退市潮，风乍起！

2022年的酷暑季尚未来临，国内楼市却冷风乍起！

继去年年底，恒大发生债务危机以来，国内掀起民营房企的爆雷潮，花样年、新力、佳兆业、祥生控股……一串串熟悉的公司名称以另一种形式出现在大众面前，美元债展期，国企收购民企优质项目，保交付成了这个时代楼市的关键词！

2022年，国内楼市的开局可以说是比较艰难的，开年至今150城超350次正向利好释放，原以为举国救市的大背景下，国内楼市会出现国企大举收购、央企持续扛鼎市场主力的局面，可真实情况是，一些曾经叱咤风云的国资房企也开启了“退出房地产”的旅程。

央企电建，彻底剥离房地产业务

昨天（6月8日）晚间，央企中国电建发布公告，进一步剥离公司体制内剩余的房地产业务，加速公司转型升级的步伐。

公告显示，中国电建将通过非公开协议的方式，将评估值约44.99亿元的所有者权益，涵盖24家房地产项目公司的股权及权益，转让给电建集团及下属子公司。

据内部消息称，中国电建即将转让的24家公司，其中5家为全资子公司、3家为内部股东转让，剩余16家公司虽然由多股东参股，但据中国电建公告显示，这些股东已经同意放弃优先购买权，也就是说中国电建最后剥离地产业务，将不会存在什么障碍。

对于此次中国电建剥离地产业务，国内有媒体称这是今年国内首个央企重组案例。

中国电建成立于2011年9月29日，是经国务院批准，由国务院国有资产监督管理委员会履行出资人职责，按照《中华人民共和国公司法》登记注册的国有独资公司，也是我国唯一提供水利电力工程及基础设施规划、勘测设计、咨询监理、建设管理、投资运营为一体的综合性建设集团。

中国电建集团2016年财富世界500强排名200位，业务范围涵盖工程总承包与规划、勘测设计、施工安装、科技研发、建设管理、咨询监理、设备制造和投资运营、生产销售、进出口等上百项业务，然而在这上百项业务之中，单单剥离房地产，这不能不让外界揣测其对于国内楼市后市存在看空心态。

然而，根据以往记录，中国电建抛弃房地产业务并非一时之举，最早可以追溯到去年9月份。

去年9月29日，中国电建公告称，为履行与控股股东中国电力建设集团有限公司之间同业竞争的有关承诺，公司拟将所持房地产板块资产与电建集团持有的优质电网辅业相关资产进行置换，差额部分以现金补足。

今年1月6日中国电建发布公告，拟将所持房地产板块资产与公司控股股东电建集团持有的优质电网辅业相关资产进行置换，置入资产为电建集团持有的18家子公司股权，置出资产为公司持有的3家子公司股权。置入资产所有者权益评估值为246.53亿元，置出资产所有者权益为247.18亿元，差额部分以现金补足。

算上这一次，中国电建已经采取了三次剥离房地产业务的大型重组行动，“抛弃地产，急于离场”，似乎与当前国内楼市“民企势微、国央企当道”的大背景有些出入。

然而面对这种现象，国内某些专业分析人士也指出，电建抛弃地产业务其实有着多方面的原因。

首先，最直接的原因来自于电建内部，成立于2005年的电建地产，是国资委批准的16家以地产为主业的央企之一，但与同批迈入地产界的央企相比，电建地产业务水平表现平淡。

为赶上其他央企，2015年电建地产喊出“2020年销售额进入行业30强，央企地产前5强”的口号，然而“理想丰满，现实骨感”，克而瑞数据显示，2015年，电建地产在中国房企销售排行榜上排名49，销售额为202亿元。到了2018年，尽管电建地产销售额增长到404亿元，但在激烈的市场竞争中，其排名已跌至第69名。

此后，电建地产又定下了冲击千亿元规模的“小目标”，但从业绩来看仍未达标。数据显示，2020年，电建地产销售额为657亿元，距离千亿元规模差了近30%。

电建集团面对地产业务的增长乏力，其实也有两手准备！2015年收购南国置业，寄希望从传统住宅开发向向商业地产、产业地产等多元化业务转型，并进行全国化布局，但仍难扭转颓势，2019年，南国置业净利润首次出现亏损，录得-3.55亿元，同比减少519.73%，2021年前八个月，电建地产净利润下降更是厉害，归属母公司净利润为-11.32亿元。

从营收占比来看，地产业务对中国电建集团的总贡献，也在逐年下降，2020年的时候仅占比5.34%。对于中国电建集团来讲，目前阶段适时剥离房地产开发业务，有利于控制房地产投资规模的增长，也有利于聚焦清洁能源的投资。

其次，从外部市场原因来看，正如万科郁亮所言的“黑铁时代”来临，身处这个特殊的时代，对于房企的运营能力来说是一个空前的考验。

当前开发利润有限，有数据统计去年以来，国内一线以及重点二线城市的纯住宅项目开发毛利普遍在5%左右徘徊，以往房地产开发的暴利时代已经一去不复返，加之今年受疫情、经济等大环境的影响，楼市后市走向不明，买家的观望情绪严重，预期也不稳定。

即使愿意出手买房对于房企的产品力要求也提升了不少，这就直接导致了一些以往产品研发能力一般，经营管理能力平平的房企在激烈的市场竞争中败下阵来，即使是央企背景也不例外！

上海证大“割肉”偿债

2022年，也许注定了国内地产界总是会听见凄风苦雨的消息！

上海证大应该算是国内第一批官宣爆雷的房企，2020年8月，上海证大发布公告称，从2020年8月至12月底，公司无法偿还金融机构的贷款及相关利息，本息合计达5.97亿元，加上此前借款，上海证大未偿还的借款及利息达9.06亿元，据此上海证大“爆雷”。

爆雷两年来，上海证大可以说不是在偿债，就是在偿债的路上，然而自救的主要方式当然是出售旗下资产，俗称“割肉偿债”。

6月7日，上海证大拟向买方(Power Rider Enterprises Corp.)出售目标公司(Myway Developments Limited)的全部已发行股本，代价为现金人民币2.25亿元。出售集团主要于中国江苏省海门及南京从事物业开发及投资业务。

南京证大大拇指广场

目标公司(Myway Developments Limited)持有海门证大90.91%的股权，而海门证大除了拥有开发海门物业的主营业务以外，还间接持有南京立方的全部股权，而南京立方持有南京五道口、南京证大三角洲以及南京水木清华的全部股权及南京大拇指90%的股权。

也就是说上海证大此举，一口气将其在南京的大部分资产业务出售殆尽，且上海证大自己还将通过证大置业持有海门证大的9.09%股权以及南京大拇指的10%股权。而此次交易买方是东方国际全资附属公司，由东方资产间接全资持有。截止2021年12月31日，东方资产简介持有上海证大18.17%股权，为第二大股东。因此这是一笔关联交易。

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据统计这笔交易，直接可以为上海证大带来2.66亿港元的现金，另一方面也可以为上海证大解决一部分负债！

据了解，目标公司于2021年12月31日未审核的合并负债净额约为40.56亿港元，加上确认于海门证大剩余的9.09%股权和位于南京大拇指剩余的10%股权，按公允价值计入其他全面收益的金额资产约5.12亿港元，减去因出售事项解除出售集团的汇总储备累计1.75亿和产生交易成本约430万港元，以此计算，此次出售将为上海证大带来约46.55亿港元的收益。据悉，所得款项净额中，约2.21亿港元将被用于偿还借贷，剩余的1.014亿港元将被用作一般运营资金。这对于陷入经营困境的上海证大来说是一笔不小的收入。

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上海证大主要从事物业开发、物业投资、提供物业管理服务及酒店经营，大多数商业物业及住宅项目都位于上海和南京，在房地产业大环境遭遇逆风局面的当下，上海证大此次出售海门及南京的多个项目就是为了降低其负债率，改善其流动资金及财务状况。

2022年不仅让国内房地产彻底告别了普涨时代，也对房企资金实力，开发力、产品力以及整体运营能力，提出了空前挑战，无论是国资、民资房企都在面临大考。