高端韭菜盘？

去年北京楼市最火的新房，应该就属分钟寺三兄弟了。

连续几个月铺天盖地的宣传软文，想不“火”都难。

前几天写了国贸CBD，今天就顺带聊聊这个号称“东三环国贸南”的豪宅板块吧。

趁着它们还没清盘，希望今天的文章，能救一个粉丝算一个。

分钟寺村原先是北京最大的城中村，在1996年就宣布启动拆迁，但因为种种原因拖延了20多年，在2014年终于全面启动了拆迁。

全新的板块定位为“CBD国际生态区”

总面积1.7平方公里，地块内包括18万平米的商业配套，5.8万平米的教育用地，1.2万平米的医疗用地，45万平米的城市绿海，和约3.5万平米的主题运动公园。

是继孙河板块以来，又一个先规划后开发的区域，要打造成高标准住宅区。

规划的非常好，以后想象空间非常大，因为完全靠想，看是看不到价值预期的。

目前周边地区乡土气息浓厚，甚至还有不少地方保持着城中村的原始风貌。

在建区域内除了围墙和工地，以及45万平米的城市绿海地块种上树之外
（
其实就是大型绿化带），基本可以算毫无配套。

这也意味着，哪怕房子建好了，在商业配套还未落地前，豪宅业主们享受的只能是周边城中村的配套。

唯一的利好是海淀六小强之一的首师大附中九年一贯制学校，确定落址分钟寺。

分钟寺共有三个楼盘：

东叁金茂府：均价10.7万，建面125-195㎡之间，总价1350万起；

世茂天誉：均价12万，建面145-215㎡之间，总价1750万起；

合生缦云：均价13万，建面189-251㎡之间，总价2500万起。

售价那叫一个比一个贵，开发商的底气来源于哪里呢？

原因有三：东南三环稀缺的地理位置，距离国贸CBD仅6公里，全新规划的豪宅板块。

乍一听很有道理，实际却经不起推敲。

一、
初看东南三环这个位置是很好，但仔细研究下来却很尴尬。

从地图上可以看出，分钟寺属于丰台区，但却像一个口袋一样，被朝阳区三面包围。

两区交界处，往往就像爹不疼娘不养的孩子，基本会沦落为三不管地带。

朝阳不可能花钱给丰台建配套，丰台也不愿意建配套给朝阳做嫁衣。所以规划的配套能否落地，得打一个问号。

二、离国贸CBD再近，还能有“国贸后花园”之称的双井板块近？

双井不仅自身配套齐全，居住氛围浓厚，还能近距离享受国贸的顶级配套。

11万以上这个价位，在双井次新房基本随便挑随便选，还有绝版叠墅的首府官邸、位置更佳的广渠金茂府、产品力更好的富力十号，何必舍近求远，选择毫无配套的分钟寺？

三、分钟寺并不是纯粹的豪宅板块，目前地铁站西边已经建起了大量回迁房，后期将有5000多户回迁户居住在这里。

俗话说“百万买宅，千万买邻”，这代表了邻居的重要性，也代表了纯粹的圈层。

而回迁房大量集中的区域，往往是脏乱差的代名词。

再联想这三块地都是合生拿的，金茂与世茂入股一同开发。

之后三个楼盘在蓄客、产品设计、宣传造势、包括开盘几乎都是同步进行。

有没有卖完房子后一起携手跑路的味道？

综合以上，这还是你理想的改善之所吗？

不可否认，无论是开发商名气、小区品质、外观或户型的定位上，三个楼盘都算属于豪宅标准。

但房产的升值潜力并不是楼盘品质决定的，而是由地段价值决定的。

目前分钟寺只是占了好地段，还未发挥地段应有的价值。

丰台慢工出细活的性子可谓远近闻名，以丽泽为前车之鉴。

分钟寺想要兑现一切停留在规划图里的预期，可能需要5-10年。

现阶段如果选择买三兄弟，就是选择走一条先苦后甜的路。

最终的结果可能是：

花未来的价格，买了当下的房子。

现在的楼市，已经不适用以前那套冒险激进的打法了。

如果你有2000万左右的预算，完全有更好更确定性的选择。

如望京、双井、大望路、朝阳公园、新北苑、亚奥板块等等。

这些区域都是要么自身有产业，要么属于CBD红利外溢的第一阵地。

也是这轮行情稳稳跑赢大盘，涨幅20-30%以上的板块。

所以，真没必要花这么高的代价，在分钟寺赌一个未知的价值预期。

而且很大概率是配套完善之后，房价却一毛不涨，因为现在买入的价格本来就虚高。

人性的弱点就是，开发商会抓住你的预期，提前透支未来的收益，加价打包卖给你。

事实上，不管你是哪个阶层，只要认知达不到，注定也是资本收割的对象。