为什么城里人到农村买宅基地的口子不能开？

苏州有个桐泾商务广场，就在桐泾公园旁边，大概长成下图这样：

如地图所示，距离苏州古城仅有1.4公里，位置也不错。

如果仔细了解过，会知道这个商务广场，是苏州友新街道友联村的集体资产。

一、城区农村土地入市的重大意义

你没看错，这是村里的集体资产，村里的村民拥有股份，能从盈利中分红。

不仅桐泾商务广场，苏州还有许多写字楼、工厂、商场、长租公寓都是性质类似的，集体所有资产。

其实这种模式，不仅在苏州，在全国的很多城市都有存在，大概2009年左右，我去东莞凤岗镇的师妹家做客，那时他们村就利用集体所有的土地，招商引资建工厂。赚了钱还会拿出一部分来分给村民，比如建了房全村每家分一套，150多平。

举以上的例子，是想告诉各位，不要一提到“农村”，就想到西南或西北边陲远离城市的农村，一定要把城市内部及城市周边的农村也纳入思考范围。

中国能够快速实现城市化，其中很重要的一个原因，就在于土地是国有的，所以政府可以通过控制土地供应，抬高地价，从而利用土地出让金修桥铺路建机场完善基础设施，从而改变城市面貌。

最简单的一个事实就是，如果城里人可以到农村买宅基地，像桐泾商务广场这种目前集体所有的优质土地，肯定早就被私有化了。这样一来必然造成两个结果：

中国历朝历代，土地兼并导致民不聊生直至揭竿而起的教训，实在太深刻了。

单凭这一点，也可以知道， 网上关于这个问题的许多文章，存在着根本性的认知错误。

二、

而且很多文章对土地所有制缺乏理论认识，把现在很多地方正在如火如荼开展的“三权分置”改革与“土地兼并”完全混淆了。

如果

但目前很多农村正在开展的

这样既保证了土地性质不变，同时村民作为承包人每年可以以地租的形式获得固定收益，当然，也有资本会一次性把10年、20年、30年的地租一次性支付给农民，但这只对上述分析的第二方面有影响，对土地所有制性质没有影响。

资本进入农村，承包了村里人的土地，可以把土地平整之后，变成大块土地，通过小型机械化提高生产效率，也可以用来建大棚种蔬菜、种药材、种鲜花，如果土地在城市还可以像桐泾商务广场这样建写字楼或者建长租公寓——这样有利于解决承包到户造成的土地过分分割导致的耕种效率低下，属于对舒服了生产力的生产关系的变革，不管对国家经济发展，还是农村经济发展，都是好事。

和原先各地自发地去搞的模式略有不同之处在于：允许私营资本获得农村土地的经营权，但承包权归农民，所有权归村集体。

对于那些远离城市的农村的而言，三权分置这一制度变革的意义更加重大，如前所述，因为曾经在帮助农民解决温饱问题起到一定作用的家庭联产承包责任制，目前已经不再适应生产力的发展，甚至束缚了生产力的发展。

原因很容易理解，每家只有一小块土地，过于分散，一方面没办法进行规模化种植，另外一方面没有推进机械化种植，而且由于农村年轻人口大量涌向城市，许多农村土地实际上处于撂荒状态，并没有参与经济活动。

通过三权分置改革，可以把土地集中起来，交由资本集中运作。

当然，其实农村里也会有种特殊情况，有的人一家人进城去做生意或者别的，完全脱离了农村，如果换做以前，只有把自己的土地卖给同村人一种选择。在目前的制度框架下，农民也可以选择把土地归还给村集体，注意，他们归还的是“承包权”，也就是不承包了。

如上图所示，这是有偿的，但从原理上来说，这也并不是“土地兼并”，因为宅基地退出之后，所有权还是归村集体的，而非个人。

村集体收到的，如果是村民退出的宅基地，还可以拿到省内土地指标市场去交易。比如云南，昆明这样比较大的城市，建设商品房用的宅基地指标不够用，而全省各个农村有不少农民因为居家迁徙离开了农村，所以把宅基地退了出来，就累积了不少宅基地指标，那昆明就可以在省里的土地指标交易市场里购买农村的土地指标，用作昆明的商品房建设。

目前土地指标只能在省内交易，国家正在搭建全国性的土地指标交易系统，未来云南的土地指标，也可以卖给上海——毕竟同样是一亩地，上海能出的费用，肯定比昆明要高很多。

——通过三权分置，把土地成块，吸引外来资本投资，其实和当年城市招引外资一个道理：都是利用土地、廉价劳动力等生产要素招商，不同之处只是，城市招商引资发展的是工业，农村招引外资发展的是经济附加值更高的经济作物种植业。

如果村里的人从城市来的资本那里学会了技术、管理，而且自己手里又积累了资本，当然会选择自己另立门户单干。以前城市招商引资的时候叫国产化，现在三权分置的时候可以成为“农村本地化”。

只要不是明抢，偷师学习其实没问题。

——是啊，是很廉价，所以对进入农村的资本来说有利可图呀，就像当年中国的工业能发展起来，廉价劳动力也是重要原因之一。

虽然这样的收入对于很多外出打工者来说非常低，但相比农民自己种地，又划算得多。