【探盘笔记】大张庄，入住市区的门槛板块

就在最近，天津又一条铁路建设传出 最新进展，京滨城际铁路，目前正在进行室内装饰装修及机电安装，计划今年9月底达到使用条件。

京滨城际天津段路线图

京滨城际是连接京津之间第二条城际快速铁路，设计时速350公里。 今年1月份，北辰站实现主体封顶，4月底完成钢结构和屋面板施工。北辰站位于 北辰东部地区，紧邻津榆公路和新外环线，这个范围的新房板块有两个，大张庄和小淀。

恰巧，4月中旬，分析师一行去了北辰大张庄，探了金侨瑞公馆、中梁津门首府、新城悦隽风华悦城等项目 （排名不分先后）。

大张庄是北辰环外板块，新房开发最早可追溯到2011年，但彼时的大张庄还没有品牌房企入驻。

2017年，大张庄板块迎来首个品牌房企——阳光城，随后绿地、新城、中梁等房企纷纷进驻 （排名不分先后）。

数据来源：CRIC2020

至此，大张庄新房市场也开启了市场化的发展路程。分析师看了一下板块近几年的成交均价走势，发现21年3季度是一个分水岭。

此前，大张庄新房成交均价在1万元/㎡以上，但是去年3季度之后，市场以价换量成为主流。

数据来源：CRIC2020，普宅+别墅

大张庄板块的新房市场到底怎么了？其实也不难理解，整个北辰区去年下半年开启了价格战，区域以价换量，大张庄这种以新天津人落户和地缘刚需为主的边缘型板块，价格自然也紧跟大环境。

那么大张庄现在的新房项目情况到底如何，接下来分析师就把探盘情况分享给大家 。

区位板块

先从区位说起，大张庄位于北辰区东北部 ， 隶属国家级产城融合示范区，园区高新技术产业集群、创新集群和高端服务业集群已基本形成，但大张庄距离市区较远。 距离京滨城 际北辰站 驾车距离约11公里，到新外 环线 驾车距离 约15公里。

大张庄作为环外板块，新房市场以地缘自住、产业客户、新天津人落户这类客群居多，板块相对独立，板块内新房项目也以刚需、刚改为主，鲜有改善盘。

大张庄是国家级产城融合示范区双组团之一，总占地面积3.12平方公里，依托大张庄新市镇的建设，重点发展商住、国际健康养老、国际社区、国际公寓、国际会展中心等生活配套服务产业，打造“栖凤小镇”高品质居住社区。

资源配套

大张庄作为一个环外非主流板块，目前尚无大型配套落地，但板块内的配套是可以实现自给自足的。

下图是调研当天拍摄的，图为民安路路，大张庄的绿色智慧科技大厦附近。

交通配套

距离大张庄板块最近的地铁站为3号线华北集团站（运营）、高铁站为京滨城际北辰站（在建），均在10KM左右。此外，规划10号线位于板块内。

北辰高铁站位置

商业配套

板块 内商业配套资源匮乏， 暂无落地的 大型商业， 周边较为大型的商业为特美易购生活广场。 此外，板块内规划有缤纷城，建面约10万方。

特美易购生活广场

目前板块内已入住的项目较少，调研发现，商业配套仍以临街商铺为主。

教育配套‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

大张庄板块目前已落地天津外国语大学附属学校（12年制学校，小学部已招生），此外板块内新房项目多宣传北辰区47中分校（市重点）将坐落在板块内，但目前仍为规划当中。

外国语大学附属学校

景观资源

板块内的景观资源尚可，例如南湖北海公园的栖凤湖湿地，占地1000多亩，是北辰区目前建成的最大城市公园项目。

南湖北海公园

主力在售项目

克而瑞系统显示，大张庄板块在售新房项目主要有4个，分别是金侨瑞公馆、中梁津门首府、新城悦隽风华悦城、新天地盛景湾（排名不分先后）。

除新城悦隽风华悦城、新天地盛景湾持销外，另外两个项目，中梁津门首府停售、金侨瑞公馆滞销。

新城悦隽风华悦城

新城悦隽风华悦城是新城2020年拿的地，为大张庄内的在售大盘， 项目分两个地块开发，均于2020年5月同期入市，整盘仅82㎡两室、96㎡三室两中户型。

目前，项目一期新城悦隽风华已经实景交付展现，在售为二期悦城， 项目总价范围在80万到120万之间。

新天地盛景湾

新天地盛景湾是大张庄第一个商品房项目，2013年6月入市，目前大高层在售，调研了解开发区管委会内部客资占比较高。

项目是大张庄内集住宅、别墅、酒店于一体的大盘。住宅部分分为三期建设，一期为高层、二期为洋房，均已交房入住；三期在售，为洋房+小高层产品，面积58-133㎡。别墅共26栋，临湖而建，面积区间599-1188㎡ ，主体已封顶，暂未对外销售。

克而瑞系统显示，近一年该项目普宅套均价在80万-135万之间。

金侨瑞公馆

金侨瑞公馆 分为两期开发，一期已售罄，在售007号地块为二期。洋房、小高层户型为75/85/95㎡三个面积段，该项目主要面向地缘及外地落户等总价承受能力有限的刚需客群。 二期主销面积段 70-80 ㎡，总价段 80-90 万； 90-95 ㎡， 110 万是总价敏感线。

金侨项目是大张庄降价跑量的项目 代表 ，21年4季度降价走量，成交价由1万元/㎡以上降至不足9000元/㎡，降幅在2成左右，也因此，去年四季度销量暴涨。

不过，降价也仅带来了去年4季度成交量的增加，今年以来，金侨瑞公馆销量急剧下滑，目前处于滞销状态。

中梁津门首府

中梁津门首付 是 中梁首进天津项目，拿地溢价率排入2019年北辰区 TOP3 ，后因北辰陷入价格战，目前已停售。

项目分两个地块开发，共44栋，配建0.34万方社区商业网，洋房户型89/95/116㎡，小高层户型77/ 87/98㎡。 主销总价段在 90-100 万， 110 万为项目总价敏感线 。

总结

客户来源

大张庄板块纯内生型，全域化竞争，新老盘在售分流有限地缘客户资源。地缘客户、还迁房改善和产业落户为主，其次为新天津人，以北京工作为主 ，这类 客户总 价敏感 度高， 关注户型面积，关注性价比。

总价分布

大张庄板块的入住门槛在80万，具体售价请询各项目销售人员。

• 新城悦隽风华悦城总价范围在80万-120万之间。

• 新天地盛景湾总价范围在80万-135万之间。

• 金侨瑞公馆总价范围在70万-120万之间。

• 中梁津门首府总价范围在70万-110万之间。

板块概况

大张庄板块内中梁、阳光城等品牌房企 相继暴雷，损害客户购房信任度，容易造成板块持续性低价销售，此外，新城以业内高周转闻名，利润相对摊薄，容易带动市场先行降价。

从数据和售楼处现场上来看，大张庄板块的确没有前几年那么辉煌。其实主要有两个原因，也是文中提到的。

第一、客户购买力问题。客户以地缘刚需为主，此外为新天津人等外地落户客群，价格敏感度较高，在北辰价格下探以来，市场下行趋势并没有停止，客户购买力不足是主要问题。

第二、在售项目库存较少。目前 中梁、金侨项目剩余存量不足5万方，且这两个项目当前基本处于停滞状态；新城虽是板块内大盘，但也剩余仅9万方左右 。

整体看下来，目前大张庄板块路网和绿化都建设的不错，等配套一一兑现后，板块内新房作为自住还是不错的。

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