2022年郑州买房，这些买房思维你必须清楚！

我是郑叔，拥有多年郑州房产研究和投资经验，长期持续关注郑州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下郑州购房答疑内容，来自微信公众号“郑叔说房”的粉丝精选提问：

提问：郑叔，你好，我是郑州本地人，未婚，目前和父母住在一起，位置也挺好的，就是离我上班地方比较远，而且自己也到了一定的年纪，想买套房子自己住，在管南区上班，想在这儿买房，上班也方便，就是不知道这个区域发展前景怎么样，是否值得购买，要是值得购买的话，有什么楼盘推荐呢？

郑叔：你好，管南区位于郑州市南部，中州大道南三环以内的区域发展较好，配套成熟，南三环以外的区域环境较差，城市界面一般，但这个区域今年房价不断上涨，管城区未来供地较多，迎来人口红利，房价将不断上涨，而经开区供地较少，板块价值也将有所提升。北部板块性价比较低，南部板块相比南龙湖丧失优势。购房时建议选择四环内的楼盘，因为这些楼盘价格较高，可享受三环内的配套，而四环外的楼盘生活差，还不如8000多的南龙湖。

提问：郑叔，你好，郑州本地人，已婚有孩，已经有一套房子自住，但附近没有几所学校，而且学校都很一般，为了孩子可以享受到好的教育资源，现在想置换一套学区房，近几年学区房被炒的价格很高，感觉学区房水分很大，购买的时候有什么建议吗？

郑叔：你好，对于有学区需求的购房者有以下几条建议：1.学区房不等于学位房，学位房对应的学校是民办性质的，一般对上学名额有次数限制，所以买房前要了解清楚所买房子的学位是否使用过。学区房是公办学校划片范围内的房产，没有学位限制，但划片区域会有所调整，买房前要选固定划片范围内的房子，另外有些初中对落户年限有要求，要提前做好准备。

2.一些开发商虚假宣传，打着名校的旗号进行宣传，在建分校与总校关系由强到弱分别是集团学校、总校托管、联合办学和挂名分校，在买房前要有所了解。3.划片升学会使一些成绩不好的孩子进入好学校的普通班，师资力量一般，享受不到优质的教育资源，还不如其他公办学校的实验班或民办学校的特色班，买学区房的意义不大。不要一味追求学区房，家长的陪伴和教育对孩子的成长也很重要，一定要买学区房的话，要提前做好准备，了解学校的要求和新房的划片范围。

提问：郑叔，你好，无房，刚需，预算160万左右，最近想买一套房子，不想离主城区太远，但是离近了价格又太高，负担不起，四环内还是可以接受的，有什么性价比较高的板块推荐吗？

郑叔：你好，郑州三环外四环内的许多区域房价不断上涨，性价比最高的是西南片区，它距二七塔较近，有一定的配套资源，，不过西南片区有一些劣势，如产业等级较低，公共配套匮乏，商业配套不齐全，地铁线较少，出行不便，附近有工厂，环境较差，郑西高铁会产生噪音等，但未来会有众多利好加持，如多个知名房企入驻，可共享华侨城文旅配备，环境正在改善，有多所学校规划在建，土地供应较多，总的来说，比较值得购买。

提问：提问：郑州买房，看到管南最近房价上涨很快，有楼盘房价都到一万七了，这个价格会不会太高了？管南房子有上涨潜力吗？这个板块适不适合投资买入，可以仔细分析一下管南板块吗？

郑叔：你好，近期的郑州楼市管南片区最为热闹，富田城九鼎公馆都涨到了17000。管南是郑州市区当之无愧的领涨区域，整个郑州楼市都为之引爆。最近三四年管南片区的整体销售势头一直都很好，去年一年管南的商品住宅面积卖出去的都有130多万平方米；今年更是随着郑州房市的回暖而成为片区。它能够借助的最大优势就是：1.规划了小李庄火车站片区；2.城市主干交通路网较为便利；3.有生态优势；4.整体均价适合刚需。这四个优势使得管南未来足够光明，自然生态优势在正式规划都还没确定的情况下房价已经成为管南的天花板一万七，现在在管南并不能轻易买到综合条件都好的房了。管南热恰好说明了郑州市场刚需的地位。

提问：郑叔，你好，预算有限，首付预算只有30w，今年跟女朋友结婚买新房，但是我们都在主城区上班，所以不想买郊区的房子，现在只能考虑市区的老房子了，能不能推荐一下哪个区域是我可以考虑的？

郑叔：你好，我认为，目前的金水老城西片区是可以考虑的区域。虽然区域以前街道老旧混乱，但在政策之下，进行了精细化的城市改造，如今的城市变得整洁干净，生活环境质量提升了很多。老旧社区的改造也使得小区内部的环境得到了明显的改善，路面的硬化和绿化也大大提升了居住的舒适度。没有暖气的老旧社区也进行了重新改造，有些有条件的家属院还加装了电梯。随着片区内的交通路线不断优化，地铁3、5号线的开通，都带动了片区二手房的交易。生活配套本就充足，但也在不断完善，青少年公园也已经进入了建设尾声。

在教育资源方面，也有农业路一小、南阳路一小等学校，虽然不能和顶级名校相比，但对于普通工薪家庭和远郊盘的挂名新建校来说，师资和教学底蕴都比较有优势。

在价格方面，片区内的房子价格多在9500-10500元/平之间，已经是近年来的历史最低价，相对来说购房压力被减轻了许多。比起远郊盘的难以出手，该片区资源完备、人口充足，未来的出手相对比较容易。总的来说，目前郑州整体去化加快、价格渐涨的趋势，各个区域的发展机会也因此增多。买房归根到底还是需要做平衡的，不管是投资还是自住，对于纯刚需来说，主城区的老破小即使不够光鲜，但它却非常务实，能够满足生活所需。