高铁进城、区区通高铁！广州南站地位不保？

作为亚洲最繁忙的高铁站——广州南站，最近真的很忙，每天都要应对各路武林新秀的踢馆。

比如白云站，日前完成了约4000吨的钢结构花瓣拼装工程节点，其体量相当于广州南站的两倍，有人担心它会不会抢走南站的流量？

再比如，庆盛枢纽、南沙枢纽在国务院刚刚印发的《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案的通知》中，获得了国家级的大礼包。

于是有人说，南站是不是要被边缘化了？

再比如，广州东站改造工程的前期工作也在加快推进，高铁进城越来越近。有人说，如果能到市中心坐高铁，谁还去南站啊？

啊啊，个个都在挖墙脚，南站好难啊！

于是有人说，十年前的南站，明明一枝独秀，它却不慌不忙，如今竞争对手都成长起来了，看来南站地位不保了。

还有人找出2020年初发布的 《广州市交通发展规划》，广州未来要在全市范围内建成14个高铁站，实现分区进站、多点到发、就近乘车。

这不就是区区通高铁吗？

啧啧，这也太卷了吧！南站真的要衰落了吗？

01

三条国家级干线高铁汇聚于此

南站地位无可撼动

当然不会！

为啥这么讲？南站的战略地位，要站在中国经济的大格局中才能看懂——

根据国家中长期“八纵八横”高铁规划，有4条国家级干线高铁经过广州，其中有3条汇聚于广州南站！

它们分别是京哈-京港澳高铁、兰广通道、广昆通道。

另一条是沿海通道，这条通道是经过南沙枢纽的，只有它不经过南站。

图源：中国指数研究院

想想看，一个站能汇聚3条国家级干线高铁，不要说在广州没有对手，就是在全国，也没几个对手。

这种在国家铁路网中气吞山河、纵横捭阖的大枢纽地位，几无可能被取代。

所以，高铁进城也好，新建车站也罢，都只能作为南站的一个补充。

比如，广州站、广州东站都在密密麻麻的市中心，拓展空间极为有限，庆盛也只是规模很小的一车站，都难以承接大规模的高铁客流。

至于白云站、新塘站、黄埔站（规划中）、知识城站（规划中）等，都没有直接引入国家级的干线高铁，不在“八纵八横”的顶层设计中，都只能算作区域性的枢纽。

打个比方的话，广州南站与上海虹桥、北京西站等枢纽是第一档，在国家干线网中有如长江、黄河的地位，而白云站、新塘站、黄埔站相当于汉江、北江这样的支流。

大河有水小河满、小河有水大河丰，大河与小河的关系，从来都不是竞争关系，而是共荣俱生的关系。

再举个例子，最近几年广州地铁越修越多，但作为“宇宙第一站”的体育西站，客流不减反增，也是这个道理。

所以，后起之秀越来越多，南站的确会被分流，但它们也会给南站输送增量客流，南站的枢纽地位根本就不需要担心。

02

迷茫十余年

南站终于找到突破口

看到这里，很多人可能会说，南站地位高，又能怎样呢？那还不是十余年不成城，有“人流”无“人留”啊！

这个问题，问得好！

其实，南站的定位一直很高，很早便定位为泛珠三角地区的CBD，但是怎么去实现这个宏大构想呢？南站摸索多年，一直很迷茫。

我觉得，问题主要有两个：

一是没有找到一个突破口，久久难以突破交通枢纽的局限；

二是没有遇到实力超强的运营商，导致开发节奏一直很慢。

直到湾区时代的到来，这个突破口终于找到了，那就是TOD。

近日，财政部官网挂出《广州南站核心区城市设计优化及规划技术服务招标公告》。

一个高铁站的设计招标，能挂上财政部官网，足以说明它的重要性。

这得从南站的全新定位说起。

2021年，《广州南站核心区城市规划》发布，指出在《粤港澳大湾区发展规划纲要》公布两周年之际，广州南站明确提出：打造“世界性超大型TOD”

广州市规划和自然资源局《广州南站核心区城市设计》

规划提出，要将“天量客流”转化为“人才流、信息流、资本流、商务流”，实现从功能单一的交通站场，向“站城一体、业态融合的大湾区门户枢纽”转型。

广州南站核心区中轴景观规划效果图

规划届人士都知道，TOD堪称化腐朽为神奇的造城利器，很多地方原本只是一个枯燥无味的交通枢纽，但通过引入TOD的理念进行改造，很快就被点石成金、活力四射。

伦敦国王十字街区、日本六本木、上海虹桥、香港西九龙，原本都只是一个交通枢纽，都是通过搞TOD，才变成魅力十足的新型商务区。例如，西九龙TOD建成之后，就把中环的摩根、高盛虹吸过来了。

回到南站，不仅要搞TOD，还要搞世界性的TOD，这个等级的TOD，放眼全国也是凤毛麟角，足见它的含金量之高。

参考伦敦国王十字街区、日本六本木等世界性TOD，我们不难发现一个公式：

世界性TOD=高铁＋地铁＋产＋商＋城＋居＋人

这是TOD的最高级别，也可以说是TOD的终极发展模式。

在此意义上，定位世界性TOD的南站，堪称TOD中的顶配，未来将发挥交通优势，吸引最好的产业进来，把天量人流留下来，打造一座新兴产城，这就是南站发展的最新突破口。

03

终于等到“对的人”

南站吹过的牛，正在集中兑现

突破口找到了，怎么落地呢？

这就要看能否“对的人”——经验与实力兼具的靠谱运营商。

靠谱运营商为什么重要？

举个例子，如果没有太古地产，LV、香奈儿的旗舰店可能仍然还在环市东，不会转移到天河商圈。

再比如，如果没有越秀地产，珠江新城可能至今都没有IFC，四季酒店也不会来广州。

这就是运营商的作用，政府是搭建平台的，而运营商是做内容的。

过去十余年的南站，不缺平台、不缺知名度，就是缺内容！

如今，南站终于等到“对的人”，他们都是非常优秀的运营商。

比如新鸿基，其参与打造过香港西九龙TOD，造城能力毋庸置疑。

去年，新鸿基正式进驻南站，要在这里打造一个建面达到92万㎡的综合体——广州环球贸易中心，商业体量超过天河城+天环广场+正佳广场，投资额高达200亿元。

而且，项目已经动工！

已经动工！

已经动工！

重要的事情说三遍。

从来只有人等商业，没有商业等人，新鸿基此时开工，一定是对南站片区有着充分的研判，一定是看到了某种确定性的信号。

此外，被誉为南站版“花城汇”的地下商业空间，已经竣工，预计很快就能开业。这本身也是一个强烈的信号，说明南站当年吹过的牛，正在集中兑现。

另外，现在大家都在讲产城融合、站城融合，作为一个世界级的TOD新城，南站的居住功能也必须跟上，但这个重任交给谁呢？

越秀地产，绝对是主力军之一，负责为南站商务区供应高品质住区。

众所周知，越秀地产参与开发过珠江新城、二沙岛、大学城、科学城、南沙新区，涵盖写字楼、商业、住宅等多种业态，全城遍地都能看到越秀集团的地标项目。

这一次到南站，越秀地产已布局星瀚、星寰等项目，成为南站板块非常闪亮的两颗“星”。

这些地标专业户在选筹方面都是极为苛刻的，一般不轻易出手，如今却能齐聚南站，就像众多一线演员合拍一部电影，绝对的大制作。

榜样的力量是无穷的，在这些地标专业户的号召下，包括中建四局总部、李锦记华南总部、健力宝华南区总部、三雄极光总部、新诤信大湾区知识产权产业中心广州中车等企业，均已签约进驻南站。

这意味着，南站这个漂亮瓶子，终于装上美酒了！

04

深耕南站多年

是时候下注这个“南站概念股”

参照珠江新城、深圳湾的发展历程，为了把人流变成“人留”，高品质的居住配套极为关键。

因为，无论是产城融合还是站城融合，都需要有常住人口扎根，既要吸引年轻人进来，也要为家里的老人、孩子提供优质的医疗、教育资源，让他们可以安居乐业，成为真正的“南站人”。

值得一说的是，南站片区一直遵循产业优先的发展理念，所以对住宅用地的出让极为克制，近9年来仅3宗住宅入市。

要知道，很多新城都是先搞住宅、再搞产业，而南站板块是反过来的：先搞产业、再搞住宅！

回过头来看，我们要感谢南站当初的选择。正因为对宅地如此克制，才保证了南站的纯粹性，没有让它早早地沦为一座“睡城”，才拿到了“世界性TOD”剧本。

如果说10年前、5年前选择南站要靠赌，那么现在入手，就是正当其时。

当我们确定置业板块后，常常会纠结于一个问题：是在此选深耕多年的项目，还是选择趁兴而来的新项目呢？

如果让我选，我倾向于前者。

一来，深耕多年的项目有先发优势，各种配套已经比较成熟，可以直接用。

其次，这种项目往往是综合性大盘，可以支撑更丰富的配套与人气。

而且，愿意陪伴一个片区成长的，往往是有实力的大开发商，产品品质、物业管理更有保障，也更懂得市场的需求。

在此背景下，深耕南站片区多年的星瀚TOD，顿时脱颖而出！

为啥这么讲？前几天编辑去踩盘，就发现这个项目有不少东西，是很特别的！下面就给大家简单列举一下：

地铁：双地铁+TOD生活方式

项目位于地铁22号线陈头岗上盖，1站到南站，3站到番禺广场或广钢新城。

此外，项目还靠近地铁2号线会江站，3站达海珠。双地铁配置，让出行有更多选择。

在这里，TOD的优势体现得淋漓尽致。

项目下面是地铁站，社区抬高了约15.7米，通过慢行交通系统与周边有机连接，形成一个垂直生态。

下楼便是地铁站，地面便是社区，为业主带来便捷、舒适的TOD生活方式：早上可以多睡半小时，在门口的商业街买份早餐，然后从容地踏进地铁，开启一天的好心情。

商业：南站顶配商业+自建商业广场

因为靠近南站，项目可享受南站所有的商业顶配：

世界级TOD综合体——广州环球世界贸易中心，预计于2025年分阶段落成；

被誉为广州南站版“花城汇”的地下空间项目，很快将分区投入使用；

还有粤海天河城商管运营的喜街Hey Block街区，也已经启动过招商，预计很快开业......

这还不够，项目配建了建面约1.7万方的立体商业广场，突然想去外面吃饭，或临时要买个什么，踏一双拖鞋，走几分钟就到，连包都不用拿。

项目商业配套效果图

社区内还有约15.7米高的空中园林、高线公园、中心景观泳池等配套，不管你家有牙牙学语的小朋友，还是头发花白的老人，都能在这里找到属于自己的快乐。

儿童乐园实拍图

社区商业实拍图

中心景观泳池实拍图

教育：社区内12年公办教育

大盘才有大配套，项目体量达建面约88万方，可以承载更丰富、优质的配套，尤其是教育资源。

社区内不仅规划建设了一所24班幼儿园，还配建了一所45班九年一贯制公办广外附校（秋季招生已开启）。

值得一提的是，这所学校配备了标准足球场，在注重素质教育的今天，能让孩子在校园足球场尽情驰骋，是一件多么美妙的事！

广外附校实拍图

户型：加推建面约73-107㎡二至四房

项目的户型也很抗打，加推建面约73-107㎡二至四房，北向看江/广州圆地标，南向小区望园林/学校，可谓户户有风景，户户有特色：

其中，建面约73㎡两房是逢推必爆的户型，部分产品还能一线望江！是南站片区尤为稀缺的小户型产品。

建面约89㎡三房带主套，三开间朝南看园林，风景这边独好。

建面约107㎡四房，可根据需求改成大横厅，做出豪宅的体验感。

美好的故事，往往发生在对的时间、对的地点、对的人身上。

历经十余年，南站终于找到了突破口，并遇上了“对的人”，一个属于南站的新时代，欣然而至。

在此意义上，选择一个与南站共生共荣的项目，相当于入手了一支“南站”股，只要南站按时生长，一切水到渠成。