牡丹江二手房领跌70城：不到5万买套房、“平均人手两套起”？

“现在牡丹江市差不多是人均两套房及以上的状态，住房保有量很大。”

在昨天（6月16日）发布的5月国家统计局数据中，虽然70个大中城市有57个出现同比下降，但黑龙江省牡丹江市成为全国唯一一个二手房跌幅为两位数的城市。

图片来源：安居客

2022年5月，牡丹江二手房价格同比跌幅达到10.5%，环比跌幅1.3%；一手相对平和，同比跌幅为3%，环比增长0.3%。从安居客数据看，牡丹江5月二手房成交均价约5000元/平方米，6月目前的挂牌均价继续呈现下跌趋势。

安居客数据显示，今年以来，牡丹江市周边的齐齐哈尔、佳木斯、大庆二手房房源价格均呈下行走势，佳木斯的均价从5月开始已经降至4500元/平方米以下，大庆从今年3月开始也降至5000元/平方米以下。

6月17日，《每日经济新闻》记者采访牡丹江本地房企人士、多位中介人士了解到，牡丹江目前市面上有不少总价在10万元以下的房源，有的总价甚至低到5万元以下。在人口净流出增加、供应增加、疫情等因素叠加影响下，牡丹江目前的房地产市场十分冷淡，6月尤其明显，虽然购房者也会看房，但观望情绪极高，购买意向极低。

不到5万买套房

如果将时间线拉长可以发现，其实从2020年5月开始，牡丹江的二手房价格指数同比跌幅就一直都居于70城首位。

上海易居房地产研究院智库中心数据显示，从2020年5月至今的一年时间里，牡丹江二手房价格指数跌幅在8个月里都排在70城最后一位，另外4个月则排在倒数第二位。

易居研究院智库中心研究总监严跃进6月16日也表示，观察牡丹江2020年以来的数据，这（今年5月10.5%的同比跌幅）是各月份中跌幅最大的数据。

记者在安居客网站了解到，牡丹江目前的二手房挂牌房源总价最低在4.8万元起，均价约1000元/平方米；最高总价的为450万元左右的别墅房源，均价约12000元/平方米。

图片来源：安居客

6月17日，记者以购房者身份在网上咨询多位牡丹江中介，其均表示，挂牌总价在4.8万-5.5万元的多套房源及标价是真实的，“有房本，手续齐全，房源还在，可随时看房”。

目前安居客上挂牌的牡丹江8万元以下的房源建造年代确实都在上世纪90年代或2003年前后，面积约在50平方米上下。记者在咨询一套总价为14万元的房源时，中介表示，“价格还可以讲点，13万元，不议价。”

“平均人手两套房起”

“现在由于各种因素影响，购房者的购买力下降了，而且现在牡丹江市差不多是人均两套房及以上的状态，一套是拆迁获得的，另一套是近几年因投资或改善需求所得的，住房保有量很强，一些业主就想尽快清掉这些不动产，比如10万元以下的老房子。”6月17日，牡丹江一名品牌房企销售人士在接受《每日经济新闻》记者电话采访时如是表示。

其认为，牡丹江房地产市场在2018年下半年到2020年上半年疫情之前，受全国楼市热度等影响，房价还处于上行通道，不少品牌房企也加大投资力度，个别区域房价从5000元/平方米短时间就涨到7000元/平方米。但在2020年下半年以后，就开始进入下行状态。

牡丹江是黑龙江省东南部中心城市，辖绥芬河、海林、宁安、穆棱、东宁、林口6个县（市）和东安、西安、爱民、阳明4个城区。全市总面积4.06万平方公里，截至2021年末，全市户籍人口244.2万人，其中市区84.7万人。

人口净流出增多和房屋库存的不断增加，造成了牡丹江目前供远大于求的楼市状态。据2020年牡丹江市第七次全国人口普查主要数据公报，牡丹江市全市10个县（市）区的人口，与2010年第六次全国人口普查的2798723人相比，减少508515人，下降18.17%，年平均增长率为-1.99%。

牡丹江市统计局数据显示，2021年全市房地产开发完成投资62.6亿元，同比增长7%。全市房屋施工面积1246.5万平方米，同比下降19%，其中住宅977.3万平方米，同比下降13.1%；新开工面积165.6万平方米，同比增长82.1%，其中住宅143.8万平方米，同比增长89.7%；商品房销售面积97.3万平方米，同比下降30.5%；商品房销售额44.6亿元，同比下降34.8%。

“疫情是其中一个因素，其次就是人口外流严重，原本这个市场就是外地投资客极少，以本地客户为主。在这种情况下，二手房市场也会进入一个非常低迷的状态，房源不断增多，包括一手房在内，牡丹江的房源饱和量已经很大了，新房也不是单纯依靠降价就能提高销量的。”前述房企人士称。

今年6月，牡丹江市住建局表示，全面调研分析该市人口数量、年龄结构、家庭结构、购房需求、购房能力等变化情况，根据城镇化推进速度，预测房地产市场供需关系，适时调整供房结构，推进“房地产一城一策十四五规划”编制；顺应农民工进城、家庭多子化和人口老龄化购房需求，适时制定出台购房补贴政策，拉动刚性需求。

另外，要支持重点项目销售房源进入选房超市，组织开展线上线下“房屋大集”，鼓励房企开通网上看房业务，促进商品房销售指标企稳；落实房源和核算房票基准价格，加快推进2021年度棚户区改造2834户动迁人预选房源工作，增加商品房销售面积20万平方米。