二轮集中土拍将于6月23日开拍，大悦城控股是否会再次出手呢？