北京
随着全球通胀风险越来越高，尤其是西方国家面临近40年来创纪录的物价指数水平，逼迫各国央行当以严肃的态度提高利率应对，而这种趋势则引发了另一个威胁和担忧，即地产泡沫的破裂。
在新冠疫情暴发前，发达国家就已经出现国债负利率现象，长期的量化宽松政策吸引了很多人买房。疫情暴发后，居家隔离的政策让人们对居住环境有了更高的要求。与此同时，央行部门通过将基准利率降低到零的水平，刺激了购房热的集中爆发。但是，因为疫情期间限制了住房供应，进一步恶化了供需紧张，房价大幅上涨。
一项报告显示，目前19个经合组织国家的房价租金比和房价收入比均高于2008年金融危机前的水平，表明价格已经偏离了基本面。以美国为例， 2021年美国房屋销售价格中位数同比上涨16.9%，创下1999年以来的最高纪录，共售出612万套房产，创下2006年房地产泡沫高峰以来的最高水平。在去年高基数的水平上，今年美国1-5月的房价上涨了也有20%以上。但是，美国并非最严重的。新西兰、捷克、澳大利亚和加拿大等房地产市场是全球泡沫最严重的市场，奥地利、德国、荷兰、葡萄牙等欧洲国家也泡沫很大。
美国30年期的房贷利率已经从今年年初的3.29%上升到现在的6.28%，使得美国的抵押贷款需求降至二十多年来的最低水平。但是，市场并不太悲观，首先是因为地产供应不足，不会出现竞争性抛售的风险；其次，与2008年前不同，这次抵押贷款条件没有那么宽松。尽管如此，过去两年有太多的人在高位购入了房子，抵押贷款的利率上升会让他们很痛苦，甚至出现断供风险。而对于年轻人而言，高房价让他们更不可能购买住房，这又促进了租金的持续上涨，从而支撑了通胀的持续性。
当然，有研究认为利率变化对楼市的冲击会有滞后性，全球楼市可能不会在短期内就脆弱到泡沫破裂。按照普遍的说法，次贷危机的发生，是美联储在2000年互联网泡沫破裂以及911恐怖袭击之后，决定削减利率，从2000年约6.6%的高点降至2003年2%的低点造成的，低利率吸引更多人涌入楼市，包括低收入群体。但是，经济学家罗伯特·席勒认为这并不正确，房地产市场的繁荣时长是低利率时期的三倍，房地产繁荣早在1997年就开始了。国际清算银行的一项研究发现，名义短期利率下降1%会导致住房价格上涨5%，但这需要三年的时间才得以实现。
尽管如此，但我们必须正视发达国家当前的风险并非仅限于楼市。正如2008年美国楼市坏账率的提升引发金融风暴。现在，与上次不同的是，金融也处于周期性风险之中，利率的提升导致资金从股市和债市大规模撤离，金融市场剧烈而又持续的动荡可能对楼市产生额外影响，比如预期恶化以及抛售。所以，不能将利率作为单一影响因素，金融市场与楼市可能出现风险共振，加速楼市的衰退。
与西方国家处于加息周期不同，中国处于降息的政策通道，楼市价格尚且稳定但成交低迷，资本市场也处于稳定健康的状态。中国政府正在采取各种措施稳定楼市，包括降低按揭贷款的利率，部分地区还降低了首付款比例。但是，在价格已经比较高的基础上，中国楼市也很难接受更高的价格增长。因此，货币政策在关注通胀水平和楼市稳定的同时，也要警惕滞后效应和次贷风险，守牢风险底线，促进房地产市场平稳健康发展。
编辑排版/郝家辉
来源：21世纪经济报道
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