燕郊，是价值洼地还是投资禁区？

2021年年中，北京整体行情一般，通州除了商务区其余板块还在原地踏步，而沉寂几年的燕郊却突然火遍全网。

为啥火了？

新房二手取消限购；平谷线利好；各路大v鼓吹；房价腰斩之后还能再涨至高峰的幻觉。

梦醒了结果如何？

就像参加了一场狂欢聚会，大家玩尽兴之后各自离场，只留下一地鸡毛。

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因紧邻北京城市副中心通州区，距离国贸CBD只有30公里，可以实现双城通勤。

让燕郊这个名不经传的小镇，成为了大家公认的“环京一哥”，在环京卫星城里房价首破4万。

2016年后是燕郊房价的巅峰时期，北京楼市火热致使购买力外溢，并明确了北京市政府要东迁通州，落子紧临燕郊的潞城镇。

副中心概念，情绪狂热，加上炒房客的推波助澜，短短两年，燕郊房价从1.2万暴涨到3.5万，部分楼盘高达4万。

2017年燕郊迎来调控大锤，楼市极速冰封，价格一路下探，不少二手房小区房价近乎腰斩，新房均价也从3.5万元/平跌至1.5万元/平。

很多人认为燕郊的价值被严重低估，因为限购政策太严才导致房价腰斩。

只要限购放松，地铁动工，燕郊房价重回3.5万不是梦。

所以2021年新房放开限购，阴跌四年的楼市有了炒点，当北京地铁22号线（平谷线）河北段正式开工，市场情绪被彻底点燃。

全网充斥着各路大v的抄底信号，不吝啬对燕郊的各种赞美。

地铁开工、检查站即将外移、未来房价直逼通州，让人听了不能不信燕郊就是全国最大的房价洼地。

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对燕郊来说，地铁确实是个重大利好。但这是把房价夯实的利好，并不是房价暴涨的利好。

地铁动工，加上各路大v炒作也仅仅涨了10%，就是最好的证明。

有人说地铁才刚刚动工，等几年通车之后，一定还得涨一波。我只想对你说三个字，想的美！

地铁往往炒的就是预期，会提前透支利好。

规划落地涨一波，开工建设涨一波，等真通车了对房价几乎没影响，为什么？因为这是大家已知的事实。

对于涨过两轮的地铁房，千万不要信心十足的去投资，所有人都能看到的钱，轮不到你来捡。

还不信？再给你举个例子：

环沪桥头堡花桥，开通上海地铁11号线已有9年，苏州s1号线在建，无缝连接苏州园区、昆山主城、上海前滩、迪士尼、徐家汇。

2017年高峰时房价便突破3万，调控之后下跌至2万左右。

2021年初紧随上海又开启了一轮行情，地铁沿线楼盘均价2.3-2.7万左右，地段最好也最贵的凯德均价接近3万。

拥有2条地铁线，且涨过两轮的花桥，地铁房也只是两万多的价格。

而不管是城市界面、经济、交通、医疗等配套都不如花桥的燕郊，目前新房就要2.2-2.8万，地铁开通后还能涨多少？

3

从本质上来说，尽管无比靠近北京，但燕郊始终只是河北的一个小镇，其产业和经济都不足以支撑它的高房价。

它的房价维持体系只能以隔壁的通州为依托。

而依附有极其明显的天花板，你所依附板块的房价高低，决定了你的房价上限。

换言之，燕郊的房价是直接对标通州的，只有通州房价上涨，燕郊房价才有上涨的机会。

通州作为北京市政府所在地，城市行政副中心，这几年的发展不可谓不快。

不仅新增了地铁6号线，建造了运河文化广场，运河森林公园，人大通州校区。还重点打造了集高端商务服务、互联网产业和金融创新为一体的运河商务区。

但是，本轮上涨通州同样严重分化，除了配套全面提升的运河商务区涨了20%-30%，其余大部分区域相比五年前，价格不仅一毛没涨，反而还跌了一些。

距离通州市政府3-5公里的万达板块，地铁八通线沿线的果园、九棵树板块，均价都只有4w出头。

那离通州十几公里之外的河北小镇卖同样的价格合适嘛？

这才是燕郊房价暴涨到近4万，调控之后又暴跌腰斩的真正原因。

4

在以上价值预期均达不到的情况下，燕郊其实还有一个逆袭的可能。

只要运河商务区能成为新的就业中心，带动周边腾飞，燕郊就能更进一步。

运河商务区定位是首都功能新区、区域服务中心、生态宜居新城。

建成后将以高端商务为主体、创意发展为动力、总部形态为特征的城市副中心。

运河商务区已建成一半，大部分硬核配套也投入使用，依河而建的高档写字楼拔地而起，已经开始招商引资，但目前招商并不顺利，空置率很高。

在写字楼供过于求，存量竞争的时代，想要在临近东六环的偏远地方，重新再造一个“国贸CBD”谈何容易。这不是靠行政手段短时间就能完成的。

不可否认，作为北京市政府所在地，通州举全区之力发展的运河商务区，未来有成功的可能。

但这并非短时能见效，需要机缘与等待。

这意味着燕郊也需要等待，利好兑现存在很大的不确定性。

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燕郊也确实是环京最有价值的区域，有地铁可通勤，能自住能转手，但两万多的价格买入，肯定不存在洼地。

有疫晴这个灰天鹅存在，还有进京检查站，哪怕离北京再近，它终究还是河北，具体不再展开聊了。

如果一定要买燕郊，我建议不要买新房，可以认真淘一淘离地铁近、又配套齐全的二手房。

因为燕郊的新房定价奇高，要比旁边二手房贵3000-5000元/平，地段却可能还没二手房好，具体原因自己猜。

以我对国内楼市多年的了解，从没有一个城市的房价，能如燕郊这样暴涨暴跌，也没有一个城市的房价是直接腰斩的。所以燕郊，一直是我认为的投资禁区。

如果想纯投资博暴击的，我不太建议，2万多的价格，全国二线城市一抓一大把，没必要在一个小镇上赌一个未知的预期。

缺乏强劲持久的经济、产业和人口支撑，只靠概念炒作堆起来的楼市，注定将受到现实的毒打。

这是一场居住价值与投资价值的自我回归。