滨江集团：毛利率逐年下降 合作方增加致少数股东权益迅速增长

房企资金链紧张的当下，“不差钱”的在少数，但滨江集团有点例外。

5月6日，阳光城发布公告称，滨江集团拟以不超过57亿元交易总价收购浙江永康6宗地块；4月25日杭州首轮集中供地中，滨江集团以184.35亿元总价拿下11宗地块，一举拔得头筹；4月19日，新希望地产和新城控股退出杭州海名雅园项目，两家股权全部由滨江集团接手。

更早以前，2021年，滨江集团还收回了部分与融信、融创分别合作项目的股权。

滨江集团“买买买”的底气究竟从何而来？

营收净利双增长 毛利率降至4年来低点

年报显示，2021年，滨江集团全年销售额为1691亿元，同比增长24%，目标完成率高达112.8%。

财务方面，截至2021年12月末，滨江集团实现营业收入379.76亿元，同比增长32.80%；归母净利润30.27亿元，同比增长30.06%；经营活动产生的现金流量净额约为8.39亿元，同比增加126.59%；净利率为12.96%，同比增加4.45%。与其他同行相较，表现可谓亮眼。

截至2021年期末，滨江集团仍有211.41亿元货币资金在手，短期债务为139.96亿元，现金短债比为1.51倍，可有效覆盖。公司平均融资成本还在不断下降，2021年为4.9%，较上年末下降0.3%。

值得一提的是，滨江集团还曾因一则2021年春节房价通知成为地产圈的焦点。通知显示，滨江集团春节放假16天，恰逢30周年，所有员工享受7天带薪假期，同时还可获得3-5万元不等的消费券，羡煞了因为其他市场下行遭到裁员降薪的地产人。

不过，根据年报数据，2021年滨江集团毛利率近一步下滑2.34%至24.66%，回顾往期，2018年至2020年，滨江集团毛利率分别为35.74%、35.1%、27.04%，2021年可谓创下了历史最低。

分地区来看，滨江集团重仓的杭州地区毛利率为20.72%，同比减少3.65%。近一步来看，滨江集团虽然在杭州地区的营业收入同比增长106.28%至约225.52亿元，但营业成本亦猛增116.22%至约178.78亿元。

不断上升的地价蚕食了滨江集团的利润。早在2021年5月14日举行的2020年度业绩网上说明会中，滨江集团董事长戚金兴就曾表示，在杭州集中土地出让中获取了5块土地，努力做到1%-2%的净利润水平。

但越是利润低越要拿。2021年年报显示，报告期内，滨江集团新增土地储备项目38个，其中在浙江省8个地级市共获取35个项目。公司土地储备中杭州占60%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等经济基础扎实的二三线城市占比25%，浙江省外占比15%。滨江集团依然倚靠杭州。

“去化快”或许能解释滨江集团“独爱”杭州的原因。融信中国董事会主席欧宗洪曾在业绩发布会上表示：“虽然杭州土地市场利润空间小，但去化较快，可以快速回笼资金，收不回投资的风险较小。”

不过好消息是，滨江集团今年在杭州所拿地块的利润水平要明显好于去年。5月16日滨江集团2021年业绩说明会上，董事长戚金兴表示，今年在杭州第一轮集中拍地中，滨江竞得11块地，根据投资部的测算，收益率高低不同，平均8%左右。

但根据克而瑞浙江区域的数据，4月，受疫情影响，杭州楼市规模缩量，“银四”成色稍显不足。全市商品住宅供应面积约75.0万㎡，环比下降18%，同比下降48%；成交面积约71.1万㎡，虽较上月环比增加6%，但同比仍下降60%，跌幅明显。

5月17日，杭州住房保障和房产管理局发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），《通知》指出，在杭州市限购范围内购买二手住房的，对落户本市未满5年的户籍家庭取消原“在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月”的规定；对非本市户籍家庭，将原“在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月”的规定调整为“在购房之日前1年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月”。

一边是冷淡的市场，一边是放宽的政策，滨江集团表现是否还是“稳中有升”呢？

少数股东权益同比增长73.71%

另一方面，值得注意的是，虽然滨江集团保持在“绿档”内，但2021年有息债务为422.45亿元，较2020年同期增长约8.55%。其中，短期借款为5.65亿元，1年内到期非流动负债为99.15亿元，同比增长约25.49%；长期借款为83.96亿元，同比增长约139.00%。

而滨江集团迅速增长的少数股东权益亦不容忽视。2021年年报显示，滨江集团少数股东权益同比增长73.71%至168.08亿元，创近三年来新高，在总权益中的占比也一路升高至约45%。相应地，归属于少数股东的综合收益总额同比增长55.56%至18.93亿元，增幅甚至超过归属于母公司股东的综合收益总额。

表现在销售和土地上，克而瑞销售排行榜显示，2021年滨江集团的权益销售额为871.5亿元，权益销售比约为51.54%。2021年年报显示，报告期内，滨江集团累计新增土地面积200.29万平方米，新增土储计容建筑面积469.4万平方米，土地款总额710亿元，权益土地款437.86亿元，新增土储货值权益比例56.6%。

在2021年业绩发布会上，戚金兴还表示：“滨江集团将继续维持三省一市的开发区域布局，主要集中于长三角珠三角。自持比例随着拍地规则的变化将逐步降低。”

增加合作方的模式虽然能迅速扩大规模，但滨江集团还要为合作方股东提供财务资助。5月27日，滨江集团发布公告称，鉴于房地产项目开发周期较长的特点，在合作项目预售后，为提高资金的使用效率，保护合作各方的合法经济利益，根据合作协议的约定，项目公司拟在充分保证项目后续经营建设所需资金的基础上，并在符合相关预售款管理规定的前提下，根据项目进度和整体资金安排，以闲置富余资金按股权比例向股东提供财务资助。董事会提请股东大会批准项目公司向合作方股东提供财务资助合计不超过 186.2亿元。

地产与星空统计发现，虽然在滨江集团公布的合作项目中，合作方不乏保利、平安、绿城这样的稳健企业，也有兴耀、中豪这样的杭州本地企业，包括退出合作的新希望。

小伙伴自顾不暇，滨江集团会不会被拖累呢？