宝安区拟修订历史违建实施细则，进一步细化处理程序！

为妥善处理宝安区历史遗留违法建筑，保障城市规划实施，拓展产业发展空间，完善城市公共配套，根据《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》（深圳市人民政府令第312号），结合宝安区实际情况，深圳市宝安区土地规划监察局起草制定了《深圳市宝安区处理历史遗留产业类和公共配套类违法建筑实施细则（修订）》，6月8日起面向社会公开征集意见。

2018年9月4日，深圳市人民政府正式发布《关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》（下称《处理办法》），对农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑（以下简称“历史违建”）进行处理，《处理办法》于2018年10月10日正式施行。2019年8月4日，宝安区印发出台了《深圳市宝安区处理历史遗留产业类和公共配套类违法建筑实施细则（试行）》（深宝规[2019]7号，以下简称《实施细则（试行）》），进一步规范了历史遗留违建处理工作，细化了处理程序，提高了工作效率，文件有效期三年。

《处理办法》、《实施细则（试行）》施行以来，宝安区历史遗留产业类和公共配套类违法建筑处理工作取得了积极进展。但因宝安区土地情况复杂、《实施细则（试行）》仍不足以解决后续碰到的许多复杂问题，且《实施细则（试行）》将于8月3日到期，因此修订《实施细则（试行）》显得十分必要。结合前期处理工作实际，经广泛征求各街道办事处、区相关部门意见后，修改形成了《深圳市宝安区处理历史遗留产业类和公共配套类违法建筑实施细则（修订）（送审稿）》（以下简称《实施细则（修订）》）。现就有关情况说明如下：

01

修订细则的必要性

（一）《处理办法》不足以应对实际处理工作的复杂性亟待细化

《处理办法》部分条款比较原则，如未明确区级层面各部门的具体职责；未明确补申报阶段需提交的具体申请材料；未明确初审阶段街道办审查的具体程序和审查标准；未明确承诺书出具的具体操作流程；涉及城市更新、土地整备项目历史违建的简易处理具体程序不够完善。有必要对前述诸多环节的原则规定进行细化，以对历史违建处理工作进行更好地指导。

（二）《实施细则（试行）》即将到期

2019年8月4日，宝安区印发出台了《实施细则（试行）》，进一步规范了宝安区历史遗留产业类和公共配套类违法建筑处理工作。由于是处理工作前期，处理工作尚不明朗，文件以试行文件的形式发布，有效期仅三年。现三年时间将到，《实施细则（试行）》也将失效，为防止出现政策空档期，修订宝安区实施细则显得十分必要。

（三）提高工作效率，加快推进历史违建处理工作

历史违建处理任务重、压力大、风险高，而历史违建处理工作人员的数量和素质可能难以满足处理实际需要。为让工作人员深入、透彻、快速地理解和掌握处理流程，规范操作，加快处理进度，有必要根据辖区实际，有重点和针对性地进一步细化历史违建处理各流程，明确各阶段所需证明材料及审查方法，限制自由裁量权，防范处理工作的法律风险和廉政风险，确保历史违建处理工作有条不紊运行。

02

起草过程

（一）前期处理经验借鉴

《实施细则（试行）》施行以来，宝安区历史遗留违建处理工作取得一定成效，但在处理过程中，也碰到了许多新问题，如区镇政府或通过下属企业进行自征的用地是否可以处理、无股份合作公司承诺书如何出具、简易处理历史违建如何进行规划土地审查等问题。本次修订，充分借鉴宝安区前期处理工作经验，并对处理过程中碰到的诸多问题进行了解决或规范，《实施细则（修订）》将更好指导、规范辖区的历史违建处理工作。

（二）修订过程

宝安区土地规划监察局（区查违办）提前一年启动了实施细则修订工作，2021年8月，下发了征集《实施细则（试行）》意见建议的通知，全面收集实施过程中出现的各种问题及解决思路。结合各街道及区各相关部门意见，2021年9月形式《实施细则（修订）》初稿。2021年10月至2022年2月对宝安区部分街道办、区国资局及部分国企开展了全面调研。2022年3月至5月，先后两次征求宝安区十个街道办及16个市、区有关单位意见建议，全面了解各街道办及市、区有关单位对处理工作规定及相关流程的要求。2022年5月14日送宝安区土地规划监察局法律顾问审查。在吸收采纳法律顾问反馈意见的基础上，对《实施细则（修订）》进行了进一步修改完善，形成本稿。

03

主要修订内容

（一）明确了变更当事人的具体情形

《实施细则（试行）》有13种具体情形及一项兜底条款，可申请变更当事人。按照市查违办印发的最新版《操作指引》，申请变更当事人的情形已增加至17种，本次修订对变更当事人情形进行了补充完善。

（二）进一步细化《承诺书》出具程序

根据宝安区《股份合作公司重大事项决策指引》、《股份合作公司股东代表大会运作指引》相关规定：“股东代表大会审议批准集体用地的转让方案，审议批准公司的重大资产处置方案”。由于历史违建处理涉及利益巨大，宝安区土地权属历史情况较为复杂，在未全面摸清宝安区土地权属情况下，对承诺书出具程序按照原村集体历史违建（在原行政范围内的）、以公共配套为主的政府所有历史违建从宽，其他主体物业从严的原则进行规定，同时考虑了部分原村集体仅成立经济发展公司未进行改制，或行政区域内没有原农村集体经济组织继受单位，无法召开股份公司“三会”或股东代表大会，《承诺书》出具程序问题。

对确认至股份合作公司的历史违建以及确认至市、区政府及其指定机构的物业，需要股份公司的“三会”表决同意;对确认给个人或者其他企业的，则需要股东代表大会表决同意。对部分原农村集体仅成立经济发展公司未进行改制的，《承诺书》沿用其目前自身的决策程序执行，结果报街道办备案。行政区域内没有原农村集体经济组织继受单位的，《承诺书》出具程序由社区居委会班子及党委成员召开会议表决，表决同意后出具《承诺书》。为了支持宝安区重点产业的发展，对历史违建属市、区重点发展产业的，经区领导小组联席会议审议同意后，参照政府类历史违建出具《承诺书》。

（三）更加科学合理进行规划土地审查

对历史违建处理结果影响最大的是规划土地审查环节。因此，将规划土地审查工作安排在街道办初审阶段，可以提前掌握历史违建是否可以通过规划土地审查，既可以节省当事人开展历史违建房屋质检、消防评价、办理《承诺书》等相关费用，也可以节省各审查环节的行政审查成本，提高处理工作效率。

前期处理过程中，发现部分宗地无规划覆盖的情况，加上橙线规划又即将到期，本次修订对该部分内容进行补充。对于无上述审查规划覆盖的，以已批的《组团分区规划》、《控制性详规》和各类专项规划为审查依据进行审查。涉及油气管线等危险化学品场所建议安评范围的，按照《国家安全监管总局等八部门关于加强油气输送管道途经人员密集场所高后果区安全管理工作的通知》（安监总管三[2017]138号）等文件的要求严格执行，并征求行业主管部门意见。同时，参照“两规”的简易处理程序，进一步明确“三规”简易处理规划土地审查内容，使得规划土地审查更加科学合理。

（四）明确政府或通过下属企业自征的用地，可以参照《实施细则》进行处理

针对原区政府、原镇政府或通过下属企业自征的用地，如果按《实施细则（试行）》处理，需经过股东代表大会表决同意后出具《承诺书》。后续处理过程中，涉及此种类型的部分历史违建当事人，均表示按现有程序出具《承诺书》非常困难，特别是区属国企。据了解，该种情形历史违建当事人有较强的处理意愿，同时涉地股份合作公司表示，上述用地已被征收，跟自己已没有关系。按照尊重历史、实事求是的原则，同时也为解决原区政府、原镇政府或通过下属企业自征地遗留问题，本次修订明确了政府或通过下属企业自征的用地，可以参照《实施细则》进行处理，对《承诺书》出具程序也进一步简化，可选择公示10日或股份公司召开三会的方式。

（五）关于复工建筑申请处理后退还保证金事宜

根据《中共深圳市委深圳市人民政府关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定》，在2004年10月28日停工的历史违建中，区政府根据市政府办公会议议定批准复工或者同意建设的工业及公共配套类历史违建，对于其在批准用地面积、功能和建筑面积范围内的部分，不应当界定为违法建筑。但是，因为该类建筑物目前尚未进行房地产登记，考虑到当事人的利益，《处理办法》第五十四条规定，如建筑当事人自愿的，可以参照《处理办法》处理。

《宝安区工业和公共配套类停建违法建筑申请复工管理暂行办法》发布实施后，部分工业类、公共配套类停建违法建筑按规定取得《复工通知书》，并缴纳了按建筑面积100元/平方米的依规接受处理保证金。申请复工须承诺有关义务和责任，包括不加建、不改变建筑用途，否则保证金将不予退还。《实施细则（试行）》制定时已明确，对“复工建筑按照《复工通知书》规定建设且不存在超建筑面积或改变功能的”，免予罚款，参照本细则进行处理后，申请复工时缴纳的处理保证金予以退还。但后期操作时，缺少具体的执行程序，因此本次修订进一步明确了复工建筑申请处理后退还保证金有关事宜。

（六）明确非农建设用地调整及指标扣减程序

考虑到宝安区可用建设用地捉襟见肘，非农建设用地指标落地困难，《实施细则（修订）》不再扩宽非农建设用地调整路径。申请处理用地与已划定非农建设用地相重叠的，重叠部分不予调整非农建设用地。原农村集体经济组织或者其继受单位所建产业类历史违建涉及非农建设用地或征地返还用地，须先行按宝安区非农建设用地或征地返还用地有关政策完善集体资产处置手续后，方可办理后续手续。

项目用地全部位于非农建设用地或征地返还用地红线内，或者以非农建设用地、征地返还用地指标扣减处理办理为非商品性质的，按照我市有关规定扣减相应指标，免缴地价；项目用地跨越非农建设用地或征地返还用地红线的，按照红线内外各自占地面积分别计算应缴纳地价。

原农村集体经济组织或者其继受单位所建产业类历史违建，位于原农村非农建设用地红线内或者以非农建设用地、征地返还用地指标扣减处理办理为商品性质的，按照申请办理为商品性质时的市政府有关非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易规定补缴地价。

政策原文

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