南山人为什么这么关注13号线？

近日，地铁13号线频频传出重要进展，离通车又近了一步，沿线居民都沸腾了。

毫无疑问，13号线是当下最受关注的明星网红线，也是深圳最“值钱”的一条地铁线。

为什么这么说呢？因为它是深圳南北走向的科创轴线，串联起深圳湾总部基地、南山高新区、留仙洞总部基地、西丽湖科教城，光明科学城等科创高地，这些都是深圳几乎最重要的高新区和总部基地，含金量极高。

深圳公众楼市研究院院长，未来城视董事长兼总经理李咏涛老师解读光明的价值

01.

13号线撬动深圳新格局

为什么13号线如此被看好？它是深圳目前仅有的三条快线之一，是大湾区独一无二的黄金科技地铁线。

13号线开通后，不仅能让它的起始站光明成为最大获益者， 对整个深圳的意义都是颠覆的。

首先，它将彻底改变光明和南山的关系。一方面解决南山区失衡的职住比问题；另一方面也能让光明通过13号线的轨道效益，承接南山的人才和产业，助力规划快速落地、自身加速建设。

如今的南山，就业人口与商品房存量的供给呈现严重不平衡的现象，典型代表为科创人才扎堆的高新园。

据统计，2018年南山有191万的就业人口，现在已远超200万就业人口，而住房只有46万套，职住比可以说是深圳最悬殊的。其中，高新园片区就业人口达到31万，但住房仅2.8万套。

图：深圳主要就业中心就业人数（万人）

众所周知，上下班高峰期的高新园，拥挤不堪，大多数人从外围集中到此上班。一旦新的地铁开通，巨量人口将会顺着新的地铁迁移，这既是由房价或租金来决定的，也是由交通效率决定的。

同样的，留仙洞总部基地，作为未来重大的就业中心，只开发了1/3，还有2/3待开发，预计将有约12万高端人才入住，势必会带来更多的住房需求。但留仙洞周边的房价也很高，那么外溢就是趋势。

所以，13号线不但会从产业上加快光明的升级，还会加快人口居住的北移，从而缓解南山后海、科技园一带的居住压力。

正如当年的龙华之于福田，光明便是最能承接南山产业和人口转移的选择。 （华星光电、迈瑞医疗、TP-LINK等南山企业已经陆续抢滩光明。）

13号线开通后，光明6站就可到达南山，不仅有距离上的优势，而且光明有广阔的发展腹地，不仅GDP三年平均增长率全市第一，而且近十年来在深圳全市的人口增长率也遥居第一。因此光明和南山，更像是一种双强的相互成就的关系，它对南山的意义，已经超越了当年龙华对福田的意义。

其次，13号线能再次带动光明楼市的飞跃。

地铁一响，黄金万两。地铁开通后会推高沿线房价，那么买在地铁开通之前，就能提前锁定轨道交通带来的红利。

地铁4号线就是最好的例子。一条地铁4号线直接连接龙华和福田中心，通勤30分钟让龙华成为福田首选外溢。开通前，龙华的房价一直突破不了2万/㎡ ，自2011年地铁4号线龙华线开通后，其中龙华最核心的红山片区，房价则已经到了10万+，成就了龙华自己的豪宅区神话。

2020年的光明迎来了自己的首条地铁6号线（一期） ，不仅瞬间拉近了光明到福田及深圳其它区域的距离，片区房价也水涨船高，光明6号线周边的部分二手房源房价已经超8万/㎡，房价拉升效果十分显著。

随着13号线开通，光明将有望再次复制这一波行情。值得注意的是，在13号线串联的豪宅区中，深圳湾20万+，南山科技园15万+，留仙洞10万+，13号线对光明区的提升显然有更大的推动能力。

02.

央企中海再次布局光明

约25万㎡生态大城

众所周知，在地铁临近完工和通车阶段，房价涨幅最大，因此13线通车后，周边的项目将成为最直接、最大的受益者。

地铁建设周期与房价关系图

楼校长得知，在13线沿线最值得关注的项目，中海观园要入市了。

中海观园示意图

中海观园·理想生活馆也将在6月25日（本周六）开放！入群即可获得项目全套资料。

1.央企中海实力打造

中海不用多说，位列第一梯队的央企，有43年的标杆项目缔造经验，多次获得“中国房地产百强企业”等荣誉，大家关心的“三道红线”一直稳居绿档，品牌与实力值得信赖。

深耕深圳多年，陆续开发了中海香蜜湖一号、中海九号公馆、中海天钻等标杆产品。作为爆款缔造者，中海一向拿地都具有前瞻性，基本上布局的片区都“亮了”。如今，中海再次布局光明，重磅打造的中海观园，更加有望成为下一个爆款。

2.光明城TOD，下一个深圳北站

中海观园不仅有13号线，还有6号线、18号线 （规划中） ，未来三条 地铁 将在光明城站汇合，距离项目不到500米。

中海观园所在的光明城TOD也同深圳北站一样，是名副其实的“高铁新城”。

通过光明城站，1站达深圳北站/虎门站，2站到达福田站，3站到达香港西九龙站/广州南站，轻松形成粤港澳大湾区核心城市半小时生活圈。

光明城枢纽效果图

高铁站带来的影响，红山就是最具代表性的例子，它能成为龙华最高端的住宅区，深圳北站功不可没，北站-红山片区就是聚合型的一个超级交通枢纽，高铁与地铁的双人流叠加，让红山早已甩开其他片区，房价也纷纷挺向了10万+。

而光明城站周边还有大量商业用地，整体建面达111万平，是会展中心的四倍之多。未来的光明城，显然比深圳北更具有想象空间！

3.第三代智慧健康大社区，引领人居典范

项目总建面约25.76万㎡，规划有6栋高层住宅，是光明城站附近在建中的第一大盘。

左右滑动查看更多中海观园示意图

后疫情时代，很多人才发现，有着优质园林和社区公共空间的大社区才是理想的住所。

小区打造达2.2万方的超大园林景观，外加紧邻百花园公园，形成内外双园，为业主提供舒心体验，尽享生活雅趣。

同时，还拥有度假阳光水池、社区会客花园、家庭活动中心等三大景观共12景，满足全年龄段业主的不同需求。

另外，项目为中海打造的第三代智慧健康社区，全方位关怀每位业主的健康，纵享触手即科技的便捷生活，筑就品质人居生活范本。

4.毛坯限价4.4万/㎡，与周边二手房存在近2万/㎡的倒挂空间

中海观园主推建面约83-128㎡3-5房，周边二手房已经到6万-7万/㎡，项目不限价可以卖到5.5万-6万/㎡不难，但因政府限价，毛坯仅4.4万/㎡，加上不到3000元/㎡的精装修费用，均价也只有4.73万/㎡，价格红利明显。

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尤其值得注意的是，今年的首轮土拍，商品房限售价均有所上调，说明官方承认楼市的合理上涨预期。如就在中海观园附近的A503-0095宗地，毛坯限价已达到4.89万/㎡，直接上涨了10%。而这次土拍被各大房企激烈争夺，最后全部触顶成交，也说明了房企对深圳楼市的强烈信心！

作为购房者要看懂楼市周期，当前政策底时刻已经到来，有置业需求的朋友可以抓住时机赶紧进场了。

像中海观园这样明显限价红利的新盘，就是很好的机会。

加上13号线开通后，中海观园所在片区交通价值即将全面兑现的利好，既有现实的居住价值，未来的投资价值也不低，这样的房子卖一套少一套，想要把握机会的朋友们，请务必抓紧了！

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