城市更新视角下住区改造全栈式规划设计探索与实践

导读

本文为愿景明德（北京）控股集团有限公司副总裁江曼在“《既有住区全龄化配套设施更新技术导则》发布会暨既有住区更新学术交流会”上做的报告全文，从规划引领、用户导向、运营引导等六个方面提出了在老旧小区改造中，设计师需要具有的全栈式思维和规划设计能力，并介绍了设计师在全栈式设计思维导向下做出的新的探索与实践。

本文字数：3860字

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自从老旧小区改造被写进国家“十四五”规划纲要之后，全国老旧小区改造如火如荼地进行。很多地区的老旧小区被看做上传下达的地方政府工作任务，各地实施主体更多以工程思维按时按量推进，根据各地改造项目要求完成改造。在这种快速设计与施工的要求下，设计师较难意识到，老旧小区的改造过程是可以实现多重价值目标：

1

既能激活小区空间价值，又能提高城市的生活品质。

2

既能满足小区居民的需求，又能降低物业运营的成本。

3

既能改善小区的物理环境，又能减少小区的碳排放。

4

既需要快速高效完成设计，又需要保障设计能落地实施。

在城市更新视角下，要实现多重目标，需要设计师具有全栈式思维和规划设计能力，即从规划策划、方案设计、落地实施到运营治理的思维与能力，才能在完成基础要求后，产生多维的正向影响力。下面我们来看一下，设计师在全栈式设计思维导向下，做了哪些新的探索与实践呢？

“老旧小区改造过程中所需能力”——项目组自绘

一

规划引领

当多个集中连片的老旧小区改造设计同时推进时候，设计师需要跳出围墙范围，审视老旧小区与城市的关系：改造后老旧小区如何提升城市的风貌、延续城市的文脉与记忆，是否能够通过改造增加功能承载空间协助城市公服补短板，构建完整居住社区。

老旧小区在建设改造，容易出现套路化、模式化，导致改后小区依然千区一面。因此，深入挖掘老旧小区的在地文化，重塑地区文化IP，不仅能留住地区记忆，增强区域内居民的归属感，还能围绕文化IP开展系列文化营造活动，培养居民的文化认同感和文化自信。例如在北京的劲松社区，设计师把原有社区logo的松树转换成设计符号，嵌入到围拦装饰、指示牌、以及社区一卡通等，把社区的特色进一步强化，让劲松居民回归原来的归属感。

此外，站在城市尺度来统筹思考集中连片的老旧小区改造，能够有效的统筹片区空间资源。住建部统筹推进“完整居住社区”建设，在新建小区容易实现导则中的功能要求，但是在老旧小区里，空间有限，需要设计师用绣花的功夫、匠人的精神，才能挖掘出老旧小区内潜在空间资源，增补完整居住社区里提及的功能。而且在老旧小区中，大片区内统筹资源，空间共享，更好地对片区进行功能织补。

还有很重要的一点，从片区角度能够更容易实现资金平衡。老旧小区改造，有些地方政府仅能够承担基础类改造，而完善类、提升类需要借助社会资本。社会资本的投入，需要考虑资金平衡问题。从片区内统筹，能通过更多元的资金回报来实现资金平衡。

二

用户导向

存量更新与增量建设的不同，在于存量更新是已有明确的使用者，因此设计师在介入到老旧小区改造过程中，需要非常重视与最终使用者的互动。在设计初期要深入开展使用者调研工作，如调研问卷、使用者议事会。另外设计师也需要在不同时间段到现场调研，通过PSPL调研法、典型人物深度访谈、角色扮演走街活动，对使用者行为需求进行深度挖掘。

例如在贵阳乐街小区改造项目中，设计师注意到小区内有一条很长的廊架，老人相视而坐，没有靠背，老人需要跨过长椅才能进入这个廊架，尽管这个空间品质不高使用不便，但使用需求依然很高。因此在设计中，设计师着重廊架的优化改造，打破面向活动场地一侧的隔断，消除进入廊道的障碍，为另外一侧座椅增加靠背，更换阴暗的顶棚，让更多的阳光能够投射进来。

项目组自摄和自绘

在设计中期通过举办参与式设计、社区营造活动、线上共创机制，让居民参与到设计过程中。在后期设计完成后，设计师可以通过多种方式与居民沟通设计成果和背后的原因，例如楼门宣讲、方案公示、入户讲解，宣讲人群要尽可能多地覆盖全部居民，不断地与居民达成共识，从而降低改造的抗性。在北京通州玉桥老旧小区项目中，设计团队组织了19天40余场的宣讲，深入了解居民对于“私家菜园”的强烈诉求，在宅间设计过程中预留 “共享菜园”空间，并与居民、物业共同制定“共享菜园”管理公约，获得群众一致好评。

“居民议事会”“入户调研”——项目组自绘

在设计过程中，有两种思维方式可以综合运用来指导设计方案的生成——父爱思维与母爱思维。父爱思维是基于设计师的专业判断，提出平衡多方利益的综合统筹解决方式。母爱思维基于对在地居民的共情能力，通过沉浸式调研感受到居民实际生活的不便之处和需求点，为在地居民提供定制化的改造设计。

“父爱算法与母爱算法的比较“——项目组自绘

三

运营引导

以往老旧小区改造后仍然处于失管状态，常常出现“一年新，二年旧，三年又成老旧”的情况。这也是源于老旧小区老年人多，流动人口多，低收入人口多，收缴物业费少，是物业公司避而远之的群体。老旧小区的公区治理与维护一般由社区兜底，提供最基础的保洁服务。而设计师在做改造设计时候很少兼顾后续物业接管的诉求，在设计选材时更多思考施工方便、效果可控，较少思考后期维护的成本，更不会考虑物业接管后提供增值服务所需要的空间。而在城市更新视角下，老旧小区不仅要改得好，更要管得好，因此，设计师的工作是能够起到运营引导作用的。有运营引导思维的设计，一方面能有效降低运营服务成本，另一方面能够增加社区运营收入来源。这需要设计师长期致力于低成本高耐用建造技术研究，熟知物业公司的运营需求，提前布局社区营造空间载体，配置高效运营设施，为运营提供有效的引导。

例如公共区域中摆放的休憩座椅，常规做法会采购社会的成品座椅，一旦破损了需要整套更换，价格其实并不便宜。但是从物业运营角度出发，设计师尝试采用石墩作支撑、防腐木材做椅面，除了考虑到居民使用的舒适性，还考虑了物业公司在更换破损座椅时候只需要更换防腐木条，成本是成品座椅的1%不到。另外增加靠背和站立时借力用的扶手，让老人使用起来更加舒适。又例如在，针对老旧小区闲置空间改造的时候，带有运营引导思维的设计师，既会考虑居民生活的需求，也会兼顾物业公司办公与经营需求，在设计上尽可能打造可以功能复合、居民物业共享的空间，植入社区养老、托幼、修理缝补等服务，为居民提供了便利，也为物业公司提供可盈利空间。

“一张石凳子的选材推敲”——愿景集团自绘

四

科技赋能

科技日新月异的发展进程，帮助各行各业提高效能，而设计行业也需要持续思考，如何借力科技，为老旧小区改造设计赋能。

1

科技测绘：老旧小区改造前期面临大量的设计数据不全不精准，原始数据难以获取的问题，需要设计师前期大量的踏勘，后期设计多次反复的修改，由此产生大量的工作量。设计师可以探索通过科技测绘提升前期条件输入的精准性，以便携式三维扫描替代传统测绘，快速获取小区的物理资料和尺寸，为设计师提供更优的设计条件。

2

VR浏览：通过智慧手段快速搭建出的三维场景，可以让非专业人士了解设计后呈现的效果。在后疫情时代，为了减少参观人员对老旧小区改造的干扰，也可以让参观者戴上VR眼镜，沉浸式浏览改后的老旧小区。

穿戴式科技测绘装置及测绘后生成的三维模型

五

低碳倡导

响应国家号召，设计师也应致力于把低碳技术运用在城市更新领域。可以在细微之处融入碳排追踪、降碳/固碳能力增强的技术手段，多维度助力城市的低碳发展。

1

在碳排追踪方面，增加智能碳汇检测装置，通过垃圾回收、智能电表煤气表等方式了解该小区的实时碳排放。

2

在降碳方面，引入节能装置、绿色建筑技术，探索多元利旧模式，如节能灯具、再生混凝土、铺地利旧等方式，降低小区改造过程以及改造后的碳排放。

3

在固碳方面，尽可能增设太阳能光伏板，选取固碳能力强、易养护的植物，增加小区的固碳能力。

此外，以完整居住社区为导向，健全小区内的配套设施，如机动车/非机动车的充电设施；以租赁置换的模式来提升核心城区的职住平衡；通过降低居民的出行频次和距离，减少居民因为出行而产生的碳排放，进一步倡导居民绿色出行、低碳生活。

六

设计管理

在老旧小区改造中，对于已建成部分的改造，现场不确定性很大，常常需要在施工过程中根据现场情况及时进行调整。因此，设计师需要匹配业务相关的设计管理能力，对项目全周期成本进行把握，对质量进度进行跟踪，通过专业化精细化管理，有效保障项目的落地实施。以下三个方面是设计师需要匹配并强化的意识能力：

1

成本意识与前端把控能力。老旧小区改造的资金往往是非常有限的，设计师需要参照成本要求开展设计，积累各类改造相关设计选项的成本数据经验，确保改造资金充分用于关键必要改造项，并且跟踪施工过程中发生的变更，保障落地实施过程中成本可控。

2

落地意识与效果把控能力。在设计过程中考虑所选用材料的价格和市场供应情况等，对市场上的供应商与合作资源库有所了解，了解各类设计要求的施工难易度和工艺的实现度，做出落地性强的实施方案，做到效果图所见即现场所得。

3

现场服务意识与调整能力。通过搭建三方监督平台，让政府端、居民端、设计端共同监督施工过程，让老旧小区改造全过程公开透明，设计师充分参与改造实施全过程。通过积极的现场沟通，及时反馈施工过程中发现的卡点，在现场发现并解决问题。每一个项目的现场经验以及从设计到实施的效果比对，都会反馈给设计师，帮助设计师进一步提升能力，不断成长。

七

总结

旧小区的改造虽然繁琐，既费力也不讨好，但仍然有设计师在孜孜不倦地探索，如何让改造变得更出彩。因为设计师能在这个过程中感受到自我价值的实现，通过改造可以让居民有更大的获得感幸福感。当看到有的居民在小区改造治理完之后，由之前的逃离到主动搬回来居住，设计师们也会感到辛苦的付出都值得。这种对社会产生的点滴正向效应，正激励着设计师们坚持做下去，不断精进技术，以工匠精神、绣花功夫用心改好每一个老旧小区，服务好每一个使用者，让我们的城市变得更加美好。

本文来源：规划中国

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