普法 | 蓝天彬律师接受扬子晚报采访，解读疫情下店铺解约事件

方女士的店铺遭到商场“封门断电”

在南京宜悦城经营一家儿童服装店的方女士，因扛不住亏损，打算在2022年6月30日提前解约撤铺，可是却与宜悦城在24000元履约保证金能否冲抵物业管理费上产生争议。商场方表态：按合同办事，保证金不退，物管费必须补缴！沟通无果，5月20日，宜悦城派人上门将方女士店铺断电封门。

眼睁睁看着货品积压在已封闭的店铺里，亏损还在持续，而合同能否顺利解除也是未知数，心急如焚的方女士拨打扬子晚报96096热线寻求帮助。

店主求助
申请撤场却遭断电封门，想用保证金冲抵物业费

方女士于2021年5月与南京雨花台区宜悦城签了75平方米商铺租赁合同，经营儿童服饰。合同租期2年，即从开业算起，到2023年7月16日止。

2021年7月18日，服装店在宜悦城三楼正式开业迎客。正当方女士踌躇满志、规划未来发展之际，疫情开始影响南京。“后来疫情缓和，但是人气还是上不来，每天进店的人数很少，只能做成两三单生意。每个月都在亏。”方女士告诉记者，即便宜悦城后期按照相关政策减免了部分房租，但这相对于前期的投入和商场高额的管理费来说，却是杯水车薪。

“店铺现金流压力大，实在难以坚持。”方女士无奈之下，主动找到宜悦城申请撤场。2022年3月31日，方女士正式通过微信联系宜悦城，以函件的形式向甲方南京建盛房地产开发有限公司提交“解约撤店”申请，提出免赔偿费，退还保证金等诉求。

就在双方交涉过程中，宜悦城向方女士发出了逾期缴纳费用告知函，并于5月20日突然上门断电封门，童装店至此彻底歇业了。

记者近日来到宜悦城三楼方女士的儿童服饰店，只见两把大锁将玻璃门紧紧扣住。隔着玻璃门可见昏暗的店铺里摆放、悬挂着不少儿童服饰。“我前后投入了20多万元，仔细一算，已经亏进去了一大半了，剩下的就是压在手上的衣服了。”方女士说。方女士没有放弃和商场的沟通，她甚至找到了雨花台区司法调解员前来协调，但依旧无法与商场达成一致。

记者发现，5月17日甲方通过微信发给方女士的逾期缴纳费用告知函注明：方女士应于2022年4月20日前缴纳2022年3月1日-2022年5月31日总计费用合计18550.96元。但截至2022年5月17日，方女士仍未缴纳上述费用。告知函要求方女士于5月18日前安排打款。这份告知函还写明：逾期支付费用，甲方有权解除合同，方女士也将承担违约责任。

记者从方女士口中得知，拖欠的18550.96元大部分为物业管理费。“店铺的物业管理费太高，要比房租高不少！”方女士表示，目前她的这间店铺租金按照每平方米每天1.8元(根据营业额达成率会有一定的浮动)收取，物业管理费按照每平方米每天3元收费，其中不含水、电等公用事业费，“拿2月份来看，管理费6300元，租金收了3100多元。而2月份总天数少。总天数如果是31天，那个月要交6900多元物业管理费。”

“商场说，他们要负责办活动引客流，所以物业费高。”方女士无奈地说：“目前共10个月的租期，有6个月受到疫情影响没有做活动。其他几个月做了活动，也没啥直接性的效果，客流依旧很少。那几个月，商场的活动基本都在一楼办，对于我们三楼店铺几乎没啥用。”

方女士曾多次向商场提出“物业管理费高出其他商场太多”，希望能同房租一起给予减免。经方女士多次催促，宜悦城物业管理人员通过微信回复“的确比有的项目高”，但表态称“公司并不同意更改管理费。”

“我实在拿不出钱来了，迫于无奈才要撤柜的，再说保证金也是我的钱，为什么不能用来冲抵高昂的物业费呢？”方女士告诉记者，她签订租房协议时，就缴纳了24000元保证金，现在因为疫情影响经营不下去了，向商场提出用保证金来抵冲物业管理费，没想到遭到商场拒绝。

商场回应
“一切按合同办！提前解约不退保证金”

“方女士单方面违约，逾期支付费用，我们将没收她的24000元履约保证金。一切要按合同来办！”宜悦城物管方南京颐悦商业管理有限公司的单女士代表公司表态。

“公司按照政策给方女士减免了部分租金。3-5月的租金，也已在走流程，按照政府的规定给予方女士减免。”对于女士提出搬走被封的货物，单女士也表达公司的态度：必须补缴物业管理费等相关一切费用，否则一件衣服也拿不走，后期费用也将累计产生。

“实在无力支撑下去了，这才要求解除合同。想不到现在完全没有商量的余地。”方女士希望商场在以盈利为目的的同时，还要担负起一定的社会责任。

律师提醒
提前解约或变更合同要及时告知并举证

江苏法德东恒律师事务所合伙人蓝天彬律师说，根据全国人大常委会法工委意见，对于因疫情防控不能履行合同的当事人来说，新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。也就是说，因疫情防控，导致不能履行合同的，属于不可抗力。“当然，不是所有和疫情沾边的事情都认为是不可抗力，有的可能是情势变更，继续履行对合同一方明显不公平，可以要求解除或变更合同。”

蓝天彬律师表示，根据法律规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

蓝天彬律师建议，方女士首先要及时履行通知义务，及时告知因不可抗力因素要求解除合同或者变更合同。其次，要及时提供证明，比如疫情防控部门要求暂停营业等相关通知。再者，计算自己的损失，确定不可抗力的免责范围，是部分免责还是全部免责。“在实践中，不可抗力并不必然就可以全部免责，有些只能部分免责。方女士可以起诉到法院，要求解除合同，退还款项。”

方女士主张以“保证金”抵扣物业管理费的诉求，在法律上，是否有支持的相关条款？蓝天彬律师表示，保证金是一回事，物业管理费是另一回事，要按照合同约定履行。不过，租客可以根据疫情防控这一不可抗力的影响，请求部分或者全部免除责任。

方女士欠款，商场对方女士租赁的店铺封门又断电，还扣留其货品，这一行为是否合法？蓝天彬律师说，断电行为某种程度上属于行使合同履行抗辩权的行为，是为了阻止损失扩大化。不过，要掌握一个度，要和租客的拖欠租金、过错程度相适应。否则，房东的部分诉求可能不会被法院支持，超过必要限度造成损失的甚至可能要支付赔偿。

来源：扬子晚报/紫牛新闻

原标题：店铺亏损欲提前解约 遭商场“断电封门”

作者：扬子晚报/紫牛新闻记者 刘梦雪 曹卢杰

蓝天彬律师：江苏法德东恒律师事务所合伙人、刑事业务研究会副主任，南京市律师协会刑事法律风险防控委员会委员，前政法记者，毕业于厦门大学，专注于研究公司人员、公职人员法律风险防控和刑事辩护。