北京
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发展现状
从国内物流园区的规划开发情况来看，我国西部地区在营园区比例低于全国，进入规划建设高速发展期；公路运输在园区交通主导方式中占比达80.2%、占据绝对主导地位；园区信息化及设备投资在园区投资总额中占比较低，园区信息化、智能化建设水平较低。
根据中国物流与采购联合会、中国物流学会组织的第五次全国物流园区调查，全国各类物流园区共计1638家。比2015年第四次调查数据1210家增长35.37%。3年间，我国物流园区个数年均增长10.7%。全国物流园区处于运营、在建和规划状态分别为的1113家、325家、200家，占比67.9%、19.8%、12.2%。西部地区在营园区比例为61.3%，低于全国；但是随着近年来经济增速加快，西部地区的规划物流园区比例为22.8%，高于其他地区。全国约80.2%的物流园区交通主导方式以公路为主，占据绝对主导地位。其中，在建和运营的物流园区中，有26.4%的园区含有铁路货运场站或引入铁路专用线。
从国内物流园区的服务运营情况来看，园区服务功能主要集中在存储、运输和配送等传统业务领域，同时贸易、信息等服务发展迅速，园区入驻企业收入以物流业务为主，不同类型园区物流强度存在差异；同时随着消费升级，园区流转商品中日用品、食品等生活资料占据主要地位。
据第五次全国物流园区调查显示，园区服务功能主要集中在存储、运输和配送等传统业务领域，相应地，在营园区中，50%左右的入驻企业收入以物流业务为主，其中28.5%的园区入驻企业物流业务占总收入的比值达90%以上。调查标明，园区自身收入中，69%的园区中有物流业务收入，37%的园区从事商品贸易，还有53%的园区开拓了其他业务。在业务功能扩展上，转运、贸易、信息、货代等业务功能发展迅速，具备这些功能的园区占比超过50%；具备流通加工、金融物流服务功能的园区只有30%左右。
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发展趋势
园区智慧化建设加速。基于物联网、信息系统、智能设备、大数据的发展和普及应用，物流园区的转型升级将进入快速成长期，智慧物流园区建设加速。建设方向将由过去偏重于概念和宣传向智能化应用方向发展，更关注如何实现智能化服务，提高物流园区的市场竞争力和赢利能力。
现代物流综合化趋势明显。商流、物流、信息流 “三流合一”已成为现代物流的重要标志之一，物流体系综合化趋势愈加明显，现代物流将朝着一体化、系统化、信息化、全球化等方向发展。未来的物流园区不断扩展服务功能，成为一个综合化服务的基地，能够开展多种增值服务。伴随各项服务功能的拓展完善，各类物流园区发展模式也将进一步优化和创新。
专业化、集聚化、协同化发展。伴随着我国产业结构调整与升级，先进制造业、新型商贸业和现代农业等产业对物流园区的服务提出更高、更新的要求，相应地物流园区也将进一步依托产业分工向专业化领域渗透。依托诸如钢铁、汽车、家电、食品冷链等产业集聚区的物流园区将会凭借稳定的市场需求，得到快速发展。
服务城市功能日渐增强。城市化进程和市区的不断扩展，造成住宅、商贸、金融、饮食服务等第三产业的用地需求不断增加。物流园区作为城市物流的集聚区，将有利于促进城市功能分区的合理布局和效能的充分发挥。物流园区作为物流大系统的重要节点，其服务城市运行、服务消费、服务产业发展的功能将会不断增强。
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关键成功要素
资源整合。整合物流企业资源、社会车辆资源、信息资源，不断完善信息共享机制，提升园区的信息化、智能化水平，对内、对外同时延伸物流辐射范围。
交通基础。通过已有的交通运输基础连接形成三种及以上运输方式的多式联运。推动口岸建设和保税物流中心建设，提升国际物流服务功能。
产业基础。物流园区位于省会或地级城市，且多数靠近经开区或工业区，具备良好产业基础。
营商环境。立足园区定位与目标，创造优质营商环境，提升园区竞争力。实施错位竞争、差异化发展，通过强化服务、精心筑巢，创新招商思路和渠道，形成园区特色。
作者：武凯，北大纵横合伙人
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